李璐璟、湖北德某商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：李璐璟，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。委托诉讼代理人：贺晓红，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：张超，湖北宁华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北德某商业运营管理有限公司。住所地湖北省咸宁市贺胜路特*号。法定代表人：关元山，该公司总经理。委托诉讼代理人：方是党，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：咸宁市天成投资有限公司，住所地湖北省咸宁市贺胜路特1号。法定代表人：关雨斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：高福平，男，该公司工作人员。

李璐璟上诉请求：1.撤销原判，改判二被上诉人共同承担责任，自2016年7月1日起向上诉人支付租金并按同期银行贷款利率支付租金利息；2.改判二被上诉人按日0.05%的标准向上诉人支付逾期付款违约金4425.24元；3.一、二审案件受理费由二被上诉人负担。事实和理由：一、2013年5月5日，上诉人与被上诉人天成公司签订的《商品房买卖合同》购买天成公司开发的天成财富中心2号楼负1层1430号商铺。该合同第十八条约定，买受人不得自行决定该商品房商业用途的业态，为保证商城整体商业价值的最大化，商铺业态必须符合商城整体规划。同日，上诉人与被上诉人德某公司签订了《商铺委托租赁管理合同书》，合同约定原告将天成财富中心2号楼负1层1430号商铺委托被上诉人进行租赁管理。签订上述二份合同时，系在同一时间、同一地点、同一销售团队完成，且被上诉人天成公司指定上诉人必须与被上诉人德某公司签订《商铺委托租赁管理合同书》，才能完成交易，因此，该商铺实际是二被上诉人共同招商运营管理。二、被上诉人天成公司在销售商铺时是与售后包租捆绑在一起进行宣传和推介，是被上诉人天成公司向所有的购房者所作的承诺，上诉人与被上诉人德某公司签订的《商铺委托租赁管理合同书》中所约定的权利与义务亦对被上诉人天成公司产生约束力。三、被上诉人天成公司与德某公司时任法人关雨斌与关玲玲系父女关系，第一个家庭公司下的二个主体，只是内部分工不同，系关联公司。一审判决被上诉人天成公司不承担民事责任，既不符合客观事实，也不符合法律规定。德某公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。天成公司辩称，1.与上诉人之间是商品房买卖合同关系，天成公司的相关义务已经履行完毕；2.本案系德某公司与上诉人因租赁合同发生纠纷，德某公司和天成公司是两个不同的法律主体，天成公司不应与德某公司共同承担责任。故请求驳回上诉，维持原判。李璐璟向一审法院起诉请求：1.判令德某公司继续履行《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》；2.判令德某公司与天成公司共同自2016年7月1日起向其支付租金及按照银行同期贷款利率支付租金利息，截止至2017年12月31日，应支付而未支付的租金为48,450元，租金计算至一审判决之日止；3.判令德某公司与天成公司共同按日0.05%的标准向其支付逾期付款违约金，截止至2017年12月31日，累计违约金4,425.24元，计算至一审判决之日止；4.案件受理费由德某公司与天成公司共同负担。一审法院认定事实：2013年5月5日，原告李璐璟与被告天成公司签订《商品房买卖合同》，购买被告天成公司开发的咸宁市贺胜路特1号天成财富中心2号楼负1层1430号商铺。同日，原告李璐璟与被告德某公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，约定：原告李璐璟将天成财富中心2号楼负1层1430号商铺，建筑面积为27.75平方米的商铺委托被告德某公司进行租赁管理。从2013年5月19日起前三年为市场培育期，原告李璐璟按照每平方米每月1元的标准享有市场培育期收益。三年的市场培育期满后，双方自动转入委托租赁管理期。委托租赁管理期限为12年，共分为三个委托租赁管理期，其中第一个委托租赁管理期为2年，后两个委托租赁管理期每期为5年。委托租赁的基本租金收益为每平方米每月97元，基本收益金全部归原告李璐璟所有，增值租金的70%由原告李璐璟所有，30%作为服务费归被告德某公司享有。双方各自按其所得的收益（相关收益和服务费），分别缴纳相关的税费、租赁备案费及其他国家相关机构规定应缴纳的费用，税务机关或国家相关机构根据法律要求被告德某公司代扣代缴的，被告德某公司按要求代为办理。还约定乙方未依本合同的约定向甲方支付收益的，应按日0.05%的标准向甲方支付逾期违约金。合同签订后，被告德某公司按约定向原告李璐璟支付了部分租金收益，尚欠2016年7月1日至2016年12月30日期间的租金16,150.50元未付（应于2017年1月18日之前支付）；尚欠2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金16,150.50元未付（应于2017年7月18日之前支付）。为此双方产生纠纷。一审法院认为，原告李璐璟作为案涉商铺所有权人，其与被告德某公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，将商铺委托被告德某公司租赁管理，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应被全面、诚信的遵守及履行。被告德某公司应按合同约定向原告支付租金收益，其拖欠租金收益，显属违约，故对原告李璐璟要求被告德某公司支付租金收益及逾期支付租金违约金的主张，予以支持。但原告李璐璟诉请租金计算至一审判决之日止，因从2017年7月1日之后的租金尚未到期，届时由被告按约支付或逾期由原告另行主张权利，在本案中不予支持，关于原告李璐璟要求按照银行同期贷款利率支付租金利息的诉求于法无据，不予支持。关于税费问题，被告德某公司可凭代扣代缴税款发票抵扣其应当支付的款项，或由原告李璐璟依法自行交纳。