李某某与齐家友房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：谭震宇，湖北汉宜律师事务所律师。
被告：齐家友，男，xxxx年xx月xx日出生土家族，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：杨文忠，湖北诚弘律师事务所律师。

原告李某某与被告齐家友房屋租赁合同纠纷一案，宜昌市夷陵区人民法院于2018年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某及委托诉讼代理人谭震宇、被告齐家友及委托诉讼代理人杨文忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某向贵院提出诉讼请求：1、确认房屋租赁协2018年6月24日已解除；2、判令齐家友将房屋恢复原状并返还给李某某。若齐家友不主动恢复原状，则李某某将自行予以恢复，并由齐家友承担恢复原状的全部费用22800元；3、判令被告赔偿2018年5月1日起至房屋恢复原状并返还给原告之日止的租金损失（按房屋租赁协议的标准1800元月计算，截止2018年7月31日止已发生5400元）4、判令齐家友承担2017年11月14日房屋交付给齐家友之日起至房屋恢复原状并返还给李某某之日止房屋的物业管理费、水电费等等一切费用，截止2018年7月31日已经发生2311.40元；5、判令齐家友赔偿15-2-102号房屋维修费3000元；6、判令齐家友赔偿违约金34560元。事实与理由：2017年10月29日，李某某和齐家友签订《房屋租赁协议》，将李某某所有的位于宜昌市发展大道99号清江润城15-2-202号房屋（下简称202号房屋）租赁给齐家友居住。房屋租赁协议签订后，齐家友支付了2017年10月29日至2018年4月30日期间的房屋租金，李某某将202号房屋钥匙、门禁卡等交付齐家友，并配合齐家友到湖北清江物业有限责任公司清江润城物业服务中心（下简称物业中心）办理了装修相关手续，签订了《装修特别告知》及2份《承诺书》，上述文件明确规定严禁破坏房屋主体结构、变动管道方案必须先征得楼下业主同意并协调好邻里间的关系。在办理装修相关手续时，齐家友向物业中心提供了202号房屋的装修施工图，清晰显示齐家友不会改变房屋原有的房屋结构及用途。2017年11月15日，齐家友组织施工队进场施工。2017年11月17日，楼下15-2-102号房屋业主发现2楼楼板塌陷、裂缝、漏水，102号房屋业主会同物业中心工程部徐工到装修现场查看，发现齐家友拆除了202号房屋原来的隔断墙，加建了更多的隔断墙，导致楼板不堪重负变形开裂，危及102号房屋业主的居住安全。物业中心徐工当即下达《违法装修整改通知书》，要求齐家友于2017年11月24日前，将违规改变室内结构、加砌墙体的部位予以修复或整改，直至符合物业中心要求。齐家友在承诺严格遵守物业中心有关装修的所有规定，否则，将自愿承担因违规而产生的一切经济及法律责任的回执单上签名认可。2017年12月31日，102号房屋业主发现2楼卧室楼顶又出现楼板裂缝漏水现象，再次反映给物业中心，物业中心王经理随即赶到现场，和102号房屋业主一起在齐家友陪同下查看现场，发现齐家友不仅未按2017年11月17日下发的《违法装修整改通知书》进行整改，并且还违规将202号房屋改造为6套（每套均有独立卫生间、厨房）群租房，把原卧室改为厨房、卫生间，污水管、排气管、电线安装在同一区域，室内所有电线均裸露安装未按照规定穿管等情形，存在重大的安全隐患，齐家友在3楼加建的2个卫生间、1个厨房的垫高部分超重导致15-2-102号房屋卧室顶部楼板严重塌陷裂缝漏水，在这种情况下物业中心正式通知齐家友停工，并切断了202号房屋电源。物业中心切断202号房屋电源后，齐家友一直试图说服102号房屋业主和物业中心同意他按照现有的群租房格局继续进行装修施工，遭到102号房屋业主、周边业主的强烈反对，物业中心也予以严词拒绝。齐家友于2018年2月初才打电话将上述情形告知李某某。李某某由于在外地工作，于2018年2月12日赶回宜昌，到202号房屋现场才知道齐家友违约改变房屋结构且意欲改变房屋用途将住宅改为群租房对外经营的情况。