李秀娟与张某某、徐某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：李秀娟女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住方正县。
委托诉讼代理人：葛耀光，黑龙江峰光律师事务所律师。
被告：张某某男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住方正县。
被告：徐某某女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住日本。
以上二被告委托诉讼代理人：张伟华，黑龙江华铄律师事务所律师。
被告：李洪武男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地方正县，现下落不明。
第三人：张立威男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住方正县。
委托诉讼代理人：索锦亮，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，方正县匡义法律服务所法律工作者，住方正县。
第三人：哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司，所在地方正县方正镇城北新区桥村一号商服楼。
法定代表人：付喜库，总经理。
委托诉讼代理人：周军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司职工，住方正县。

原告李秀娟与被告张某某、徐某某、李洪武、第三人张立威、哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司（以下简称“龙跃公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告李秀娟的委托诉讼代理人葛耀光，被告张某某、徐某某的委托诉讼代理人张伟华，第三人张立威的委托诉讼代理人索锦亮、龙跃公司的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。被告李洪武经本院公告送达无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李秀娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认李秀娟与第三人2015年7月16日签订的方正县爱建××楼××单元××室房屋买卖协议书合法有效，李秀娟对该房屋拥有所有权；2.请求法院判令张某某、徐某某迁出方正县爱建××楼××单元××室并且将该房屋恢复原状；3.请求法院判令张某某、李洪武赔偿李秀娟租金损失1万元，租金从2016年7月16日起至迁出房屋止；4.诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2012年12月初，李洪武和张立威挂靠龙跃公司开发方正县爱建宜居小区，因李洪武缺乏建设资金，向李秀娟借款150万元。2015年7月16日，李洪武因偿还不了借款，与李秀娟协商，变更房屋买卖合同，李洪武的借款变更为购房款，由李秀娟和龙跃公司签订房屋买卖合同。李秀娟购买位于方正县爱建××楼××单元××室房屋一套，其建筑面积121.81平方米，按3880元/平方米计算，价值472622元，此外李秀娟同时缴纳了取暖费3593元、电表费400元、水表470元、可视门铃650元，购房款合计缴纳477735元，同时李秀娟向方正县鸿福物业有限责任公司缴纳了物业服务费1462元、供水费120元、卫生费60元、灯费60元、电梯费576元、拉运费300元、水电费300元，合计2878元，龙跃公司和张立威直接扣除李洪武工程款472622元冲抵购房款。因李洪武将上述房屋曾抵押给案外人龚殿鹏，签订房屋买卖协议同时李秀娟还帮助李洪武偿还了欠龚殿鹏的现金，李秀娟抽回房屋后和第三人签订房屋买卖协议。