李某某与尧娟娟、佘某某占有保护纠纷一审民事判决书

原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省阳新县。
委托诉讼代理人：刘合安，湖北富川律师事务所律师。
被告：尧娟娟，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省阳新县。
被告：佘某某，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省阳新县。
尧娟娟、佘某某共同委托诉讼代理人：成传明，湖北才俊律师事务所律师。

原告李某某与被告尧娟娟、佘某某占有保护纠纷一案，湖北省黄石市中级人民法院指定本院管辖，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及委托诉讼代理人刘合安，被告尧娟娟、佘某某共同委托诉讼代理人成传明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某向本院提出诉讼请求：1、确认被告强占原告“京海大厦”3108号房屋的行为构成侵权；责令被告停止装修，搬出装修材料，退出原告所有的“京海大厦”3108号房屋；2、责令二被告赔偿经济损失300元。案件审理中，原告李某某变更第一项诉讼请求为：确认被告强占原告“京海大厦”3108号房屋的行为构成侵权；腾退“京海大厦”3108号房屋给原告。事实和理由：2012年12月23日，我与阳新山海实业发展有限公司（以下简称山海公司）签订《商品房买卖合同》。山海公司将其开发的京海商居楼3108号房屋出卖给我，我按合同约定付清了房款，山海公司向我交付了房屋钥匙。从2012年到现在，我办理了房屋水电开户，并按约交付物业费。2017年12月初，被告佘某某持尧娟娟的委托书，以山海公司欠尧娟娟的借款未还和该公司将“京海大厦”包括3108号房屋在内的8套房屋作为抵押为由，带人强行撬开我购买的“京海大厦”3108号房屋，并运进装修材料，已经进行装修施工。为维护我的权益，请法院依法支持诉请。
被告尧娟娟、佘某某辩称：1、根据法律规定，自然人的合法权益受到侵害才受法律保护。本案原告诉请的权利不是合法权利，不应受到法律保护，且答辩人并未侵害或损害原告的权益，答辩人的行为也不符合侵权的民事责任构成，不存在侵权行为。山海公司开发的“京海大厦”商居楼项目，规划批准为30层，原告购买的3108号房屋为违章建筑。原告购买该房的行为，不受法律保护；2、被告尧娟娟与山海公司之间达成抵押借款协议，山海公司用“京海大厦”31层的房屋作为抵押向尧娟娟借款。该抵押行为有效，尧娟娟享有担保物权权利，不存在侵害原告的权利；3、为便于查明本案的事实，应当追加山海公司为第三人参与本案的诉讼。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人有争议的事实是：一、山海公司开发的“京海大厦”3108号房屋是否取得规划许可和销售许可；二、原告李某某占有“京海大厦”3108号房屋的依据及经过；三、被告尧娟娟占有“京海大厦”3108号房屋的依据及经过；四、原告李某某的损失及讼争房屋的现状。