李某某通过和102号房屋业主、周边业主、物业中心多次沟通后，正式告知齐家友：202号房屋齐家友自己住可以，但是必须按照物业中心和周边业主的要求，将202号房屋恢复到原来的状态，即要拆除加建的5个厨房、3个卫生间（房屋原来3楼有厨房1间，卫生间1间，4楼有卫生间2间），并拆除加砌墙体，修复102号房屋裂缝漏水部位。李某某的意见齐家友不予理睬，并坚持己见要按照群租房的格局继续装修，甚至对李某某进行要挟，要求李某某去找物业中心开通水电、继续装修，如果李某某不同意，就要李某某退还房屋租金、押金，还要李某某赔偿装修费。2018年6月24日，因齐家友既不与李某某联系处理将房屋违建部分拆除事宜，也不继续按房屋租赁协议约定缴纳下一期房屋租金，李某某遂微信通知齐家友解除了房屋租赁协议。
被告齐家友辩称：1、根据房屋租赁协议，齐家友租赁房屋的租赁期限是8年，房屋租赁协议没有对租赁用途作出约定，但是约定了不改变框架结构、不得从事违法活动等，同时约定了齐家友有权转租，因此，齐家友从租赁房屋开始到现在的行为并未违反房屋租赁协议，该房屋租赁协议应当继续履行；2、该房屋租赁协议未约定李某某有单方合同解除权，李某某的第一项诉讼请求不符合法律规定；3、从本案的具体情况上讲，并根据李某某自己的陈述、提交的证据，李某某之所以不同意续租，是迫于周边业主特别是102号房屋业主杨某的压力，这些业主认为齐家友可能群租。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。
李某某向贵院提交了以下10组证据：1、鄂（2017）夷陵区不动产权第0000077号不动产权证书，拟证明李某某为清江润城15-2-202号房屋产权人。齐家友对该组证据的“三性”不持异议；2、齐家友身份证复印件，拟证明齐家友的主体资格。齐家友对该组证据的“三性”不持异议；3、李某某和齐家友于2017年10月29日签订的《房屋租赁协议》，拟证明李某某和齐家友之间的权利和义务。齐家友对该证据发表质证意见称，对该证据的真实性和合法性不持异议，但不能达到李某某的证明目的，且该房屋租赁协议约定的是齐家友不改变房屋的框架结构，第五条第二款还约定了齐家友有权转租；4、清江润城物业中心情况说明及附件5份（包括P21-22的202号房屋原始建筑结构大图、齐家友提交给物业中心的装修施工图4份P23-26），拟证明物业中心参与处理齐家友违法装修事件的相关情况、齐家友承诺施工不会改变202号房屋原有结构布局和房屋使用性质、齐家友实际装修过程中改变了202号房屋原有结构布局和房屋使用性质、齐家友违约装修导致物业中心及相邻业主的强烈反对并致使房屋租赁协议无法继续履行、齐家友在2017年11月17日物业中心已经要求停止违法装修的情况下依然继续进行违法装修，扩大了装修损失，202号房屋的原始结构大图显示3层有1个卫生间和1个厨房，4层有2个卫生间，没有厨房，及相关隔断墙位置、排烟管道位置等202号房屋原来的结构和布局。齐家友对该组证据发表质证意见称,齐家友签订的装修特别告知书上面指的是主体结构，不是所有结构都不能改变，是否违法装修应当由相关行政部门来确定，物业中心的行为超出了自己的权限，加砌墙体、改变房屋布局是承租人的合法权利，工作联系函的真实性无法确认，但夷陵区装饰办并没有对此事予以处理是事实，几个平面图的真实性不持异议，但不能达到李某某的证明目的；5、齐家友在物业中心签字认可的各项文件【清江润城业主手册（物业篇）】，拟证明齐家友亲笔签署的清江润城临时管理规约（P32）、装饰装修管理规定（P39）、装饰装修管理协议（P43）、装修施工治安消防责任书（P46）均约定禁止业主及物业使用人、装修人擅自改变房屋的使用性质和结构、设计用途、布局、影响建筑结构和使用安全、改动室内墙体、卫生间、厨房墙面等、齐家友装修前书面承诺遵守国家相关法律法规和管理规约、物业中心规定的规定进行装修，承诺施工不会改变202号房屋原有结构布局和房屋使用性质，若有违反自行承担责任。齐家友对该组证据发表质证意见称，齐家友在各个文件上面签字，说明齐家友是按照物业中心的要求装修的，但要说明，物业中心的相关规定不应该违反法律规定，齐家友只要没有改变房屋的框架结构，即可装修，齐家友对房间布局、使用性质的改变应该是可行的，物业中心无权干涉，齐家友的装修若违法，物业中心可干涉，对齐家友签署的这几份文件的合法部分，齐家友予以认可，损害物业使用人即齐家友的合法权益的部分应当是无效的。