签订房屋协议的当天，龙跃公司将上述房屋钥匙交给李秀娟，办理了房屋入户手续，并配合李秀娟将房门钥匙重新更换新锁，李秀娟已经实际合法占有了上述房屋。2016年7月初，李秀娟要将此房屋对外出租，当其与承租人看房时发现此房屋门锁被他人更换，导致承租合同无法履行。同日，李秀娟到派出所报警，经调查，张某某在李秀娟合法拥有上述房屋后，在其不知情的情况下，持李洪武所提供的一份虚假房屋手续，非法开锁、换锁侵占该套房屋并将该房屋非法使用。此房屋被张某某、徐某某非法占有，龙跃公司及张立威根本不知情，且龙跃公司及张立威仅承认李秀娟的买卖协议。综上，李秀娟与第三人的房屋买卖协议合法有效，经多次与张某某、徐某某协商未果，故诉至法院。
徐某某辩称，1.徐某某取得房屋是基于与李洪武之间的房屋买卖，并不侵犯李秀娟的合法权益。2015年初时，李洪武称其在方正县爱建宜居小区有工程抵账房屋对外出售。2015年1月22日，徐某某亲属曾找到张立威核实房屋状况，张立威出具证明一份，证实由张立威开发建设的方正县爱建宜居小区高层4号楼1单元1601室和1702室已经分到李洪武名下。2015年1月23日，龙跃公司与李洪武签订临时协议一份，将爱建宜居小区4号楼1单元1601室的房屋出售给李洪武，房屋价款47.77万元，付款方式走李洪武爱建宜居工程利润。当日，李洪武与徐某某签订买卖合同一份，将该房屋以46.5万元的价格出售给徐某某，由第三人龙跃公司出具房款收据一份，交款单位为徐某某的父亲徐凤昌。签订合同的同时，李洪武将该房屋的原始钥匙进行交付，徐某某接收了该房屋。2015年6月21日，徐某某向小区物业交纳了物业费、卫生费、提水费等相关物业费用。在徐某某取得房屋后，于2015年10月17日与张某某签订买房协议书，将涉案房屋出售给了张某某。由此看出，徐某某在李洪武处购买房屋并接收房屋的时间在李秀娟与李洪武签订房屋买卖协议之前，徐某某已经实际取得并占有涉案房屋，后该房屋已经处分给他人。在本案存在的龙跃公司分别与李洪武、龚殿鹏和李秀娟之间就涉案房屋签订的临时协议书，在甲方处均是加盖方正县爱建宜居工程管理办公室的公章和张立威的名章，现李秀娟和第三人仅承认龙跃公司与龚殿鹏、李秀娟之间的临时协议书有效，而否认龙跃公司与李洪武之间的临时协议，显然是错误的。2.关于李秀娟就本案提出的诉请的问题。按照一案一诉的原则，同一案件在没有法律规定的情况下，不能同案审理两个及以上的法律关系。现李秀娟就本案提出的诉请第一项为确认买卖合同效力，又同时确认李秀娟对该房屋拥有所有权，此为确认之诉；第二项为请求法院判令张某某、徐某某迁出涉案房屋并将该房屋恢复原状，此为给付之诉；第三项为请求判令张某某、李洪武赔偿租金损失1万元，租金从2016年7月16日起至迁出房屋止，此为给付之诉。三项诉讼请求为两种之诉，涉及商品房买卖合同纠纷、合同效力确认纠纷、房屋迁让纠纷和侵权赔偿纠纷等多个法律关系。在法律没有明确规定和案件合并审理的情况下，不能在同一案件中对多个法律关系进行审理。3.关于李秀娟提出的确认合同效力一项，首先作为商品房买卖的房屋，应取得商品房预售许可证，最迟不得超过起诉之前。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效。”故李秀娟提出确认其房屋买卖合同有效诉请不应得到支持。4.关于涉案房屋均是经过李洪武之手对外出售，出现了同一房屋多次出售的情况存在，李洪武的行为涉嫌合同诈骗，那么本案应中止审理，并将犯罪线索移交公安机关进行侦查。5.在庭审中，李秀娟及第三人均表示李洪武没有权利将房屋对外出售，如果假设李洪武真没有处分权，那么关于李洪武对外出售的行为存在以下两种情况：第一种情况，李洪武是涉案工程的实际开发商之一，在徐某某购买房屋之前就涉案房屋的权属问题向另外一位合伙开发人张立威进行了核实，张立威给徐某某出具证明一份，证实涉案房屋已经分到李洪武名下。基于信赖利益来讲，徐某某可以相信李洪武对涉案房屋具有处分权，李洪武对外出售房屋的行为是一种表见代理行为，徐某某向李洪武支付购房款后，房屋已经交付给徐某某，双方交易行为已经完成，涉案房屋的所有权已经转移到徐某某名下。