李某某、雍某、聂某诉湖北广水鑫天地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

李某某
李百平（代理权限代为承认（湖北聚力律师事务所）
变更（湖北聚力律师事务所）
放弃诉讼请求（湖北聚力律师事务所）
郭峰（湖北英达律师事务所）
雍某
聂某
湖北广水鑫天地房地产开发有限公司
刘何银
刘观峰

原告李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人李百平（代理权限:代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解、和解），湖北聚力律师事务所律师。
原告雍某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户。
原告聂某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户。
以上三原告的诉讼代表人李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户。
以上三原告的委托代理人郭峰（代理权限:一般代理），湖北英达律师事务所律师。
被告湖北广水鑫天地房地产开发有限公司。
法定代表人李景平，该公司总经理。
委托代理人刘何银（代理权限:一般代理），该公司常务副总经理。
委托代理人刘观峰（代理权限:一般代理），系该公司法律顾问。
原告李某某、聂某、雍某与被告湖北广水鑫天地房地产开发有限公司（以下简称鑫天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月8日受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员李小辉参加的合议庭，并于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人李百平，原告李某某、聂某、雍某的委托代理人郭峰，被告鑫天地公司的委托代理人刘观峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经庭审质证，被告鑫天地公司对三原告提交的第三、四组证据无异议，三原告对被告鑫天地公司提交的证据一、三无异议，对三原告提交的第三、四组证据，被告鑫天地公司提交的证据一、三本院依法予以采信。
被告鑫天地公司对三原告提交的其它证据均提出异议，对第一组证据认为商品房买卖合同以及备案合同清单仅有盖章，没有相关人员的签字。被告鑫天地公司没有合同存根，也没有收到购房款。广水市房产管理局产权产籍管理科于2011年8月15日出具的情况说明与其向湖北日报传媒集团出具的情况说明相互矛盾；对第二组证据认为李景平没有将协议书所述的投资款转交给公司。收据中注明的收款方式为转账，公司没有收到购房款。
三原告对被告提交的证据二有异议，其认为该证据与本案无关，不能证明三原告没有向被告鑫天地公司支付购房款。
庭审后，原告李某某提交以下材料予以佐证其与被告鑫天地公司于2009年9月11日签订的以房抵债的协议书的真实性。
材料一:湖北鑫天地房地产开发有限公司与李某某于2009年元月19日签订的投资合作协议。主要内容:双方合作开发鑫世纪花园项目，湖北鑫天地房地产开发有限公司将公司相关证照交付李某某监管，李某某投入660万元，具体为在协议签订后三日内支付280万元，余款380万元在收到相关证照后三日内一次性支付。
材料二:湖北鑫天地房地产开发有限公司于2009年元月19日向李某某出具的指付函。主要内容:李某某2009年元月19号投资款，因春节临近公司经营需要，特指定转账到李景平个人卡上，到账后我公司认同收到以上投资款。
材料三:湖北鑫天地房地产开发有限公司与李某某于2009年6月30日签订的还款协议。主要内容:双方同意解除双方于2009年元月19日签订的投资合作协议，除李某某投资应得的收益外，湖北鑫天地房地产开发有限公司须于2009年7月30日前一次性返还李某某投资款本金660万元及收益尾款。
材料四:3份收据和12份银行存取款以及转款凭证。主要内容:李某某于2009年1月19日-2009年1月21日分三笔向李景平转款280万元，湖北鑫天地房地产开发有限公司向其出具280万元的收款收据；李某某于2009年1月22日-2009年3月24日分六笔向李景平转款370万元，再加上湖北鑫天地房地产开发有限公司于2008年10月16日向李某某出具的10万元收据，湖北鑫天地房地产开发有限公司向其出具380万元的收款收据。
以上四份材料，被告鑫天地公司认为:四份材料中李景平的签字是真实性的，其他的不太清楚。经本院核对，四份材料均有原件，且能相互印证，对该四份材料予以采信。
本院依职权到广水市房产管理局及其所属的应山房地产交易评估管理所查询本案所涉22套房屋的面积及备案情况:4栋1单元402、4栋1单元502、6栋1单元101、6栋1单元201、6栋1单元301、6栋1单元601、6栋1单元701、6栋1单元102、6栋1单元202、6栋1单元302、6栋1单元402、6栋1单元702、6栋2单元101、6栋2单元701、6栋2单元702共计15套的商品房买卖合同备案在原告聂某名下，7栋2单元302、7栋2单元402、7栋2单元702、7栋2单元802、7栋2单元902、7栋2单元1002、7栋2单元1102共计7套的商品房买卖合同备案在原告雍某名下。
对上述有异议的证据，本院认为:因本案所涉的22套商品房买卖合同已在广水市房管部门备案，且公证部门已对其进行了公证，故对三原告提交的第一组证据的真实性予以采信；被告在庭审中认可三原告提交的第二组证据中的收据上的公司财务章以及李景平的签字，亦在以房抵债协议书中认可李某某交付的投资款以及应得收益，且该收据中所注明的房屋单价与上述以房抵债协议书所约定的房屋单价一致，故对三原告提交的第二组证据的真实性予以采信。因三原告已提交了相关的银行汇款凭证证实其向湖北鑫天地房地产开发有限公司给付了投资款的事实，且被告鑫天地公司在本案诉争的以房抵债协议书中亦认可该事实，故对被告提交的证据二不予采信。因原告提交的第一、二组证据的证明目的涉及到本案的实体处理，对其是否采信在本院认为部分予以评述。
