李某某与余某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：余某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人：龚曙光，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被上诉人（原审原告）：李某某，xxxx年xx月xx日出生，汉族。

上诉人余某为与被上诉人李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2013）鄂鄂城民初字第01918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日立案受理后依法组成由审判员湛少鹏担任审判长，审判员陈萍、曹家华参加的合议庭于2014年3月11日依法公开开庭审理了本案。上诉人余某及其委托代理人龚曙光，被上诉人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：自2008年10月7日开始，原告李某某持续与鄂州市天鹅发展有限责任公司签定《门面（房屋）租赁合同》，承租该公司官柳北路飞鹅建材市场294号门面。2010年1月16日，原告李某某与被告余某签订了《店面租赁合同》，原告李某某将上述门面转租给被告余某，双方约定租赁期限为4年，自2009年10月1日至2013年10月1日止，合同明确约定装修店面的一切费用和责任与原告李某某无关。另外，被告余某向上一承租户李造林支付门面品牌、财产转让等各种费用共计100，000.00元并签订了相关转让协议。在被告长达4年的租赁期内，鄂州巿天鹅发展有限责任公司未提出异议，并于2013年9月30日继续与原告李某某签订了新的租赁合同，应视为认可原告李某某的转租行为。现双方合同到期，原告李某某称准备自主经营，要求被告余某腾退房屋遭到拒绝。故原告李某某诉至本院，要求被告余某将官柳北路飞鹅建材市场294号门面退还，并承担相应的房租损失，且本案诉讼费由被告余某承担。
原审法院认为：原告李某某与被告余某之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并已实际履行，该合同合法有效，应受法律保护。虽然2011年11月4日原告李某某出具的租金收条中，双方约定在合同期内，店面如被拆除，店内的装修补偿属于被告余某，但双方合同已到期并实际履行完毕，原告李某某已向出租人鄂州市天鹅发展限责任公司继续承租了涉案官柳北路飞鹅建材巿场294号门面房屋，不存在优先承租和装修补偿等争议，被告余某以退还门面装修等费用为由拒绝退还承租房屋，违反合同及相关法律规定，不予支持。原告李某某对相应的房租损失请求并未提出具体数额及赔偿依据，对此不予认定。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告余某于本判决书生效之日起二十日内将官柳北路飞鹅建材巿场294号门面房屋退还给原告李某某；二、驳回原告李某某的其他诉讼请求；本案受理费1，000.00元，由被告余某承担（该款已由原告预缴，待判决生效后由被告直接支付给原告）。
经审理查明：原审查明的事实属实。

本院认为，上诉人余某与被上诉人李某某之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并已实际履行，该合同合法有效，应受法律保护。虽然上诉人余某主张被上诉人李某某与鄂州市天鹅发展有限责任公司的合同是一年一签，其没有权利与上诉人余某签定4年的合同，不具备原告主体资格，但在上诉人余某长达4年的租赁期内，鄂州巿天鹅发展有限责任公司未提出异议，并于2013年9月30日继续与被上诉人李某某签订了新的租赁合同，应视为认可原告李某某的转租行为。关于优先承租权，是在同等条件下原承租人相对其他承租人有优先承租的权利。本案中被上诉人李某某收回门面房屋，不存在第三方承租的问题，故上诉人余某主张其优先承租权不能成立。上诉人余某所付出的门面转让费、门面装修费、设施购置费等一次性投资是与前承租人李造林之间所发生的费用，与被上诉人李某某无关，故本院不支持其要求被上诉人李某某赔偿损失的请求。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500.00元，由上诉人余某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　湛少鹏 审判员　　陈　萍 审判员　　曹家华

书记员：徐丽