而且，李秀娟购买房屋也是通过李洪武所购买，支付价款方式为抵顶原欠款和李洪武在龚殿鹏处借款，李秀娟及第三人也承认涉案房屋属于李洪武所有，仅是李洪武将涉案房屋销售给徐某某的事情是否由第三人龙跃公司知情，均不影响李洪武将房屋出售徐某某的事实和合同效力。第二种情况，如果李洪武自始至终不具有涉案房屋的所有权，其无权对涉案房屋进行处分。徐某某基于开发商张立威证明的确认和李洪武开发商的身份，有权相信李洪武有权处分房屋，且徐某某支付了对等价款，并实际占有并处分房屋。徐某某在本案中，属于善意第三人。张某某也是基于徐某某与李洪武之间的房屋买卖协议而购买涉案房屋，支付相等价款并占有使用房屋至今，张某某一样属于善意第三人。那么，虽李洪武不具有所有权，那么，徐某某和张某某基于善意第三人的身份先后取得涉案房屋的所有权。在本案中，原告李秀娟仅要求确认其与第三人于2015年7月16日签订的房屋买卖协议书合法有效，却忽略龙跃公司与李洪武之间的临时协议书、李洪武与徐某某之间的房屋买卖协议、徐某某与张某某之间的房屋买卖协议，其提出的诉请不能单独成立。
张某某辩称，张某某占有房屋是经买卖合同合法取得，张某某占有涉案房屋是基于2015年10月17日与徐某某签订的买房协议所取得，在房屋交易过程中，张某某给付了购房款，并实际占有居住，在张某某取得房屋后，于2016年1月31日，交纳了2015年度至2016年度供热费用。由此看出，徐某某在李洪武处购买房屋的时间在李秀娟之前，徐某某已经实际取得并占有涉案房屋。现李秀娟无权要求张某某迁出涉案房屋并支付租金。其他意见与徐某某一致。
张立威述称，1.同意李秀娟诉讼请求，这个房屋当时是李秀娟在售楼处签订的买卖协议，而且售楼处已经将房屋钥匙交付给李秀娟，我方认为李秀娟为争议房屋的实际所有权人。2.徐某某举示的李洪武与爱建宜居小区的协议书，张立威不认可，李洪武与张立威是合作关系，2015年1月22日，张立威已经给李洪武出具了一份证明，证明涉案两套房屋归李洪武所有，2015年1月23日，李洪武与爱建小区办公室签订协议是不符合逻辑的，他是无需签订这份协议的，实际我方根本没有签订这份协议。3.被告方实际占有房屋是事实，但是这种占有是不合法的，本案中涉案房屋确系李洪武所有，但李洪武出售必须由售楼处出具发票，才有效力否则无效，李洪武找开锁公司换锁，被告才入住，所以被告占有不具有合法性。
龙跃公司述称，我公司当时把房屋卖给李秀娟，当时我、李洪武、张立威、李秀娟还有龚殿鹏均到现场，李洪武欠李秀娟及龚殿鹏钱，本案涉案房屋原始票据及合同在龚殿鹏手中，李秀娟替李洪武偿还了龚殿鹏的钱款，龙跃公司重新出具的购房票据和买卖合同及房屋钥匙给李秀娟，李秀娟当场把钱给付龚殿鹏。房屋款扣除了龚殿鹏的钱，剩余的钱偿还李秀娟的钱，这套房屋卖给李秀娟。当时所有费用一次性交齐了。方正县爱建宜居的销售权由我公司委托给了张立威，销售房屋的章均为售楼处的章，我公司没有出具过以财务章为标准的售楼票据，我公司认为盖有财务章的售楼票据是假的。
当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，由于李洪武未到庭应诉，应视为放弃质证的权利，对当事人无异议的证据，即龙跃公司举示的证据C1，龙跃公司将爱建宜居的销售权委托给张立威的授权委托书，本院对此证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.李秀娟举示证据A1，2015年7月16日，临时协议书及收据，拟证实：李秀娟在爱建宜居购买了涉案房屋并交付了其他费用。张某某、徐某某质证认为：对该份证据有异议，在2015年1月23日，方正县爱建宜居工程管理办公室也曾就该房屋给李洪武出具临时协议一份，两份合同均加盖了办公室章和张立威名章，李秀娟举示的该份证据产生于李洪武签订的合同之后，在原协议没有解除或作废的情况下，不应重新签订第二份协议，在签订该协议之前被告方已取得并占有该房屋且该房屋至今未取得商品房预售许可证，无相关审批建设手续，不能确认该份合同合法有效。张立威及龙跃公司质证无异议。本院认为，李秀娟出具的该份证据有第三人张立威及龙跃公司予以确认，且结合其举示的第二份证据能够形成完整的证据链条，本院确认该证据为有效证据，予以采信。