一、山海公司开发的“京海大厦”3108号房屋是否取得规划许可和销售许可问题。原告李某某认为，2012年12月23日，我向山海公司购买“京海大厦”3108号房屋时，该公司向我出示了“湖北省商品房预售许可证书”，说明京海大厦商居楼是经规划批准和房地产管理部门许可销售的房屋，我是依法取得京海大厦3108号房屋所有权。李某某向法院提供了“商品房买卖合同”和“湖北省商品房预售许可证书”二份证据；被告尧娟娟、佘某某认为，“京海大厦”3108号房屋是第31层的房屋，而京海大厦商居楼的规划和销售许可均是30层，第31层的房屋是开发商私自加层，属于“违章建筑”。被告向法院提供了京海大厦规划图一份证据；本院认为，本案讼争的京海大厦3108号房屋是否取得规划和销售许可的事实应当由原告李某某承担举证责任。李某某向本院提供的二份证据中，“商品房买卖合同”没有证明京海大厦3108号房屋已经取得规划和销售许可的事实。“湖北省商品房预售许可证书”只证明了京海大厦商居楼取得销售许可，但李某某没有提供该许可分附件，证明京海大厦3108号房屋在许可范围。因此，原告李某某认为自己合法取得京海大厦3108号房屋所有权的事实，证据不足，不予认定。
二、原告李某某占有“京海大厦”3108号房屋的依据及经过。原告李某某认为，2012年12月23日，我与山海公司签订《商品房买卖合同》，山海公司将其开发的京海大厦商居楼第31层的3108号房屋出售给我，售价38万余元。当天我一次性交清房款，山海公司向我开具了收据。2014年6月28日向我交付了房屋。2015年8月12日我向京海大厦的物业公司缴纳了包括天然气、水电开户、物业管理等费用1.5148万元。李某某为证明该事实向本院提供了《商品房买卖合同》、收据、物业前期费用明细表和情况说明四份证据；被告尧娟娟、佘某某认为，李某某与山海公司签订的《商品房买卖合同》真实性存疑，2012年山海公司只取得京海大厦商居楼1至30层房屋的预售许可，不能与买房人签订销售合同，该合同所要证明的事实，法院不应采信。房款收据不是正规税务收据，不能证明李某某已经交付房款。物业前期费用明细及情况说明均没有经手人签名，不符合证明要求。因此，李某某所要证明的相关事实不能成立；本院认为，李某某提供的《商品房买卖合同》，有买卖双方的签名和盖章，被告没有提供证据证明合同的真实性存疑，合同名称不规范不应成为否定合同真实性的依据，李某某提供的《商品房买卖合同》的真实性本院予以认可。该合同与房款收据及物业前期费用明细表互相佐证，可以证明李某某向山海公司购买京海大厦3108号房屋、山海公司于2015年8月12日向李某某交付了房屋的事实。
三、被告尧娟娟占有“京海大厦”3108号房屋的依据及经过。被告尧娟娟认为，2013年2月18日，山海公司向我借款80万元，双方约定用京海大厦商居楼最高层的8套房屋作为抵押，一年的借款期限到期如果不能偿还，则用该8套房屋无条件抵偿。借款期限届满后，山海公司没有按约偿还借款。2016年11月20日，我委托佘某某去接收山海公司抵押给我的8套房屋，京海大厦商居楼最高层为31层，包括3108号房屋在内的8套房屋已经抵押给我。为证明该事实，尧娟娟向本院提供了山海公司出具的80万元借条复印件一份；原告李某某认为，首先，尧娟娟没有提供其与山海公司借贷关系成立并已经履行的证据；其次，即使他们的借贷关系成立并履行，但他们约定的抵押条款违反法律规定，不受法律保护，且没有进行登记，不能对抗善意的第三人。尧娟娟指使佘某某在2017年12月2日强行撬开我已经占有的京海大厦商居楼3108号房屋的房门，搬进装修材料并已经进行了施工。为证明该事实，李某某向法院提供了阳新亚军物业管理有限公司的情况说明和尧娟娟出具的委托书二份证据；本院认为，尧娟娟与山海公司的借贷纠纷不属于本案的审理范围，涉及借贷关系的抵押是否有效本院不予评价。对于该抵押未进行抵押登记，双方均不持异议，对该事实本院予以认定。对佘某某于2017年12月2日持尧娟娟委托书，强行撬开京海大厦商居楼3108号房屋房门及搬进装修材料进行装修的事实，予以认定。
四、原告李某某的损失及讼争房屋的现状。原告李某某认为，被告撬开3108号房屋后，我及时向公安机关报警，后经公安机关处理，由我更换了房屋钥匙，花费了300元。目前房屋里面存放有沙、水泥、电线等装修材料；被告尧娟娟认为，李某某认为更换房屋钥匙花费300元，没有提供证据证实。京海大厦商居楼3108号房屋存放有装修材料属实；本院认为，李某某在尧娟娟佘某某撬开房门后，更换房门钥匙的事实可以认定，因其未提供相应的损失证据，本院酌定更换钥匙费用为100元。讼争房屋已经搬进装修材料并着手进行装修的事实，本院予以认定。
本院认为，原告李某某从山海公司购买的京海大厦商居楼3108号房屋，在本案辩论结束前仍未取得规划和销售许可。2015年8月12日，李某某依据与山海公司之间的合同约定，山海公司向李某某交付了讼争房屋钥匙，李某某没有向法院提供充分证据证实其取得该房的所有权，李某某只是依合同约定占有了讼争房屋。因此，本案所涉纠纷应适用《物权法》中有关占有的相关规定处理。尽管李某某购买的讼争房屋系违反规划许可所建，但在有关管理部门纠正违法建设行为前，李某某已形成对该房事实上的占有，该占有状态他人不得侵害。本案不是对讼争房屋权属及其内容的处理，而是基于占有财产受到侵害产生的纠纷。李某某对其占有的财产受到侵害享有诉权，人民法院也应当依法受理。故被告以原告李某某占有的讼争房屋系违章建筑，不受法律保护的辩称意见不符合法律规定，不予采纳。
被告尧娟娟以山海公司将包括讼争房屋在内的京海大厦商居楼第31层8套房屋作抵押向其借款。山海公司未按约还款，认为自己对讼争房屋享有担保物权，没有侵害原告李某某权利。但案件审理中，尧娟娟既没有提供证据证明其与山海公司的抵押享有优先对抗李某某占有讼争房屋的事实和法律依据，也没有提供证据证明其先于李某某合法占有讼争房屋的事实。被告尧娟娟在没有合法依据的前提下，委托被告佘某某采取撬门强行进入、锁门等方式，侵占李某某已经占有的诉争房屋，并运进装修材料，进行装修施工，侵害了李某某对讼争房屋的占有权，构成侵权。尽管经公安机关处理，李某某更换了房屋钥匙，恢复行使占有权，但尧娟娟对该房的侵害仍未排除。因此，原告李某某要求被告排除妨害并赔偿损失的请求，事实清楚，理由充分，应予支持。因原告李某某在公安机关的帮助下，已经恢复行使对讼争房屋的占有，被告尧娟娟也停止了对讼争房屋的装修，故其诉请的停止侵害无需法院判决确认。
原告李某某和被告尧娟娟庭审中均认可被告佘某某是受尧娟娟委托，采取撬门强行进入、锁门等方式，侵占李某某已经占有的诉争房屋。因此，佘某某的上述行为是受托行为，对此产生的损害结果，应当由委托人尧娟娟承担相应责任。因此，原告李某某要求被告佘某某承担相应责任的请求，没有法律依据，本院不予支持。
原告李某某的诉讼请求中既有占有物的返还，又有占有排除妨害，同时还有占有物损害赔偿，涉及三种案由。在案由的确定上，应适用这三种案由的共同上级案由——占有保护。尽管本案纠纷的产生是由山海公司违法经营引起，但该公司不是本案侵权纠纷的侵害方，属于可以追加参加诉讼的第三人，不是应当追加的第三人。鉴于本案的基本事实容易查明，本院认为无需追加山海公司作为第三人参与诉讼。因此，被告认为应当追加山海公司作为第三人参与诉讼的辩称理由不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：

一、被告尧娟娟于本判决生效之日起十日内搬走存放于阳新县兴国大道120号京海大厦商居楼3108号房屋内的水泥、沙和电线等装修材料，并将该房恢复原状；
二、被告尧娟娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某某更换房屋钥匙损失100元；
三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。
案件受理费减半收取100元、财产保全申请费30元，合计130元，原告李某某负担30元，被告尧娟娟负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。

审判员 柯彬

书记员： 陈征