李某与闫某某、息县瀚祥置业有限公司合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：闫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人黄国胜，河南黄国胜律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人史志豪，河南息州律师事务所律师。
原审被告：息县瀚祥置业有限公司。
法定代表人黄永涛，系公司经理。

上诉人闫某某因与上诉人李某及原审被告息县瀚祥置业有限公司合同纠纷一案，不服息县人民法院（2016）豫1528民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫某某及其委托代理人黄国胜，上诉人李某及其委托代理史志豪，原审被告息县瀚祥置业有限公司的法定代表人黄永涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告闫某某系原告李某的亲姨母。被告外婆柳家珍在息县县城西街建筑路16号有两间砖木结构的住房一处，面积为30.46M2，房产证号为息房字第××号。1988年7月，原告母亲去世，当时原告7周岁，与太姥柳家珍生活在一起；1998年7月15日，产权名为柳家珍的息房字第××号产权证被颁发；1999年底，因已满18周岁的原告在惠州打工，被告闫某某搬入该房居住，与柳家珍共同生活，照顾柳家珍。2001年初，被告出资在原房对面又建平房两间（后经丈量为40.06M2）。2008年7月柳家珍去世后争议房产一直由被告和其子共同居住，但该房产产权证一直在原告李某掌握。2011年—2014年，被告一直领取息县廉租房补贴金，为低保户。2014年4月，被告闫某某与本案被告公司签订房屋置换协议，闫作为拆迁房主人将其居住的面积为70.52M2的房子交予被告公司开发，被告公司补偿一套91.65M2的住房，但被告公司至今未将房屋交付。协议签订后，原告李某闻讯以其是太姥房产证持有者、柳家珍住房是其用打工挣的钱汇给太姥购买、因其一直不在家而登记为太姥名下、被告所建房屋也是其打工挣钱所建，其才是整个房产的实际所有者为由，要求确认拆迁补偿协议无效，将房子判归其所有。
原审认为，原告李某提交的证据基本可以证明息房字第××号产权证载明的房屋，实际所有人为原告。理由如下：①被告闫某某已在打印文稿形式的“证明”上，以“证明人”的身份亲名签字认可房屋由李某出资购买、办理房产证明时因重外女李某外出务工不在家、房主名字填为了柳家珍、房屋购买人为李某、房产证明一直由李某保管、此房屋产权完全归重外女李某所有；该证明另有其他证明人“刘明俊”“闫强”二人，且闫强承认系其本人签名，证明时间为2011年7月13日，足以说明该“证明”出具于2011年7月13日以前，而此时本案纠纷并没发生（2014年拆迁置换协议的签订日应是纠纷发生的时间），原告李某不可能想到为了几年后打官司故意让被告上当而出具证明，该证明显然是被告闫某某的真实意思表示；②该证明称：房产证一直由李某保管，而查明的事实显示息房字××号产权证确在原告手中（印证了该证明）；③被告闫某某答辩称争议房子房改交款时间为1998年（柳家珍办理房产权证时间即1998年7月），而此时原告已超过17周岁（原告生于1981年3月），作为一个健康正常的人，其虽不满18周岁，依照民法相关规定，却完全可以从事相应的劳动，完全可以凭自己的劳动创造收入，也即完全可以有自己的打工收入，根据当时国家经济发展情况和其打工地惠州的经济环境及条件，原告在该地打工谋生，创造收入是很正常的，可以支持原告关于寄钱（每月500元）给太姥用于购买房产的陈述；④被告闫某某及其代理人关于“原告利用亲情和答辩人对其的信任，以到银行贷款需抵押为由，骗走柳家珍的房产证”的意见、以及柳家珍生前立下口头遗嘱表示将房产赠送给答辩人的意见，经二次庭审均无证据支持，应不予采纳；⑤被告闫某某及其代理人提供的证据仅能证实被告闫某某与柳家珍一起共同生活数年，对柳家珍尽了赡养义务，但不能证实闫某某对争议房产拥有所有权；⑥原告方提供的其它证据也可确认争议房产实际产权人为原告。从确认之诉证据规则讲，不动产权属证书仅具有初步的证明作用，不动产登记簿中的登记仅具有权利公示推定的证据效力，登记的权利人仅是法律物权人，并不一定是事实物权人，事实物权人举证推翻法律物权的正确性推定，完成举证责任后在有足够相反证据证明物权登记仅是一种权利推定的情况下，应当综合审查判断证据后，依据优势证据原则来确认物权的最终归属。另外，闫某某出资所建的40.06M2平房在息房字第××号房产空余宅基之上，与该房为不可分割整体，应一并归李某所有。综上，被告闫某某既不是实际产权人，也非法律物权人，无权处置诉争房产，其不具有被拆迁人的主体资格，因此被告闫某某于2014年与被告息县瀚祥置业有限公司签订的“房屋产权置换协议”无效；但因被告息县瀚祥置业有限公司作为拆迁安置人，其在本案中并无过错（原告诉称其与被告闫某某恶意串通，并无任何证据证明），其在取得合法拆迁安置权的前提下，有权依法与真正拆迁人即息房字第××号的实际产权人李某在协商一致基础上重新签订《置换协议》（原协议结果即补偿一套91.56M2的住房可作为重要协商结果参考）。鉴于被告闫某某于2001年在争议房产所在的空余宅基上，出资建了40.06M2的平房，该平房连同诉争房产一并被拆除被用于置换新房，所以李某应给予被告以合理的经济补偿，该经济补偿从当前房地产市场均价，被告当时出资额及该出资额延续至今的保值增值程度，当前城镇人均消费水平等因素综合考虑，应确定为10万元较为适宜，该10万元应从被告公司实际交房给原告为给付条件。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、被告闫某某与被告息县瀚祥置业有限公司于2014年签订的原房产所家属院棚房区（旧、危房）改建房屋产权置换协议无效。二、息房字第××号产权证登记的建筑面积为30.46平方米的住房及被告闫某某添建的40.06M2住房（座落于原息县县城西街建筑路16号）均归原告李某所有。三、原告李某在得到拆迁补偿房五日内支付给被告闫某某经济补偿款10万元整。本案诉讼费100元，原告李某承担50元，被告闫某某承担50元。
二审查明的事实与一审相同。
另查明，二审庭审中，上诉人闫某某提交证人证言三份，证明闫某某自建房屋四十多平方，不属于本案争议房产的范畴。上诉人李某答辩称，该证据不属于新证据。证明内容中关于闫某某请人建房的事实予以认可，但并不能证明实际出资人系闫某某。