2.李秀娟举示的证据A2，2015年3月7日，龙跃公司与龚殿鹏签订的临时协议书一份，拟证实：此协议书已经作废，开发单位只承认与李秀娟签订的协议书有效。张某某、徐某某质证认为：该份证据为复印件无法与原件核对，我方对真实性有异议，对于该协议书后添加的，没有任何人签字或加盖公章确认且书写人不能以个人意见确认其他协议效力，该份协议书也同样加盖有爱建宜居和张立威名章，因龚殿鹏并没有作为本案当事人参加诉讼，无法确认该份临时协议书是否真实存在，而且按照第三人答辩来讲该份协议书系抵押所用，而非真实买卖，故不能按其书写内容体现证明问题。张立威质证无异议。龙跃公司质证认为：该份证据是真实的，当时我在场，能够证明此份证据的真实性且所证明问题与李秀娟所说一致。本院认为，该份证据有第三人张立威及龙跃公司予以确认，本院对其真实性予以确认，且结合其举示的第一份证据，该二份证据能够形成完整的证据链条，本院确认该证据为有效证据，予以采信。

3.李秀娟举示的证据A3，2016年7月16日，方正县鸿福物业有限责任公司出具的物业费收据一份及水电热一卡通用户卡一张，拟证实：李秀娟购买争议房产后办理了入户手续。张某某、徐某某质证认为：对该份证据有异议，涉案房屋在2015年1月23日已由徐某某接收，在2015年6月21日，方正县鸿福物业管理公司已收取徐某某物业费、提水费、卫生费、电梯费等相关费用，李秀娟举示的一卡通我方同样持有且已经使用，而原告举示的该一卡通仅在后面标准4-1-1601，但无用户名和具体卡号，无法证明该一卡通即为涉案房屋的水电热使用卡，请法庭对该证据不予采信。张立威及龙跃公司质证无异议。本院认为，经本院与方正县鸿福物业管理公司核实，李秀娟举示的物业费收据上的名章确系其物业公司名章，故本院确认该证据为有效证据，予以采信。
4.李秀娟举示的证据A4，蒋贺的证人证言，拟证实：2015年7月16日，蒋贺与李秀娟一同到爱建宜居4号楼购买的两套房产，并办理了入户手续，蒋贺之后帮李秀娟更换了门锁锁芯，李秀娟通过合法买卖已实际占有房屋。张某某、徐某某质证认为：有异议，本案证人与李秀娟系同学关系，与本案具有利害关系，证言内容具有倾向性；对于其更换锁芯一事除证人证言外无其他证据证实，该证人证言系孤证不能作为认定案件事实使用；该房屋原始钥匙在我处持有并保管，李秀娟不可能拿到该房屋原始钥匙。张立威质证认为：证人证言是真实的。龙跃公司无异议。本院认为：对于李秀娟购买本案涉案房屋的事实结合以上证据，能够形成完整的证据链条，本院予以采信，对其拟证实更换门锁因系为孤证，本院不予采信，对其拟证实实际占有房屋的问题在本判决论理部分另作阐述。
5.张某某、徐某某举示的证据B1，2015年1月22日，张立威给徐某某出具的证明一份，拟证实：徐某某在李洪武手中购买房屋之前亲自找到张立威核实该房屋状态，张立威证明涉案房屋以分到李洪武名下。李秀娟质证认为：真实性需要张立威核对，拟证明问题无异议。张立威质证认为：真实性无异议，证明问题有异议，这份证据不是给徐某某的。龙跃公司质证无异议。本院确认该证据为有效证据，予以采信。
6.张某某、徐某某举示的证据B2，2015年1月23日，龙跃公司与李洪武临时协议书，拟证实：第三人将涉案房屋出售给李洪武，价款为47.77万元。李秀娟质证认为：真实性有异议，并且这个争议房屋李洪武进行买卖不符合事实，因为李洪武和张立威合伙开发，二人之间不能存在房屋买卖关系，争议房产和徐某某没有关系，不证明该房产为徐某某所有。龙跃公司质证认为：该协议书为假的，爱建宜居的售楼权已经给张立威了，我公司没有这个章，我公司也没有出具这个协议。张立威质证认为真实性有异议。本院认为，李秀娟、张立威及龙跃公司均没有提出司法鉴定申请，且均没有提供相反证据予以反驳，故本院对该证据确认有效，予以采信。
