李某某与绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，哈尔滨市公安局平房分局民警，住哈尔滨市平房区。委托代理人朱东伟，黑龙江鼎铎律师事务所律师。被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，统一社会信用代码xxxx（1-1），住所地哈尔滨市平房区新疆大街8号。法定代理人樊某，该公司总经理。委托代理人刘莹莹，该公司法务部法务。

原告李某某诉称：2012年11月29日，李某某与绿洋公司签订《认购协议书》，约定李某某购买绿洋公司开发的商品房一套，交房时间为2013年12月30日前。协议签订后，李某某先后支付房款622656元，其中贷款310000元。2014年12月30日，双方签订正式《商品房买卖合同》，约定绿洋公司于2015年10月30日将商品房验收合格交付李某某使用，如逾期则绿洋公司按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。绿洋公司工程搁置，直至起诉之日未按照法律规定及合同约定标准向李某某交付房屋。绿洋公司向李某某支付了2015年10月30日前违约金，后期违约金未继续支付。李某某与绿洋公司签订的“认购协议书”及商品房买卖合同真实有效。绿洋公司在签订协议并收取房款后，开发小区长期怠工，交房逾期数年，给李某某带来了巨大的经济损失，应当按照法律规定及合同约定标准向李某某交付房屋，欠付的违约金应予支付。现诉请：1、绿洋公司继续履行合同约定的交房义务，限期向李某某交付房屋；2、绿洋公司支付逾期交房违约金（以房屋全款415641元的日万分之三为基准，自2015年10月31日至房屋交付之日止）；3、诉讼费由绿洋公司承担。被告绿洋公司辩称：1、李某某交付房屋的诉讼请求绿洋公司已经不能实际履行，交付的房屋存在不能交付的情况，因为工程出现各种拖延，至今房屋尚未完工，正在施工中，具体交工日期不能确定，已经不能实际履行合同；2、如解除合同退房，按照合同第9条第2项条款的约定支付违约金；如不解除合同，日后再要求解除合同，因解除权适用除斥期间的规定，解除权可能灭失，如今后绿洋公司资金出现问题，业主可能面临购房款本金无法收回的风险，所以请李某某慎重考虑此项事宜；3、如李某某不同意退房，违约金按合同总价款百分之二支付。经本院审理查明：2014年12月30日，李某某与绿洋公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》（合同编号：146××××5340），约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的开发区南城六路与南城第二大道东北侧局部地段第23栋1单元1层102号房。建筑面积共130.29平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4779元，总金额为陆拾贰万贰仟陆佰伍拾陆元（622656元）。第六条付款方式及期限。2014年12月30日付现金312656元，交纳比例为50%，2015年1月30日公积金贷款310000元。第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。2015年1月8日，绿洋公司为李某某出具收据，收到李某某购房款312656元；2015年1月21日，李某某办理公积金贷款310000元。上述事实，有《哈尔滨市商品房买卖合同书》、《哈尔滨市商品房销售预收款专用票据》、《职工个人购买住房贷款审批书》以及双方当事人的陈述等证据载卷为证，并经当庭质证和审查，予以认定。
原告李某某与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称绿洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理此案。原告李某某及其委托代理人朱东伟，被告绿洋公司的委托代理人刘莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、绿洋公司是否应继续履行交房义务；二、绿洋公司应支付逾期交房违约金的数额。关于绿洋公司是否应继续履行交房义务的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，李某某与绿洋公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》约定，出卖人应当在2015年10月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。绿洋公司逾期交房，李某某现要求继续履行合同，故绿洋公司应按合同约定，继续履行交房义务。绿洋公司虽辩称因工程出现拖延，至今房屋尚未完工，李某某应与绿洋公司解除合同退房，但未举示相关证据证实，且李某某对此不予认可，故绿洋公司的抗辩主张不成立，本院对李某某主张绿洋公司履行交付房屋义务的诉请予以支持。关于绿洋公司应支付逾期交房违约金数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《哈尔滨市商品房买卖合同书》第九条约定，出卖人逾期交房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。绿洋公司关于违约金按合同总价款百分之二支付的抗辩理由既违反合同约定，亦无法律依据，故不予采纳，绿洋公司应以已付房款622656元的日万分之三为基准，支付自2015年10月31日至房屋交付之日止逾期交房违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起三十日内依《哈尔滨市商品房买卖合同书》约定履行交房义务；二、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李某某逾期交房违约金（以622656元为本金，按日万分之三为标准，自2015年10月31日计算至实际交房日止）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1794元（原告李某某已预交），由被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司负担，此款于本判决生效之日起十日内给付完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审判长　张　鑫
审判员　王立立
审判员　张春阳

书记员：李萌