李某与河北怀某集团股份有限公司、河北怀某集团股份有限公司物业服务分公司合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住天津市南开区。
委托诉讼代理人：赵爱丽，河北英陆律师事务所律师。
被告（反诉原告）：河北怀某集团股份有限公司，住所地石家庄市裕华区槐岭路26号。
法定代表人：陈玉信，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈树刚，该公司聚星城业务经理。
委托诉讼代理人：陈国新，河北中宇律师事务所律师。
被告：河北怀某集团股份有限公司物业服务分公司，住所地石家庄市裕华区槐岭路26号。
负责人：陈文革，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈树刚，该公司聚星城业务经理。
委托诉讼代理人：陈国新，河北中宇律师事务所律师。

以下按本诉原、被告称谓。
原告李某与被告河北怀某集团股份有限公司（以下简称怀某集团公司）、河北怀某集团股份有限公司物业服务分公司（以下简称怀某集团物业服务分公司）合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某委托诉讼代理人赵爱丽，被告怀某集团公司及被告怀某集团物业服务分公司委托诉讼代理人陈树刚、陈国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李某向本院提出诉讼请求：1、解除原告与第一被告签订的《商位租赁合同》《停车场租赁合同》，并要求第一被告返还原告房租、停车场租金、保证金共计351082元。2、解除与第二被告签订的《物业合同》，并要求第二被告返还物业费95238元。3、要求第一被告赔偿原告装修各项费用425810元及因提前撤场产生的货物运输费用50000元。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因经营“宽邸”品牌家具需要，于2016年9月份到被告河北怀某集团股份有限公司（以下简称怀某集团）开发经营的怀某聚星城考察，由于聚星城刚开始招商、为了聚拢人气，怀某集团盛邀原告入住聚星城，并承诺从2018年1月1日后才开始收取原告房租、物业费等费用，在此之前原告只需承担水、电费用。经协商，原告承租了怀某聚星城一层015-018号商位，总面积为1443平方米。原告为经营需要花费了425810元对商位进行了整体装修，并依约向怀某集团交纳了保证金10万元、2018年1-3月房租、停车场租金251082元，向怀某物业分公司交纳了2018年1-3月物业费95238元。2017年5月1日怀某聚星城开业后原告一直按约定正常经营，但是2017年10月31日被告工作人员突然向原告提出不允许原告公司出货，并在2016年11月6日和11月15日阻挠原告公司给客户送货，并威胁原告公司的工作人员，原告报警后被告仍阻止原告给客户送货，导致客户退货。被告的行为严重影响了原告公司的正常经营，致使原告经营目的无法实现。故向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。
怀某集团公司、怀某集团物业服务分公司答辩称：原告的主张与事实不符，缺乏依据，应依法驳回其诉讼请求。一、原告主张返还房租、停车场租金和物业费无依据。二、租赁合同中并未约定答辩人阻止原告出货属于违约。三、原告作为承租人，应在合同期内全面履行义务，这与原告按约定享有的免租待遇并行不悖、不可分割。四、原告主张返还保证金不符合双方在合同中约定的返还条件，且因原告已违约，应将保证金用于先行偿付答辩人的违约金。五、原告主张的装修费用损失和货物运输费用应自行承担。六、答辩人反诉原告违约，原告应依法承担违约责任。
被告怀某集团公司反诉称：1、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金242424元。2、由被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年11月5日签订了《怀某聚星城商位租赁合同》和场地《租赁合同书》，后双方签订了补充协议，约定由被反诉人承租反诉人的怀某聚星城一层014至021号的商位，用于经营宽邸品牌家具，租赁期限16个月，并对违约责任等作出明确约定。合同签订后，被反诉人按照合同约定交付了定金和第一期租金，反诉人将租赁场所包括房屋和场地交付给了被反诉人。在合同履行中，被反诉人因自身经营管理不善，于2017年11月15日非正常出货、撤场，单方终止租赁合同，直至关门停业，其行为已违反合同约定，导致合同目的不能实现，构成根本性违约。为了解决争议，减少损失，反诉人根据合同约定通过诉讼解决，由被反诉人先行撤场，由反诉人自行招租。反诉人为了维护自身合法权益，认为被反诉人应依法承担导致合同提前终止的违约责任，特向贵院提起反诉，请求依法支持反诉请求。
