李某某与韩某某、沧州市乐某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告李某某。
委托代理人韩占幸，河北东方伟业律师事务所律师。
被告韩某某。
被告沧州市乐某房地产经纪有限公司。
法定代表人贾文轩。
住所地河北省沧州市运河区柳庄子新村。

原告李某某诉被告韩某某、沧州市乐某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员汪珊独任审判，公开开庭进行了审理。原告李某某及委托代理人韩占幸、被告韩某某、沧州市乐某房地产经纪有限公司法定代表人贾文轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年10月17日，经沧州市乐某房地产经纪有限公司介绍，原告李某某与被告韩某某签订房屋买卖合同，该合同第一条写明甲方（韩某某）自愿将坐落在颐和庄园B1-1-703的房屋出售给乙方（李某某），合同约定由甲方负责更名，更名之前的费用由甲方承担，更名后的费用由乙方承担；乙方承诺于2013年10月24日前将房款肆拾壹万壹仟元（含定金）打给甲方后给予办理更名事宜；合同履行期间双方应严格执行，如有一方违约需赔付对方交付定金的双倍，中介费由违约方支付。原告李某某向被告韩某某交付了5000元定金，被告沧州市乐某房地产经纪有限公司收取了原告中介费4000元。
另查明，本案涉案房屋颐和庄园B1-1-703室在本案原、被告双方签订房屋买卖合同时尚未建成交付。

本院认为，针对未建成交付的预售商品房的转让问题，由于从房地产开发企业处预购得预售商品房的预购人并未得到真正的房屋所有权，其转让的只是将来取得房屋所有权的期待权利。本案中，原告李某某与被告韩某某就颐和庄园B1-1-703房屋的买卖签订合同，由于被告韩某某与商品房开发企业之间未签订预售商品房买卖合同，借款收据只能证明双方存在借贷关系，被告韩某某未取得合同标的房屋的合法产权，其欲以转让的只能是取得该房屋合法产权的期待权利。本案的焦点是，被告韩某某是否具有取得颐和庄园B1-1-703产权的合法期待权利，原、被告双方的房屋买卖合同是否具备合同成立的要件。
关于原告李某某提出本案二被告存在欺诈行为的主张，本院认为，“欺诈”是指以使他人陷于错误认识为目的，故意陈述虚构实施或者隐瞒真实情况的行为。本案中，原告提供的证据并不能证明被告韩某某主观上存在欺诈的故意，同理不能证明被告沧州市乐某房地产经纪有限公司的居间行为存在欺诈故意。
根据《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定，商品房预售实行许可制度，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，房地产开发企业预售商品房，应当具备办理预售登记，取得商品房预售许可证明等条件，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。因此，预购人购得预售商品房的合法有效途径是在预售人具备商品房预售条件后与预购人签订合法有效的商品房预售合同，本案中的借款收据不能构成证明被告韩某某是颐和庄园B1-1-703预购人的合法有效凭证。原、被告双方所签订的“房屋买卖合同”实质为预售商品房的转让，合同标的应是将来取得涉案房屋所有权的期待权利，被告韩某某未提供合法有效证据证明其具有取得颐和庄园B1-1-703房屋所有权的期待权利或其他相关合法权益，则本案合同标的具有不确定性。依据合同法解释（二）第一条的规定，认定合同成立，人民法院需能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量。然而本案涉案合同标的具有不确定性，因此，应认定原、被告双方签订的房屋买卖合同缺乏合同成立要件，合同不成立。合同不成立则不产生依据合同所发生的法律关系，韩某某因该合同而取得的定金5000元应返还原告李某某，同时由于合同不成立，合同所约定的定金罚则不再适用，对原告李某某要求被告双倍返还定金的诉讼请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。房地产经纪有限公司作为居间人，对商品房的买卖、预售商品房的转让等，应严格按照相应的法律、行政法规所规定的法定条件进行审核，以维护市场的交易秩序、促进交易的安全有效进行，本案中，沧州市乐某房地产经纪有限公司未尽到相应审核义务，未促成合同成立，不得要求支付报酬，应将收取的原告李某某支付的中介费4000元返还。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十二条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十八条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条、第四十六条的规定，判决如下：

一、被告韩某某于本判决生效之日起十日内返还原告李某某定金5000元；
二、被告沧州市乐某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某某支付的中介费4000元。
如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告李某某负担20元，被告韩某某负担15元，被告沧州市乐某房地产经纪有限公司负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
助理审判员　汪　珊

书记员：姚国彦