7.张某某、徐某某举示的证据B3，2015年1月23日，李洪武与徐某某签订的房屋买卖协议书一份及房款收据一份，拟证实：李洪武将涉案房屋以46.5万元出售给徐某某。李秀娟质证认为：真实性有异议，房屋买卖合同必须经过房产开发商及售楼处办公室出售，其他人无权出售。收据的财务专用章为假的，不存在这个章。如果房屋买卖真实，请徐某某提供当天交付房屋入户的其他票据，如没有房屋买卖的其他配套手续能够证实，则该合同是虚假的。张立威质证认为：对该证据不清楚。龙跃公司质证认为：我公司所有的项目没有用财务专用章出具过卖房发票，我认为该章是假的。我公司没有授权李洪武买卖房屋。本院认为：该证据系李洪武与徐某某签订的房屋买卖合同，因李洪武未到庭，视为放弃质证的权利，对于该证据的真实性本庭确认有效，对于龙跃公司质证其公司没有用财务章出具发票的事实，因其没有提供证据证实本庭不予采信，故本院对该证据确认有效，予以采信。
8.张某某、徐某某举示的证据B4，方正县鸿福物业管理公司出具的2015-2016、2016-2017年度，两年的物业费收据，拟证实：在徐某某接收房屋后向物业公司缴纳了该房屋的物业费用，最早缴纳日期为2015年6月21日，亦证实已经实际占有并使用涉案房屋。李秀娟质证认为：真实性有异议，因为李秀娟在2015年7月已经缴纳了争议房屋的物业费等费用，并且物业公司给李秀娟也出具了票据，因此认为这份是徐某某后补的虚假的，李秀娟更换锁芯时为毛坯房，物业公司不能收取双份的物业费，徐某某在答辩中陈述在2015年1月23日交付的房屋，但是物业费为2015年6月份缴纳的，正常情况下应该是在交付房屋的时候交纳物业费，李秀娟是在同一时间办理的，所以徐某某的收据应该是假的。对于2015年6月份的物业费票据我方保留司法鉴定的权利。我方还申请调取方正县鸿福物业有限公司在2015年收取涉案房屋小区物业费情况的收据情况。张立威及龙跃公司质证认为不清楚情况。本院认为：经本院释明，李秀娟未在指定时间内申请司法鉴定，经本院与方正县鸿福物业管理公司核实，以上物业费收据上的名章确系其物业公司名章，对于李秀娟申请调取的证据，因物业公司没有留存底根，故对以上证据本院确认有效，予以采信。
9.张某某、徐某某举示的证据B5，2015-2016、2016-2017年度供热费的增值税发票二份，拟证实：涉案房屋以由其实际占有并使用。李秀娟质证认为：真实性无异议，该发票是在李秀娟更换锁芯之后产生的，这时候由于被告非法占有，不代表被告缴费就合法占有了。张立威、龙跃公司质证认为：真实性无异议，但是无法证实该房屋是否为合法占有。本院认为，对该证据的真实性予以确认，对其待证实的问题在本判决论理部分另作阐述。
10.张某某、徐某某举示的证据B6，卖房协议书一份、收到条2张，拟证实：2015年10月17日，张某某以57万元在徐某某手中购得爱建宜居4号楼1单元1702室和1601室两套房屋。李秀娟质证认为：真实性有异议，合同签订时间为2015年10月17日，房屋价款明显低于市场正常价款，由于徐某某本身采用非法手段占有房屋，未经开发商同意，任何私下的买卖均是无效的。并且张某某没有提供相应的银行流水来证明支付款。张立威、龙跃公司质证认为：徐某某没有合理合法的情况下取得房屋，张某某和徐某某的合同没有意义。本院认为：对该证据的真实性予以确认，对其待证实的问题在本判决论理部分另作阐述。
11.张某某、徐某某举示的证据B7，原始房屋钥匙一份，拟证实：买涉案房屋时即取得该房屋的原始钥匙。李秀娟质证认为：无法证实为原始钥匙，争议房产的钥匙由开发商交付给李秀娟，其已经委托同学蒋贺更换锁芯，本案争议房屋如果存在其他钥匙，应该是破坏门锁后私自安装的，被告没有任何证据证明争议房屋取得原始钥匙的合法性，李秀娟可以证明，第三人也能证明钥匙交付李秀娟。张立威、龙跃公司质证认为：我方当时把钥匙给了李秀娟，认为正常钥匙的取得途径应该为开发商和销售方。本院认为：该钥匙无法单独证明系房屋原始钥匙，对该证据不予采信。