原告李某针对反诉答辩称：一、双方签订的《怀某聚星城商位租赁合同》、停车场《租赁合同书》及《补充协议》明确约定合同期限为2018年1月1日起至2019年4月30日止，该合同对于2018年1月1日前没有约束力，本案的纠纷发生在合同有效期外，因此《租赁合同》中的条款包括违约金的约定对本案无约束力。二、本案中合同的解除是由于被答辩人阻止答辩人给客户送货导致，答辩人在经营过程中无任何违约行为。被答辩人作为商城的出租者和管理者。不但没有给商户提供服务，反而无故阻止答辩人给顾客送货，并对答辩人员工的人身安全造成威胁、导致答辩人无法继续经营。因此答辩人关门停业的行为是由于被答辩人的违约行为导致的、而并非答辩人违约。而且答辩人一直在正常经营从没有非正常出货及撤场行为发生，2017年11月15日给顾客所送货物，是顾客9月24日购买为了结婚使用，11月15日是最后的送货日，在送货之前，答辩人委托门店经理刘静多次找被答辩人协商，说明情况，但是在送货当天又发生了被答辩人阻止送货的情况致使答辩人无法正常开门营业，由于无法给顾客提供货物导致多名顾客退货退款，给答辩人造成了极大的损失。因此双方合同的解除是由于被答辩人的行为导致，答辩人没有任何违约行为。被答辩人要求答辩人支付违约金没有事实依据。被答辩人的反诉没有事实及法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2016年11月5日原告李某（乙方）与被告怀某集团聚星城（甲方）签订《怀某聚星城商位租赁合同》一份，约定：李某租赁怀某聚星城一层014、015、016、017、018、019、020、021号的商位，商位面积1443平方米，租赁期限：自2017年8月17日起至2018年12月16日止，为期16个月，商位租金35元平方米月，月租金50505元，合同期内租金808080元。经营范围约定：李某租用甲方商位只能用于经营宽邸品牌，乙方须严格按照此范围经营，如需更换品牌或产品类别，则需书面报甲方同意，未经甲方书面同意擅自更换品牌货产品类别，一律视同超范围经营，甲方视同乙方违约并有权解除合同。保证金的交纳：李某（乙方）签订租赁合同时向怀某集团聚星城（甲方）交纳100000元保证金。双方还针对合同的变更、解除终止、违约责任等进行了约定。2016年11月5日，原告李某与被告怀某集团公司针对停车场签订《租赁合同书》一份，约定：李某承租怀某集团的停车场，租赁期限共计16个月，自2017年8月17日起至2018年12月16日止。租金价格为每月租金33189元，期内租金总额为531024元。租金支付方式：每次交纳三个月租金，签订合同时一次交清三个月租金，以后每次在前三个月租金到期之日前7日内交纳后三个月租金。2016年11月5日，原告李某与被告怀某集团物业服务分公司签订《物业合同书》一份，约定：李某（乙方）使用的摊位，在聚星城一层区域1-014、015、016、017、018、019、020、021号，面积1443平方米。物业费为每平方米22元，月物业费31746元，期内物业费507936元。合同期限自2017年8月17日起至2018年12月16日止。后原告李某又与怀某集团公司签订《怀某聚星城商位租赁合同书补充协议》一份，内容如下：乙方原在怀某聚星城一层014-021号商位，因商位号调整现变更为015-018号商位。原租赁期限2017年8月17日起至2018年12月16日止，因怀某聚星城延期开业，租赁期限按2018年1月1月起至2019年4月30日止执行，其他条款同双方已签订的《怀某聚星城商位租赁合同书》。以上四份合同均由原告李某及被告怀某集团公司、怀某集团物业服务分公司签字盖章确认。上述合同签订后，原告李某分别于2017年2月25日向怀某集团公司交纳保证金10万元；2017年5月15日向怀某集团公司物业服务分公司交纳物业费95238元；2017年5月19日交纳房屋租赁费100000元、51515元，车辆停放服务费99567元。怀某集团公司物业服务分公司为原告李某出具收据一张（标注收款内容：物业费2018，1-3），怀某集团公司为原告李某出具10万元保证金收据一张及房屋租赁费发票2张、停车场服务费发票1张。针对以上合同的签订和费用的交纳情况，原被告双方均无异议。2017年12月1日怀某集团公司出具《终止租赁合同通知书》一份，内容为：通知李某因其自2017年11月15日擅自关门停止营业，已构成违约，根据《租赁合同》约定通知李某解除租赁合同。庭审中查明，被告怀某集团公司2017年12月1日通过EMS特快专递方式向原告李某邮寄投递该通知书，邮单查询2017年12月5日该邮件妥投。并在庭审中原告方代理人确认已收悉该通知书。后双方于2017年11月发生分歧，2017年12月21日原告李某将宽邸家具中遗留货品全部清场。怀某集团公司提供“怀某聚星城调货单”6份，均有宽邸家具店长“刘静”及怀某聚星城业务经理“李娣”签字及盖章确认。
