李某某、黑龙江农垦博然房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告)：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住。委托代理人：尹继军，黑龙江三江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江农垦博然房地产开发有限公司，社会信用代码，住所地。法定代表人：朱赤，该公司总经理。委托代理人：张春香，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙玉梅，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休职工，住。被上诉人（原审被告）：李开德，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住。

李某某上诉请求：一、上诉人未对进户费用进行结算。一审判决认定无事实依据。因上诉人不接受被上诉人提出的由上诉人承担房屋公摊面积的意见，上诉人不能与开发商进行进户结算。被上诉人提供的也不是入户结算单。上诉人虽有签字，但在当天就找到开发商要求更改，开发商给上诉人出具了收据，证明已收到所谓的07号商铺的返房款。开发商还表示要在电脑上清除此笔记录。上诉人没有收到结算款，也明确表示不予结算，开发商亦同意。至此双方的结算被撤销，一审判决仅凭上诉人的签字就认定是双方结算是断章取义。二、上诉人没有接收房屋。房屋建成后，被上诉人没有通知上诉人接收房屋，也没有给上诉人入户通知单，更没有与上诉人签订商品房房屋买卖合同，以办理房屋产权手续。上诉人不可能接收房屋，事实上也没有接收房屋。开发商没有提供可办理房屋产权手续的必要的材料，不符合被拆迁人接收房屋的条件。三、上诉人提出由产权置换为货币补偿有事实和法律依据。拆迁协议在2011年3月3日签订，如开发商按合同约定履行安置义务，上诉人也会依约行事。七年以后上诉人已过60岁，身体也大不如前，已无精力进行经营，上诉人提出进行货币补偿的请求，符合合同法解释（二）第二十六条的规定。请求撤销一审判决，改判三被上诉人给付房屋拆迁款326300元,并承担占用此款期间的银行利息85273.07元。孙玉梅答辩称，在一审判决的时候已经提交了所有的手续，上诉人要求置换的面积超出之外的钱我已经返还了,而且李某某已经签收了收据，开具收据的同时证明我们之间房屋回迁的房款已经结算完毕。我们所回迁的面积都是建筑面积。建筑面积在国家法律上是有明确规定的，套内面积加公摊面积就是建筑面积。因为合同上没给你明确表示只给你回迁套内面积或者实际面积。因为双方已经结算完毕，并且签订了入户手续。上诉人提出七年以后已过了60岁身体大不如从前，没有理由提这个要求，开发商拆迁和回迁都是依据合法的程序进行的，是在双方自愿的基础上达成的一切协议。不是慈善机构也不是民政局。博然房地产公司和李开德未做答辩。李某某向一审法院起诉请求：请求被告博然房地产公司、李开德依法履行2011年3月3日签订的拆迁协议，返还拆迁款426300元，扣除被告已付100000元，被告应返还剩余拆迁款326300元；请求二被告依法支付剩余拆迁款利息，按中国银行房贷年利率4.9%计算，利息为85273.07元，合计411573.07元。诉讼费用由被告承担。原告是经营业主，2011年3月3日该商贸中心被博然房地产公司拆迁，重新建设为购物广场，双方于2011年3月3日签订拆迁协议中补偿方式“面积置换，货币补偿”，原房屋为“，套内加墙体建筑面积为36平方米”，补偿为1：1.2，补偿事宜：1、，面积为43.5平方米，安置补偿费8000元。2、超出房屋面积30平方米以外的13.5平方米，按每平方米9800元给原告补偿差额（132300元），房产证办理费由被告负责，超出面积部分由原告负责。2013年6月20日开始回迁，被告为原告安置的商铺套内加墙体建筑面积为25.2平方米，依据拆迁协议，被告应付给原告面积补差款179340元，减掉被告已付的100000元，被告还应付给原告房屋面积补差款79340元。被告为拒付此款，单方强行要求原告接受被告提出的7.81平方米的分摊公共建筑面积，因原告不接受被告提出的无理要求，被告至今不给原告进行回迁安置。造成原告直接经济损失36000元。原、被告签订的拆迁协议是合法有效的，原告已履行协议义务，被告不按时回迁是违约的行为，被告提出的所谓公摊面积在拆迁协议中没有约定，无理的要求，依法不能成立。原告有权要求退剩余拆迁款。原告为保障合法权益特向法院提起诉讼。依据被告李开德的申请追加孙玉梅为本案被告，诉讼请求中二被告变更为博然房地产开发公司、李开德、孙玉梅三被告。现要求三被告共同赔偿原告的金额总计为411573.07元。一审法院认定事实：被告孙玉梅挂靠被告博然房地产公司开发，2011年1月18日，孙玉梅、李开德、王玉平签订合伙协议一份，合伙开发改造前进农场“”工程。2011年3月3日，被告李开德代表博然房地产公司（甲方）同原告李某某（乙方）签订拆迁协议一份，协议约定：乙方位于前进原市场号门市，有证房屋面积是36平方米；乙方选择的补偿方式为1：1.2面积置换；乙方置换甲方新建购物广场号，建筑面积43.5平方米的经营用房一户，乙方超出协议置换的面积按开盘价补货币资金，补交时间为开盘之时；房屋面积及补差最终以房屋销售测绘报告为准；同时，补充事宜：1、安置费补偿共计8000元；2、房屋面积30平方米，多余13.5平方米按每平方米9800元给乙方补差；3房产证原面积办理费由甲方负责，超出原面积部分由乙方负责。该协议加盖黑龙江农垦博然房地产开发有限公司第八项目部公章。2011年8月6日，被告孙玉梅给付原告房屋置换现金100000元。2013年6月20日，原告李某某在前进购物广场商铺进户明细表、前进购物广场物业收费明细表上签字。原、被告结算后，被告应返原告1218元。