李某某与咸宁市金某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：李某某。
委托代理人：郑厚勇，湖北平合律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
共同诉讼代表人（34名原告推荐）刘春林、甘超凡、董焕开，分别住咸宁市咸安区温泉路68号、89号。均系原湖北省咸宁卫生学校教职工。
被告：咸宁市金某房地产开发有限公司（以下简称金某房地产公司），组织机构代码：79594932-3。
住所地：咸宁市温泉银泉大道657号。
法定代表人：李友群，该公司执行董事。
委托代理人：余隆盛，湖北佳成律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
第三人：湖北新产业技师学院［咸宁职业教育（集团）学校］，（以下简称湖北技师学院）。
住所地：咸宁温泉横温路职教园。
法定代表人：杨金炎，湖北技师学院院长。
委托代理人：樊斌。代理权限为一般授权代理。

原告李某某等34人与被告金某房地产公司、第三人湖北技师学院房屋拆迁安置补偿合同纠纷34案，本院于2015年6月26日作出的（2014）鄂咸安民初字第04170号民事判决书，判决：一、被告咸宁市金某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李某某逾期办理还建房屋产权证违约金人民币40431元（从2010年1月1日起至2013年11月25日止，以房屋总价值132345元为基数，按中国人民银行规定的年贷款利率的130%标准计算）。二、第三人咸宁卫校于本判决生效后十日内向原告李某某交付还建房的房屋所有权证。三、第三人咸宁卫校协助被告金某房地产公司在本判决生效后2个月内为原告李某某办理好国有土地使用权证。四、驳回原告李某某的其他诉讼请求。送达后，被告金某房地产公司不服，提出上诉，湖北省咸宁市中级人民法院于2015年12月8日作出（2015）鄂咸宁中民终字第807号民事裁定书，撤销咸宁市咸安区人民法院（2014）鄂咸安民初字第04170号民事判决，并发回咸宁市咸安区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告李某某的委托代理人郑厚勇、推荐的共同诉讼代表人刘春林、甘超凡、董焕开、被告金某房地产公司的委托代理人余隆盛、第三人湖北技师学院的委托代理人樊斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，1、原、被告之间签订的“房屋拆迁还建合同”效力的认定。原、被告均是具有完全民事行为能力的自然人和企业法人，是适格的民事主体，双方签订的“房屋拆迁还建合同”亦是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律的强制性规定，该合同合法有效。2、被告与咸宁卫校签订的“土地出让合同书”和“补充协议书”与原、被告之间的“房屋拆迁还建合同”有无关联。由于房屋拆迁还建的建设单位是咸宁卫校，原、被告之间签订的“房屋拆迁还建合同”是建立在被告与咸宁卫校签订的“土地出让合同书”和“补充协议书”的基础上，因此被告与咸宁卫校签订的“土地出让合同书”和“补充协议书”与原、被告之间的合同有一定的关联性。但就合同的相对性而言，原、被告之间签订的“房屋拆迁还建合同”是经双方协商签订，是其真实意思表示，未违背法律规定，属有效合同，故不能因第三人原因来免除被告应当承担的违约责任。3、房屋的性质及建设主体的认定。原告被拆迁房屋属于单位原房改房，个人享有房屋所有权，但不享有国有土地使用权，其土地使用权为单位国有划拨土地；还建房的所有权虽归原告享有，但土地使用权需要依法改变使用性质，即由国有划拨土地改变为国有出让土地，需缴纳土地出让金；原告虽然是与被告签订的房屋拆迁还建合同，但该还建房的建设规划许可审批的建设单位名称是咸宁卫校，因此，其建设主体是第三人湖北技师学院。4、被告应否承担违约责任的认定。原、被告之间订立的“房屋拆迁还建合同”对双方的权利、义务及违约责任均作出了相应的约定，未违背法律强制性规定，应当受到法律保护，虽然被告金某房地产公司主张其违约责任的产生是因为第三人所造成，但因违约责任只能在合同当事人之间产生，合同之外的第三人不承担违约责任，因此，被告金某房地产公司应当承担违约责任。5、被告主张违约金过高是否有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告没有提交证据来证明因被告的违约行为给原告造成的实际损失。因此，被告金某房地产公司主张违约金过高有事实及法律依据。
另外，原告在庭审中认为本院已经作出判决的彭易军诉被告金某房地产公司房屋拆迁还建合同纠纷一案，当事人彭易军也系102户拆迁户之一，其诉请的事实及理由均与原告一致，但案件的处理结果是支持了被告金某房地产公司向彭易军承担违约金10万元。经审查，本院在审理彭易军诉被告金某房地产公司房屋拆迁还建合同纠纷一案中，因被告金某房地产公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩主张约定的违约金过高请求依法予以调整，因此，本院审理后缺席作出了（2012）鄂咸安民初字第00382号民事判决书判决被告金某房地产公司支付彭易军违约金10万元。判决书送达后，被告金某房地产公司不服判决在上诉期内向咸宁市中级人民法院提起了上诉，后该案在咸宁市中级人民法院调解结案。
综上，本院认为，原、被告之间订立“房屋拆迁还建合同”是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律的禁止性规定，该合同合法有效。虽然该合同为涉他性合同，是以被告与第三人订立的“土地出让合同书”和“补充协议书”为依据订立的，违约后果的发生受制于被告与第三人之间合同的履行。但根据合同的相对性、公平性原则，不能因此免除被告的逾期办证违约责任，原告要求被告承担逾期办证违约责任合理部分的诉讼请求，本院予以支持；但因为原告没有提交证据来证明因被告的违约行为给原告造成的实际损失，因此原告要求被告支付10万元违约金的诉讼请求过高应依法予以调整。原告要求被告继续履行办证义务的请求，现被告已经办理好了房屋所有权证和土地使用权证，应当发给原告。被告提出对逾期办证约定承担违约责任的条款无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告提出未能按时为原告办证的过错责任在第三人，应由第三人承担责任的抗辩意见，属另一法律关系，可以依法另行主张权利。第三人认为原告起诉是依法维护权利，被告认为咸宁卫校在拆迁还建中负有责任，可以另行主张权利，但其在本案中不承担责任的述称理由成立，本院予以采纳。本案经本院多次做调解工作未果。为了维护社会经济秩序，平等保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、被告咸宁市金某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李某某逾期办理还建房屋产权证违约金人民币50000元。
二、被告咸宁市金某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李某某交付还建房的房屋所有权证和土地使用权证。
三、第三人湖北新产业技师学院［咸宁职业教育（集团）学校］在本案中不承担责任。
四、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
案件受理费1050元，由被告金某房地产公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费；诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　陈　斌 审　判　员　　万　明 人民陪审员　　李汉华

书记员：赵越