齐家友代理人前两天进入202号房屋进行了实地查勘，认为齐家友的确在装修的过程中存在拆除原有隔断墙、加建新隔断墙的情况，但并没有改变房屋的主体结构；6、李某某和齐家友的聊天记录截屏，拟证明李某某和齐家友在房屋租赁协议履行期间的沟通过程以及齐家友违规改变202号房屋结构和使用性质、不按约定缴纳房屋租金、李某某多次协商无果后于2018年6月24日解除房屋租赁协议的经过。齐家友对该组证据发表质证意见称，对该组证据的真实性不持异议，但该组证据恰恰说明房屋租赁协议没有约定李某某有合同解除权，房屋租赁协议是通过第三方中介公司宜昌佳宅房地产经纪有限公司签订的，李某某在签订房屋租赁协议之时对齐家友租赁房屋用于公寓对外出租是明知的，从李某某齐家友双方2018年2月7日、11日、4月30日的聊天记录就可以说明李某某对齐家友租赁房屋用于公寓对外出租是明知的，李某某2018年4月30日向齐家友催收租金，还说明李某某现在不同意续租的原因是迫于周边业主的压力而为之；7、李某某和15-2-102号房屋业主的聊天记录，拟证明齐家友将202号房屋由1套改为6套群租房，改变了房屋原有的结构布局和使用性质，并导致102号房屋楼板裂缝漏水的事实经过。齐家友对该组证据发表质证意见称，真实性不持异议，但该组证据证明了李某某是迫于周边业主的压力才要解约，齐家友对房屋主体结构造成的损失并不大，且房屋租赁协议履行过程中，齐家友的义务应当由房屋租赁协议的约定和法律规定来确定，不能由第三方来决定，房屋租赁协议的履行与第三方无关；8、现场相片，拟证明齐家友将202号房屋由1套改为6套群租房，改变房屋原有的结构布局和使用性质的事实。齐家友对该组证据发表质证意见称，对该组证据的真实性持异议，李某某应当进行证据保全，相片不能用于诉讼，且齐家友代理人前二天查勘现场的时候，目前102号房屋就是卧室靠窗的房屋在渗水；9、装饰工程合同、工程预算书、营业执照副本，拟证明房屋恢复原状所需工程费为22800元。齐家友对该组证据发表质证意见称，装修公司没有资格确定装修损失，故该组证据不具备合法性；10、李某某申请证人杨某出庭作证。杨某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省石首人，公民身份证号码，住宜昌市××区清江润城15-2-102号。杨某出庭作证称：自己在102号房屋里住了五年多，从来没有漏水的现象。2017年11月齐家友在楼上加砌实体砖墙，杨某的房屋就开始漏水，而且杨某家二楼的楼顶板（现浇板）也断裂了，因为齐家友加砌实体砖墙的地方没有大梁，是餐厅和客厅连在一起的有五米多长的大空间，齐家友入户装修加砌实体砖墙导致了楼板断裂，而且现浇楼板断裂以后，根本无法彻底修复，有安全隐患，也不能完全解决漏水、渗水的问题；杨某认为虽然李某某齐家友双方的房屋租赁问题和他没有关系，但是要求他的房屋不能再漏水，而且楼上的房屋现在改成了3卫3厨，对他有影响，应该恢复到房屋原来的设计1卫1厨；此外，杨某4次维修漏水部位，共花费三千余元维修费，现在杨某持有的202号房屋钥匙是齐家友给的。对杨某的证言，齐家友发表质证意见，否定2017年11月装修的时候告诉过杨某是装修以后做群租的，并且杨某认为自己是做建筑的，就断定2楼楼顶板断裂了是不正确的，杨某也无权阻止房屋租赁协议的履行。
齐家友向贵院提交了以下3组证据：1、2017年10月29日宜昌佳宅房地产经纪有限公司收据（复印件）一份，2017年10月29日苏某微信收款记录截屏，拟证明房屋租赁协议是通过宜昌佳宅房地产经纪有限公司签订的，中介公司的经办人是苏某。李某某对该组证据发表质证意见称，宜昌佳宅房地产经纪有限公司的收据系复印件，不符合法律规定的证据形式，对其真实性不予认可。李某某的确转账900元给苏某作为中介费；2、2017年10月29日李某某出具的收据2份，分别是李某某收到齐家友交付的2017年11月至2018年4月的房屋租金10800元及房屋押金3000元，拟证明齐家友已经履行了房屋租赁协议约定的付款义务。李某某对该组证据的发表质证意见称，对该组证据的真实性不持异议，但该组证据证明了齐家友没有按照房屋租赁协议的约定，在2018年4月30日之前缴纳2018年5月至2018年10月的房屋租金；3、齐家友申请证人苏某出庭作证。苏某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，公民身份证号码，住宜昌市××区小溪××街办××组。苏某出庭作证称：房屋租赁协议是齐家友拟定，再由李某某确认以后签订的，对齐家友租赁房屋、装修后进行公租一事，在房屋租赁协议签订之前苏某和李某某是讲过的，而且苏某对齐家友在其他地方有多处群租房的事实不清楚。李某某针对证人苏某的证言，当庭播放了2018年7月2日李某某和苏某的电话录音，录音里苏某告诉李某某，齐家友在很多地方都租房以后装修再对外群租，李某某据此认为苏某做虚假陈述，其证言不足以采信。
