李某付与张建兰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）张建兰，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人宋继红（代理权限：代为进行和解等），湖北天赋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李某付，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户。

上诉人张建兰为与被上诉人李某付房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第01762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成由审判员姚仁友担任审判长，代理审判员周鑫、张欢参加的合议庭，并于2015年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人张建兰及其委托代理人宋继红，被上诉人李某付到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李某付诉称，2013年9月13日，我与被告协商签订房屋租赁协议，合同约定将我的房屋租赁给被告，期限为2年（2013年10月1日起至2015年9月30日止），年租金18000元，采取先支付租金再租用房屋的方式。但被告仅支付第一年租金10000元，尾款8000元至今未付。后被告未经我同意擅自转租他人，经多次与被告协商未果，请求法院判令：1、依法解除原、被告房屋租赁合同；2、被告立即支付原告房屋租金9824.66元，逾期违约金19980元；3、被告立即返还我所有的租赁房屋；4、诉讼费用由被告负担。
原审被告张建兰口头辩称，原告所诉签订房屋租赁合同的时间、金额、过程都属实，但我转租给王成由其支付租金1万元给原告，后王成说又支付原告租金8000元，故原告所诉部分不属实。
原审查明，2013年9月13日，原告李某付与被告张建兰签订《房屋租赁合同》，约定：被告张建兰承租原告李某付位于随州市解放路随州文化娱乐中心东幢1层31号经营门面房1间（框混结构，面积约45.9㎡），租赁期限为二年，自2013年10月1日至2015年9月30日止，年租金18000元，租金支付方式在2013年9月30日内一次交清全年租金18000元，即采取先支付1年租金在租用房屋的方式。同时约定如被告转租必须经原告同意，并由双方共同办理转租手续。被告若逾期支付房屋租金或逾期交付房屋，每逾期一天按房屋年租金总额的3%向原告支付违约金，超过一周视为被告违约，原告有权解除合同并收回所租赁房屋，向人民法院申请违约责任和索赔。合同签订后，原告将该房屋交付被告租用，张建兰向原告李某付支付2013年10月1日至2014年9月30日房租1万元，下欠租金8000元。后被告张建兰将该该房屋转租给他人，同时要求他人将下欠租金直接支付给原告，但其转租行为未告知原告李某付。2014年9月，因被告尚欠8000元租金，且第一年房屋租赁已到期，原告遂找到被告要求其支付原下欠租金8000元并支付第二年租金18000元，被告以已转租给他人，其租金应由他人支付为由拒绝支付房租，原告索要房租无果，遂诉至本院。
另查明，被告张建兰所租赁原告李某付的房屋现关门上锁，被告至今未将该房屋交付给原告。截止2014年11月7日，原告主张权利之日起，被告尚欠其房屋租金9824.66元［原下欠租金8000元＋1824.66元（18000元÷365天×37天）。］
还查明，被告张建兰抗辩其转租给王成后，王成已直接向原告支付了租金，无相关证据佐证。
原审法院认为，原告与被告所签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，其内容未违反法律及法规强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，原告依约将租赁房屋交给被告张建兰使用，依约履行了自己的义务，被告作为承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金，且现无证据证明被告的转租行为获得出租人的认可或追认，亦无相关证据佐证原告已收取下欠租金，故原告要求解除与被告张建兰于2013年9月13日签订的房屋租赁合同并返还其房屋支付租金之诉请并无不当，依法予以支持，关于原告诉请被告张建兰支付逾期违约金19980元之诉请，因原、被告约定的违约金超过房租损失的30%，属过分高于造成的损失，故本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，酌定为不超过原告房租损失的30%计算，即9824.66元×30%=2947.40元。关于原告自主张权利之日起至今期间的房屋占用费，因原告未主张该诉请，根据当事人意思自治原则，依法不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零八条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、解除原告李某付与被告张建兰于2013年9月13日签订的房租租赁合同；二、被告张建兰于判决生效之日起五日内返还原告李某付所有的位于随州市解放路随州文化娱乐中心东幢1层31号经营门面房一间（框混结构，面积约45.9㎡）；三、被告张建兰于判决生效之日起五日内支付原告李某付房租9824.66元及违约金2947.40元，计12772.06元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告张建兰负担。
经审理查明，原审查明的事实属实。
对上诉人张建兰的上诉请求，及双方二审庭审中提出的诉求，本院综合评判如下：
关于张建兰上诉提出应返还其1000元押金问题。本院认为，李某付第一次将房屋租赁给张建兰时收取了张建兰支付的1000元押金，该款项系张建兰为担保第一次房屋租赁合同的履行而向李某付交付的质押金，在双方合同关系终止时，李某付应将上述钱款返还。但张建兰一审未提出该诉讼请求，且未主张双方签订过第一次租赁合同，现张建兰在二审期间提出该诉讼请求，本院不予审查。同时，李某付称张建兰还欠其水电费，李某付支付给王成的房屋装修、家电等费用18000元还准备向张建兰索要，但李某付一审未提出上述诉求，又未提出上诉，本院亦不予审查。当事人上述诉求可另行解决。
关于张建兰是否违约问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张建兰主张其经李某付同意将房屋转租给王成，王成已将一年的租金18000元以现金的方式给付李某付，但李某付称其对转租不知情且不同意，只承认从张建兰处获得租金10000元。本院认为，张建兰作为房屋承租人应当对其主张的李某付同意将房屋转租给王成及王成已付款承担举证证明责任，但其主张现只有其王成出具的证言支持，无其他证据印证，不足以证明其主张，依法应由张建兰承担不利的后果。同时，根据合同的相对性原则，张建兰作为房屋的合法承租人，未按约定履行租金给付义务，应当承担相应违约责任。
关于第三人的追加问题。根据合同的相对性原则，对于李翔付而言，王成不是承租人，而肖德翠（李某付妻子）与本案无直接利害关系，且张建兰一审中未提出追加第三人；同时，根据张建兰的主张，王成在给付有关钱款时，未要求李某付或其妻子出具欠条，故即使追加王成，在李某付夫妻否认收款的情况下，也无法认定钱款给付的事实。基于上述理由，对张建兰二审庭审时提出追加王成、肖德翠为第三人的请求，本院不予支持。

综上，原判认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费143元，由张建兰负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　姚仁友 代理审判员　　周　鑫 代理审判员　　张　欢

书记员：赵曼曼