本院认为:被告鑫天地公司虽然与原告李某某在本案诉争的以房抵债协议书中对原告李某某与湖北鑫天地房地产开发有限公司于2009年元月19日签订的投资合作协议中所约定的投资款及收益进行了结算，确定了双方之间的债权债务数额，并约定以本案所涉的22套商品房抵偿上述部分债务即408.96464万元，但是被告鑫天地公司在与原告李某某的指定人员雍某、聂某签订22套房屋买卖合同以及办理合同备案手续之后，却将其中的20套房屋出售给他人，并在庭审中明确表示对未出售的2套房屋拒绝交付，明确表示拒绝继续履行商品房买卖合同，显属违约行为。故从上述以房抵债协议书的内容以及双方履行该协议书的实际情况来看，双方签订本案所涉的22份商品房买卖合同是为了履行双方之间的债权债务，属债的履行方式的变更。现本案所涉的22份商品房买卖合同无实际履行的可能，且本案所涉的款项均是原告李某某给付的，原告雍某、聂某仅是原告李某某指定的签订商品房买卖合同的主体，被告鑫天地公司应向原告李某某偿还上述22套商品房所抵偿的408.96464万元的债务及利息，并按日万分之1.5自逾期交房之日起到本案起诉之日止承担逾期交房违约责任。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第四条  的规定，判决如下:
一、被告湖北广水鑫天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某某赔偿76.37415万元（408.96464×0.00015×1245）的违约金；
二、被告湖北广水鑫天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某某偿还408.96464万元及利息（自2014年6月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回原告雍某、聂某的诉讼请求；
四、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述第一、二项中的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80414元由原告李某某、聂某、雍某负担40000元，被告湖北广水鑫天地房地产开发有限公司负担40414元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院，并根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定，预交上诉案件受理费。缴款人采用银行转账、银行汇兑等方式缴款的，缴款时必须在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”，收款人:湖北省财政厅非税收入财政专户，账号:052101040000369-1，开户行:中国农业银行武汉市东湖支行。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:被告鑫天地公司虽然与原告李某某在本案诉争的以房抵债协议书中对原告李某某与湖北鑫天地房地产开发有限公司于2009年元月19日签订的投资合作协议中所约定的投资款及收益进行了结算，确定了双方之间的债权债务数额，并约定以本案所涉的22套商品房抵偿上述部分债务即408.96464万元，但是被告鑫天地公司在与原告李某某的指定人员雍某、聂某签订22套房屋买卖合同以及办理合同备案手续之后，却将其中的20套房屋出售给他人，并在庭审中明确表示对未出售的2套房屋拒绝交付，明确表示拒绝继续履行商品房买卖合同，显属违约行为。故从上述以房抵债协议书的内容以及双方履行该协议书的实际情况来看，双方签订本案所涉的22份商品房买卖合同是为了履行双方之间的债权债务，属债的履行方式的变更。现本案所涉的22份商品房买卖合同无实际履行的可能，且本案所涉的款项均是原告李某某给付的，原告雍某、聂某仅是原告李某某指定的签订商品房买卖合同的主体，被告鑫天地公司应向原告李某某偿还上述22套商品房所抵偿的408.96464万元的债务及利息，并按日万分之1.5自逾期交房之日起到本案起诉之日止承担逾期交房违约责任。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第四条  的规定，判决如下:

一、被告湖北广水鑫天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某某赔偿76.37415万元（408.96464×0.00015×1245）的违约金；
二、被告湖北广水鑫天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某某偿还408.96464万元及利息（自2014年6月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回原告雍某、聂某的诉讼请求；
四、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述第一、二项中的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80414元由原告李某某、聂某、雍某负担40000元，被告湖北广水鑫天地房地产开发有限公司负担40414元。

审判长：袁涛
审判员：吕丹丹
审判员：李小辉

书记员：石继武