关于原告李璐璟要求被告天成公司承担责任的主张，因原告李璐璟与被告天成公司是房屋买卖合同关系，与本案不是同一法律关系，双方均已按合同约定履行完毕，且被告天成公司不是商铺委托租赁管理合同的当事人，与被告德某公司是两个不同的法律主体，原告李璐璟的该主张于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告湖北德某商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李璐璟支付租金收益32,301元及逾期付款违约金（其中，以16,150.50元为基数按日0.05%的标准从2017年1月18日起计算至付清之日止；以16,150.50元为基数按日0.05%的标准从2017年7月18日起计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李璐璟其他诉讼请求。案件受理费561元，由被告湖北德某商业运营管理有限公司负担379元，由原告李璐璟负担182元。本院经审理查明，一审查明的事实属实，二审继续予以认定。同时查明，被上诉人天成公司在销售商铺时，向上诉人李璐璟发放销售广告和宣传资料，承诺“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用杠风险”。并在该宣传资料（秘诀3）中告知购房者：有专业管理公司护航，德某公司率先提出“先行赔付、无理由退货”售后服务承诺，专项推广资金、精准化营销、立体式组合营销、品牌成长帮扶计划四大营销策略，更是堪称旺市定海神针，消除投资者买铺缺乏经营的烦扰。上诉人李璐璟与被上诉人天成公司签订的《商品房买卖合同》购买天成公司开发的天成财富中心2号楼负1层1430号商铺。该合同第十八条约定，买受人不得自行决定该商品房商业用途的业态，为保证商城整体商业价值的最大化，商铺业态必须符合商城整体规划。上诉人李璐璟与被上诉人德某公司签订的《商铺委托租赁管理合同书》载明，甲方（即上诉人）在购买商铺之前，开发商天成公司已委托乙方（即德某公司）对天成财富中心2号楼进行统一招商运营管理。
上诉人李璐璟因与被上诉人湖北德某商业运营管理有限公司（以下简称德某公司）、咸宁市天成投资有限公司（以下简称天成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初4326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，关于天成公司在本案中是否承担相应的民事责任问题。首先，有必要对天成公司向李璐璟发放销售广告和宣传资料的性质进行分析。该销售广告与宣传资料中不仅着力对德某公司管理经验与投资无风险等内容进行宣传，并承诺“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用杠风险”，即该销售广告与宣传资料意思表示内容具体确定；从合同的签订与履行情况来分析，天成公司在与李璐璟签订《商品房买卖合同》的同时，要求李璐璟与德某公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，将涉案房屋交由德某公司经营管理，来实现包租与只需购房无需承担风险的合同目的。上述二份合同的内容与销售广告和宣传资料的内容密切关联，李璐璟在购房同时，经营管理和投资风险由天成公司负责，该销售广告和宣传资料的内容视为天成公司所承诺的内容，在买受人作出承诺时生效，即李璐璟与之签订《商品房买卖合同》时，天成公司在销售广告和宣传资料所承诺的内容就属于《商品房买卖合同》的内容，对天成公司发生法律约束力；其次，《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》系格式合同，该合同明确表述系受天成公司的委托从事经营管理，而涉案《商品房买卖合同》第十八条约定“买受人不得自行决定该商品房商业用途的业态，为保证商城整体商业价值的最大化，商铺业态必须符合商城整体规划”，上述条款包含有三个意思表示：1.李璐璟购房时，涉案房屋已被天成公司委托德某公司负责经营管理，由二份合同的外部表现形式即可确定天成公司与德某公司之间系委托合同关系；2.李璐璟本人无权对涉案房屋经营管理，必须由天成公司统一经营管理；3.为了实现涉案销售广告和宣传资料所承诺的“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用杠风险”的合同目的，天成公司明确规定，买受人在签订《商品房买卖合同》的同时，所购房屋不能交付买受人自行经营管理，只能由天成公司统一经营管理，即买受人必须按照天成公司的意思表示，与德某公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》。故涉案的《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》属于《商品房买卖合同》的有机组成部分；其三，由于涉案《商品房买卖合同》和《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，且系各方当事人真实的意思表示，为有效合同，虽然《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》的合同主体为德某公司，但由于该合同系《商品房买卖合同》的组成部分，当然对天成公司具有法律上的约束力，故在德某公司违反合同所约定的义务时，无论天成公司与德某公司是否系委托合同关系，在本案中均应当承担相应的违约责任。一审判决天成公司在本案中不承担民事责任，属于认定事实与适用法律错误，本院予以纠正。李璐璟要求天成公司与德某公司共同承担民事责任的上诉理由符合本案客观实际，本院予以采纳。因涉案二份合同对违约责任进行了约定，一审据此判决德某公司所欠的租金及应承担的违约责任符合本案客观实际，二审继续予以认定。李璐璟要求德某公司与天成公司另行承担租金利息损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于2017年7月1日之后的租金，李璐璟可另行主张权利。综上所述，李璐璟的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初4326号民事判决；二、咸宁市天成投资有限公司和湖北德某商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李璐璟支付租金收益32301元及逾期付款违约金（其中，以16150.50元为基数按日0.05%的标准从2017年1月18日起计算至2017年7月17日止；以32301元为基数按日0.05%的标准从2017年7月18日起计算至本判决确定的给付之日止）。三、驳回李璐璟的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决确定的金额负担。二审案件受理费561元，由咸宁市天成投资有限公司和湖北德某商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　　汤兆光
审判员　　涂海兰
审判员　　王　力

书记员：程美兰