上述证据，李某某齐家友双方对真实性不持异议的鄂（2017）夷陵区不动产权第0000077号不动产权证书、齐家友身份证、房屋租赁协议、物业中心情况说明及其附件、清江润城业主手册（物业篇）、李某某和齐家友的聊天记录、李某某和杨某的聊天记录、李某某出具的租金和押金收据，本院院予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的证据评析如下：李某某提交的第9组证据，其目的是为了证明将房屋恢复为毛胚状的施工费，并非是对装修拆除损失的鉴定，齐家友的质证意见，本院应当采纳，该组证据不能作为本案定案证据。杨某的证人证言，证实齐家友将房屋改造为小套间对外群租、杨某在2017年11月17日曾经制止齐家友继续装修的事实，与本院与李某某、齐家友共同现场勘验的情况，以及李某某和齐家友双方的当庭陈述相符，本院应予采信，作为本案定案证据。证人苏某，其并不知道齐家友的装修是否改变了房屋的主体结构，合同谁违约其并不知道，其证言本院不予采信。
经审理本院认定事实如下：2017年10月29日，李某某（甲方）与齐家友（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定李某某将所有的清江润城15-2-202号房屋（毛胚），不动产权证号为鄂（2017）夷陵区不动产权第0000077号的房屋一套出租给齐家友。合同第二条约定：一次性付押金3000元，待房屋租赁协议期满退还乙方。房租总租金172800元（即月租金1800元）；租赁期限8年（2017年10月29日起至2024年10月29日止）；年租金为21600元；付款方式约定，乙方自协议签订之日起，每六个月30日前支付下半年房租；由甲方出具收据。合同第三条交房及维护的相关约定：甲方签订协议后，三日内将房屋交付乙方。乙方接收房屋后，可在不改变房屋框架结构的情况下对房屋自主装修；租赁期间的水费、电费、燃气费、宽带费、电视费、物业费等所有费用由乙方承担。合同第四条违约责任约定：协议签订后，任何一方违约，违约方向对方支付总房租20％的违约金，造成损失的另外计算。合同第五条第二款约定：在承租期间，乙方有权将房屋转租，甲方无权干涉。第三款约定：由于乙方人为原因造成房屋损坏的，由乙方承担赔偿责任。乙方不得改变房屋框架结构，不得存放中华人民共和国法律下所禁止的危险物品，不得从事法轮功、传销、非法经营等违法乱纪活动，如因此发生损害，乙方承担全部责任，并不退还乙方押金。第四款约定：合同到期后，乙方不再续租，乙方装修能带走均带走，不能带走甲方不负责补偿。房屋租赁协议签订以后，齐家友向李某某支付押金3000元，并支付2017年11月至2018年4月6个月房租10800元；李某某将房屋的购水、购气卡1张、社区智能卡1张、大门钥匙2把、1楼大门钥匙2把交付齐家友。2017年11月14日，齐家友到清江润城物业中心办理相关装修备案手续并签署相关文件。承诺不改变房屋的使用性质、结构、外貌、设计用途、功能和布局等；不危及公共利益或其他业主合法权益。之后，齐家友组织施工，施工中，齐家友雇请的施工人员在202号房屋内加砌实体砖墙。102号房屋业主杨某会同物业中心工作人员、齐家友查看装修现场后，物业中心当场向齐家友下达《违法装修整改通知书》，要求齐家友于2017年11月24日前，对其改变202号房屋室内结构、加砌墙体装修部分予以修复整改，齐家友签收了该整改通知书，并随后将部分加砌的实体砖墙拆除，改为石膏板隔断墙。此后，齐家友继续装修，将202号房屋（上下2层复式结构）改造为6个小套间，每1层3个小套间，每个小套间均设有独立的卫生间、厨房。将原202号房屋3楼由1个卫生间、1个厨房，改造为3个卫生间、3个厨房；4楼2个卫生间，改为3个卫生间、新增3个厨房，共计新增3个卫生间、5个厨房。并且齐家友为解决排水问题，在新增的卫生间、厨房部位将地平垫高，在大梁上钻孔架设排水、排烟管道。齐家友的装修影响到邻居的生活。