本院认为，《中华人民共和国继承法》第十七条第五款规定，遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立口头遗嘱无效。本案中，上诉人闫某某上诉称柳家珍已于2007年立下口头遗嘱将息房字第××号产权证载明的房屋赠与闫某某所有，由于柳家珍于2008年7月才因病逝世，而闫某某并没有证据证明2007年柳家珍立下口头遗嘱时存在危急情况，××逝前无法用书面或者录音形式再立遗嘱，因此闫某某关于其已合法继承息房字第××号产权证载明房屋的上诉理由本院不予采纳。虽然息房字第××号产权证载明的房屋所有权人为柳家珍，但原审法院根据上诉人李某提交的证明、证人证言等证据，结合当事人陈述以及庭审查明事实认定上诉人李某为该房屋的实际所有权人并无不当。上诉人闫某某关于原审认定事实错误的上诉理由本院不予支持。原审法院采信闫某某于2011年7月13日出具的证明符合法律规定，闫某某否认该证明的效力但未提供充分证据予以反驳，故闫某某的这一上诉理由本院不予支持。闫某某关于李某利用亲情骗取房屋所有权证以及签字的上诉理由没有证据证明，本院不予采纳。本案中，闫某某既不是诉争房屋的实际所有权人，也不是该房屋的法律物权人，无权处分本案诉争房产，故其与息县瀚祥置业有限公司签订的房屋产权置换协议无效。闫某某关于该置换协议合法有效的上诉理由本院不予采纳。根据本案查明事实，息房字第××号房屋所有权证记载建筑面积为30.46平方米，闫某某添建房屋不属于该房屋所有权证记载范围。本案中，李某向息县人民法院起诉要求确认息房字第××号房屋的所有权属于其所有并认定闫某某与息县瀚祥置业有限公司签订的房屋产权置业协议无效，但并未要求确认闫某某添建房屋的所有权，闫某某也未提起反诉。原审法院判决闫某某添建的房屋所有权归李某所有并要求李某支付闫某某经济补偿款10万元明显超出李某的诉讼请求。故闫某某和李某关于原审判决缺乏事实和法律依据的上诉理由本院予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持息县人民法院（2016）豫1528民初32号民事判决第一项；
二、撤销息县人民法院（2016）豫1528民初32号民事判决第三项；
三、变更息县人民法院（2016）豫1528民初32号民事判决第二项为：息房字第××号房屋产权证书记载的房屋所有权属于上诉人李某所有。
一、二审案件受理费各100元，由上诉人闫某某承担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　朱峰 审　判　员　　文刚 代理审判员　　姚涛

书记员：吴雪