12.张某某、徐某某举示的证据B8，照片两张，2015年11月份，被告发现自己购买的房屋无法持原有钥匙进入，找到了出售房屋的李洪武，李洪武找开锁公司重新更换房屋钥匙。李秀娟质证认为：真实性无异议，证明问题有异议，充分证明被告取得房屋的方式是非法的恶意的，因为通过今天庭审李秀娟合法取得钥匙后更换房屋锁芯，其对房屋是合理合法的占有，被告占有房屋的手段是通过开锁公司破坏锁芯，这种占有进入房屋是明显侵权，是非法的。龙跃公司质证认为：照片中没有李洪武，我方把房屋销售的权利给了张立威，房屋买卖经过开发商和销售商才是有效的，这份证据和本案无关。张立威质证认为：同意龙跃公司观点，照片更加证明被告非法占有该房屋，这是违法的行为。被告用原钥匙无法打开门，因为原始钥匙交给了李秀娟，找开锁开门本身就违法了，我方不认可。本院认为：经本院核实，照片中人员确系李洪武本人，对照片的真实性予以确认，对其待证实的问题在本判决论理部分另作阐述。
根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：李洪武和张立威挂靠龙跃公司开发方正县满园组团爱建宜居小区。2015年7月16日，李洪武因无力偿还欠李秀娟的借款，与李秀娟协商，将李洪武的借款变更为购房款，由李秀娟和龙跃公司签订房屋买卖合同。李秀娟购买位于方正县爱建××楼××单元××室房屋一套，其建筑面积121.81平方米，购房款合计477735元，同时李秀娟向方正县鸿福物业有限责任公司缴纳了物业费等合计2878元。龙跃公司和张立威直接扣除李洪武工程款472622元冲抵购房款，因李洪武曾将上述房屋抵押给案外人龚殿鹏，故李秀娟签订房屋买卖协议的同时抽回了抵押给龚殿鹏的临时协议书，并和龙跃公司、张立威重新签订房屋买卖临时协议书。另，2015年1月22日，张立威出具证明一份，证实内容为：由张立威开发建设的方正县爱建宜居小区高层4号楼1单元1601室和1702室已经分到李洪武名下。2015年1月23日，李洪武出具一份临时协议（上盖有方正县爱建宜居工程管理办公室名章、张立威名章及李洪武签字按印），协议中约定：将爱建宜居小区4号楼1单元1601室，面积121.81平方米，房屋价款47.77万元，付款方式走李洪武宜居工程利润。当日，李洪武与徐某某签订买卖合同一份，将该房屋以46.5万元的价格出售给徐某某，李洪武出具一份盖有龙跃公司财务专用章的房款收据，交款单位为徐某某的父亲徐凤昌。2015年6月21日，徐某某向方正县鸿福物业管理有限公司交纳了物业费、卫生费、提水费等相关物业费用。2015年10月17日，徐某某将上述房屋卖给张某某，并与其签订卖房协议书。后张某某对该涉案房屋装修并居住至今，并交纳了相关的取暖费及物业费。
本院认为，合法的买卖关系受到法律的保护，依法成立的合同自成立时生效，“一房数卖”中商品房买卖合同均属有效。根据双方当事人提交的证据及当庭陈述，可认定李秀娟与龙跃公司签订的房屋买卖临时协议书、李洪武与徐某某签订的房屋买卖临时协议书、徐某某与张某某签订的卖房协议书，以上均为双方当事人真实的意思表示，其买卖合同成立并发生法律效力，均系有效合同。依据法律规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示公信的现实作用，而争议房屋未办理产权登记，亦未办理预告登记，那么所有权归属问题的处理原则应为已先行合法占有争议房屋的确定其所有权。故结合本案实际情况，已先行合法占有争议房屋的买受人为张某某，其已经开始承担合同标的物的毁损、灭失的风险，本案因李洪武违约致使不能实现与李秀娟的合同目的，故李秀娟主张请求确认对方正县爱建××楼××单元××室拥有所有权的诉讼请求不能支持。
综上所述，原告李秀娟的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条（二）项、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条的规定，判决如下：

驳回原告李秀娟的诉讼请求。
案件受理费8329元，公告费560元，由原告李秀娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

审判长 曹艺玲
人民陪审员 郑桂香
人民陪审员 高云

书记员： 石志强