李某某与马某某、杜某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，现住河北省廊坊市，。
委托诉讼代理人：马一军，河北凯风律师事务所律师。
被告：马某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住河北省廊坊市安次区，。
被告：杜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住河北省廊坊市广阳区，。
二被告共同委托代理人：齐亮，河北乾翔律师事务所律师。

原告李某某与被告马某某、杜某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告李某某及其委托代理人马一军、被告马某某及二被告共同委托代理人齐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告继续履行合同义务，将廊坊市安次区呈祥紫园8栋1单元501号房屋过户给原告；2、判令二被告支付违约金10万元；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年11月12日，原告通过廊坊市仁泽房产信息咨询有限公司与二被告签订《房屋买卖合同》，约定二被告将廊坊市安次区呈祥紫园8栋1单元501号房屋出售给原告，并就房屋过户问题签订了《售房协议》。当日，原告将约定的大部分售房款48万元给付二被告，二被告将涉案房屋及相关合同、票据交于原告，此后，原告在涉案房屋居住至今。2016年11月，二被告称要办理房本从原告处取走相关合同及票据。近日，原告得知涉案房屋产权证己办理完毕，便要求二被告按约定办理过户手续，二被告却称房子不卖了。因原、被告协商不成，故诉至法院。
经审理查明：2013年11月12日，原告李某某（乙方）经廊坊市仁泽房产信息咨询有限公司与二被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定被告马某某将其坐落于廊坊市安次区呈祥紫园8栋1单元501号的房屋卖与原告李某某，房屋面积88.510平方米，价款为人民币52万元。买卖合同有原告李某某、被告马某某、杜某某的签字并按手印及中介的盖章和中介人员魏国华等人的签字。合同签订当日，原告给付大部分房款48万元（含定金一万元），中介服务费6000元，二被告将涉案房屋的相关资料交付原告，因签订合同时，被告尚未取得涉案房屋产权证，双方另签订售房协议，约定待房本下来后30日内，甲方及时通知乙方并无条件配合乙方办理房屋过户手续，过户中产生的费用由乙方承担，过户的同时乙方将剩余4万元房款交与中介保管，过户完毕由中介方将该款转交甲方。之后，被告杜某某以办证为由，将涉案房屋的相关资料从原告处取回，现房屋产权证书已于今年年初取得。原告于2013年搬进该房屋居住至今，但尚未办理过户手续。
另查明，二被告已于2009年12月21日办理离婚登记。
庭审中原告主张原、被告签订的房屋买卖合同无论被告杜某某是否是买卖房屋的共有人都不影响该份买卖合同的效力，更与二人是否离婚没有关联，二被告应继续依约履行合同和协议，协助原告办理相关的过户手续。另外，因二被告多次拒绝办理过户手续构成违约，依照买卖合同第六条第4款“因甲方不能按中介要求及时携带过户所需真实合法的相关证件配合过户及按揭手续的时间超过合同期限，按甲方违约处理”的约定，要求二被告支付相应的违约金。二被告对原告的主张不予认可，二被告认为其二人已于2009年办理离婚手续，且涉案房屋为被告马某某个人所有，该案与被告杜某某无关，杜某某是受被告马某某委托代为办理房屋买卖的相关手续，所以在合同和协议上签字，但其不具有履行能力。另，因原被告签订买卖合同时，涉案房屋尚未取得产权证书，该行为违反城市房地产管理法第38条之规定，应属于无效合同，原告主张的违约金没有依据，不予认可。
以上事实有原告提交的原、被告及中介方签订的房屋买卖合同、售房协议、原告李某某出具的收到相关材料的收条、被告杜某某取回材料的签字证明、中介方魏国华出具的原告交付中介服务费及二被告出具的原告交付大部分房款的收条等证据及原、被告当庭陈述予以证实。

本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及售房协议是各方的真实意思表示，且交易行为不违反法律行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体或者第三人的利益和社会公共利益，被告主张的合同签订时违反城市房地产管理法第38条的规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该规定的目的在于规范房屋的交易管理，系管理性规范，并非效力性规定，并不影响合同的效力，故双方之间的买卖合同及售房协议合法有效。现涉案房屋的产权证书已颁发，该房屋系被告马某某单独所有；被告杜某某虽在买卖合同上签字，但是其不具有履行能力及义务；另被告马某某自2013年就已将涉案房屋交付原告使用至今，故根据诚实信用原则，原告李某某及被告马某某应依照双方签订的房屋买卖合同和售房协议的约定各自履行义务。原告主张二被告支付违约金10万元，双方没有就逾期办证违约金事项进行约定，且原告无法证实其因被告逾期办理过户手续造成的实际损失，请求被告支付违约金证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：

一、原告李某某与被告马某某继续履行双方签订的关于廊坊市安次区呈祥紫园8栋1单元501号房屋的买卖合同及售房协议，被告马某某自本判决生效之日起十五日内将该房屋产权证书过户到原告李某某名下，原告李某某在房屋过户当日支付被告马春健剩余房款40000元；
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13600元，减半收取计6800元，由被告马某某承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员　　尚怀伟

书记员：郑然 注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。