2017年12月31日，102号杨某业主反映给物业中心，物业中心王经理和杨某、齐家友一起再次查看现场。当日要求齐家友停止施工，并切断了202号房屋的电源。2018年2月12日，李某某从外地返回宜昌市后，要求齐家友拆除新建的卫生间、厨房，恢复房屋原状。此后，李某某与齐家友就如何解决此问题多次协商，均无法达成一致意见。2018年4月30日，李某某微信联系齐家友要求缴纳2018年5月到10月的房租，齐家友以无法继续装修为由拒绝支付。2018年6月24日，李某某微信通知齐家友解除了房屋租赁协议。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。李某某、齐家友签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思的表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家、集体和他人的合法权益，该协议依法成立并生效，双方应当按照协议的约定全面履行各自的义务。协议约定由于乙方人为原因造成房屋损坏的，由乙方承担赔偿责任。乙方在不改变房屋框架结构的情况下对房屋自主装修。但齐家友在装修过程中，室内地面砌墙，大梁钻孔架设管道，新增3个卫生间、5个厨房。其行为严重违约，并影响到邻居的生活，影响公共管理及公共安全。本院认为，此种状况下，李某某在履行了必要的通知义务后，可以行使单方合同解除权。2018年6月24日，李某某微信通知齐家友解除房屋租赁协议，双方签订《房屋租赁协议》于2018年6月24日解除。2、原告要求判令齐家友将房屋恢复原状并返还给李某某的请求，因属齐家友根本违约，其请求成立本院予以支持。原告要求在齐家友不主动恢复原状的情况下，则由原告李某某自行予以恢复，并由齐家友承担恢复费用22800元的请求，因恢复原状所需费用22800元的依据不足，该请求本院不予支持。原告要求判令齐家友承担2017年11月14日房屋交付给齐家友之日起至房屋恢复原状并返还给李某某之日止房屋的物业管理费、水电费等等一切费用，截止2018年7月31日已经发生2311.40元的请求，因原告未提交证据证实具体金额，该请求本院不予支持。原告要求判令齐家友赔15-2-102号房屋维修费3000元的请求，因原告未提交证据证实该费用已实际发生，本院不予支持。原告要求判令齐家友赔偿违约金34560元的请求，合同约定，任何一方违约，违约方向对方支付总房租的20％的违约金，造成损失的另外计算。房租总租金为172800元，违约金为172800元×20%计34560元。因齐家友根本违约，应当依据合同的约定支付违约金34560元。原告要求判令被告赔偿2018年5月1日起至房屋恢复原状并返还给原告之日止的租金损失（按房屋租赁协议的标准1800元月计算，截止2018年7月31日止已发生5400元）的请求，因本院支持了总房租20％的违约金34560元，该违约金可以弥补原告的损失，本院从公平的角度出发，该请求本院不予支持。关于被告齐家友缴纳押金3000元是否应当返还的问题。因本案合同解除，虽双方对押金均未发表意见，但本院认为应当一并处理。合同约定乙方不得改变房屋框架结构，不得存放中华人民共和国法律下所禁止的危险物品，不得从事法轮功、传销、非法经营等违法乱纪活动，如因此发生损害，乙方承担全部责任，并不退还乙方押金。因齐家友装修改变了房屋的结构，根据合同的约定，押金不应返还。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告李某某与被告齐家友签订的《房屋租赁协议》于2018年6月24日解除。
二、被告齐家友在本判决书生效后立即将清江润城房屋一套（房号为：15-2-202号，不动产权证号为：鄂（2017）夷陵区不动产权第0000077号）恢复原状并返还给原告李某某。
三、被告齐家友在本判决书生效后立即支付原告李某某违约金34560元。
四、驳回原告李某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费751元（已减半收取）,由原告李某某负担151元，被告齐家友负担600元（此费用原告在起诉时已经预交，由被告齐家友在履行判决中的给付义务时一并转付给原告李某某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 郭红

书记员： 王忠丹