2014年7月30日，孙玉梅、李开德、王玉平签订退伙协议，王玉平退出合伙关系。庭审中，原告及三被告均表示不追加王玉平为本案被告。一审法院认为，被告孙玉梅挂靠博然房地产公司，与李开德、王玉萍合伙开发原农贸市场，以被告博然房地产开发公司的名义与原告签订了拆迁协议，原、被告应按拆迁协议履行各自的义务。被告博然房地产公司主张拆迁协议所加盖的第八项目部的公章其不知情，但未提供证据予以证明，为此，其主张不予采信，对因拆迁行为产生的义务博然房地产公司应承担连带责任。被告孙玉梅、李开德对合伙关系存续期间的拆迁义务承担连带责任。关于原告要求被告返还拆迁款及利息问题。一审法院认为，原、被告签订的拆迁协议约定，根据原告原房屋面积36平方米，按1：1.2应置换给原告的房屋面积应为43.5平方米，双方协议约定置换的房屋面积为30平方米，剩余13.5平方米按每平方米9800元补差，而被告实际交付给原告的商铺面积为33.01平方米，剩余10.49平方米双方按每平方米9800元补差，即102802元，被告已给付100000元，剩余2802元，扣除2013年取暖费1584元，被告还应返还原告1218元；双方已对上述款项进行了结算，原告已在商铺进户明细表签字确认，视为其已接收该房屋。关于利息问题，应自2013年6月20日起，按中国人民银行贷款年利率6.40%计算利息，原告主张按年利率4.9%计算利息，符合法律规定，予以支持。被告应给付原告利息208.89元。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条的规定，判决:一、被告孙玉梅、李开德给付原告李某某置换房屋补差款1218元，利息208.89元，合计1426.89元，于本判决生效之日起3日内履行；二、被告黑龙江农垦博然房地产开发有限公司承担连带给付义务；三、驳回原告李某某其他诉讼请求。二审期间,上诉人提供证据：书证三份（收据两份进户明细表一份）。以此证明李某某与开发商经协商撤销进户结算。被上诉人孙玉梅对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。签字的是我们工作人员，第一个024收据所收到的返房款2802元是返还的面积抵减房屋款的差，最后结算给的是2802元，结算完李某某所在的门市的房款双方互不相欠。商场有规定每家必须交付3000元装修保证金用于保证。开完此收据之后直接盖上了作废的章，是双方同意的，财务没有进账。进户明细表上没有工作人员的签字也没有盖章更没有上诉人本人的签字，且姓名是李玉霞不是李某某。本院认为，被上诉人孙玉梅对上诉人提供的证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。因两份收据均盖有“作废”章，明细表姓名是李玉霞非本案上诉人李某某且该表没有任何人或单位签字盖章，上诉人欲证明的问题不能成立，且被上诉人孙玉梅对欲证明的问题有异议，本院对上诉人欲证明的问题不予采信。博然房地产公司和李开德未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。二审期间，被上诉人均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
上诉人李某某因与被上诉人黑龙江农垦博然房地产开发有限公司(以下简称博然房地产公司)、孙玉梅、李开德房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服黑龙江省建三江农垦法院（2016）黑8102民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，于同年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人李某某及其委托代理人尹继军、被上诉人孙玉梅到庭参加诉讼。博然房地产公司和李开德经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为,孙玉梅挂靠博然房地产公司，与李开德、王玉萍合伙开发前进农场原农贸市场，李开德以博然房地产公司的名义与李某某签订了拆迁协议，该拆迁协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按拆迁协议之约定履行各自的义务，任何一方都不得擅自变更依法成立的拆迁协议。拆迁协议载明拆迁房屋的补偿方式分“面积置换，货币补偿”两种，李某某选择的补偿方式为面积置换，而非货币补偿。现在李某某主张房屋拆迁按货币补偿属于单方变更拆迁协议，三被上诉人均不同意。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定：当事人协商一致，可以变更合同。合同的变更须经双方协商一致，双方协商一致是合同得以变更的基础。如果一方提出变更的请求，另一方不同意，请求方就不能单方变更合同，就必须履行原合同。据此，李某某请求拆迁房屋的补偿方式由“面积置换”变更为“货币补偿”没有事实和法律依据，本院不予支持。二审期间，李某某申请对前进购物广场商铺进户明细表中“李某某和2013.6.20”是否是其本人书写进行司法鉴定。一审庭审李某某代理人对该明细表的真实性无异议，二审李某某在上诉状中亦称明细表中“上诉人虽有签字”和“上诉人的签字”，可见李某某在诉讼过程中对该明细表上的签字无异议并予以认可。且本院认为该明细表的真伪亦不影响本案的审理及裁判结果，李某某申请鉴定的事项对本案的处理结果无实际意义，故本院对李某某的司法鉴定申请不予准许。综上，李某某的上诉请求无事实和法律依据，其上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7474元(已预交)，由上诉人李某某负担。本判决为终审判决。

审判长　王　奎
审判员　刘红丽
审判员　张　婷

书记员：王鑫怡