原告方针对其诉讼请求提供如下证据：1、原告与第一被告签订的《商位租赁合同》、《停车场租赁合同》、《补充协议书》、《物业合同书》。2、原告向被告交纳商位租金、停车场租金、物业服务费、保证金的票据。3、家具销售单及客户交费单。4、2017年11月15日被告派人阻止原告给顾客送货的录像、110报警记录、槐底派出所的接处警登记表。5、家具销售单及客户交费单、客户同意退货退款的证明、原告给客户退款的银行记录。6、《商场商铺装修合同》及装修明细，装修费付款记录、《商品电子防盗销售合同》及付款记录、广告牌及门头制作及安装费用明细、上述付款记录的银行流水。7、案外人王世杰出具的字条一份，证明收到李某清场搬运费用5万元，地点从石家庄到天津。
被告怀某集团公司针对其反诉提供如下证据：1、双方签订的《商位租赁合同》、《停车场租赁合同书》、《补充协议》2、照片19张，证明原告自2017年11月16日至11月22日连续关门停业7天。违反了《租赁合同》的约定，属于违约。3、《终止租赁合同通知书》、特快专递回执及邮件查询单。4、《怀某聚星城管理规定》和上墙公示该《管理规定》的照片。5、录音四段，证明原告因自身原因造成其经营业绩不好，要出货、换货，被告为了自身利益而主动与原告方联系、沟通。6、调货单6份，证明原告于2017年12月21日至12月31日期间全部出货，自行清场，并提前终止合同、撤离经营场所，原告应依法承担造成不能履行、提前终止的违约责任。

本院认为，原被告双方签订的《怀某聚星城商位租赁合同》、《停车场租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《物业服务合同书》是原被告双方自愿签订的，是真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，双方签订合同后，原告李某即入驻怀某聚星城从事宽邸家具经营，向怀某集团物业服务分公司交纳了保证金、物业费、房屋租赁费、停车服务费，后双方又签订补充协议将租赁期限约定为“2018年1月1日起至2019年4月30日止”故双方应按照新的补充协议履行。庭审中查明，因双方产生矛盾，原告李某已于2017年12月31日将租赁场地的货物全部拉走并清场，双方已实际解除租赁关系及物业服务关系，故被告怀某集团公司及怀某物业服务分公司应将原告李某交纳的保证金、物业费、房屋租赁费、停车服务费共计446320元予以返还。关于原告主张的装修费425810元及撤场运输费50000元，按照原告与被告怀某集团公司在《商位租赁合同》中第五条第三款的约定”乙方（李某）装修必须使用防火材料，所形成的固定资产在租赁期满之日起或合同提前终止后其产权无偿归甲方（怀某集团公司）所有”，故原告要求被告怀某集团公司赔偿装修费损失，本院不予支持。撤场运输费50000元系原告为运输其货物而实际产生的费用，应由原告自行承担。关于被告怀某集团公司要求原告支付违约金242424元的问题，按照原告与被告怀某集团公司签订的《商位租赁合同》中第九条第二、三款对违约责任的约定：任何一方提前终止合同时，都应提前两个月以书面形式通知对方，并承担违约责任，按所剩合同期计算的全部租金的30%赔偿对方违约金。本案中，2017年11月15日原、被告因出货问题产生矛盾后，理应协商解决，妥善处理，但原告却在2017年11月15日后关门停业，直至将货物拉走清场解除租赁合同，致使合同目的无法实现，其行为违反了双方合同中“乙方未经商场管理部门批准，连续三天不开门营业”的约定，构成了违约，应承担违约责任。违约金应按双方约定的全部租金的30%计算。基此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、解除原告与被告河北怀某集团股份有限公司签订的《怀某聚星城商位租赁合同》《停车场租赁合同》。
二、解除原告与被告河北怀某集团股份有限公司物业服务分公司签订的《物业合同书》。
三、本判决生效后十五日内，被告河北怀某集团股份有限公司返还原告李某保证金100000元、租赁费151515元、车辆停放服务费99567元，共计351082元。
四、本判决生效后十五日内，被告河北怀某集团股份有限公司物业服务分公司返还原告李某物业服务费95238元。
五、本判决生效后十五日内，原告李某支付原告河北怀某集团股份有限公司违约金242424元。
六、驳回原告李某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13022元，减半收取6511元，反诉费2468元，共计8979元，原告李某承担4606元，被告河北怀某集团股份有限公司承担3283元，被告河北怀某集团股份有限公司物业服务分公司承担1090元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

审判员 刘爱利

书记员： 吴天然