李某某、张某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）:李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住黑河市。委托诉讼代理人：陈可鑫，黑龙江仲信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：刘永娟，黑龙江剑桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑清，黑龙江剑桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李海涛，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住黑河市。委托诉讼代理人：曹勇，黑龙江民声律师事务所律师。原审被告：黑河康居房地产开发有限责任公司，住所地黑河市爱辉区黑龙大厦附近华夏宴席广场楼下。法定代表人：王德辉，该公司总经理。

李某某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张某某对李某某的诉讼请求。事实与理由：1.张某某只交纳50%的购房款，张某某的损失不能等同于交纳全部房款，赔偿损失范围只能是50%，民事责任的承担应以补偿为原则，即考量当事人的实际损失。2.张某某提交的租金证据无证明力，一审判决对租金损失的认定没有事实依据。3.违约责任的承担主体必须是合同相对人，承担责任范围必须是签订合同时可以预见的，本案的违约责任是李世发和李海涛共同造成的，赔偿损失的主体应为李海涛。4.张某某的剩余房款及办理入户相关费用尚未交纳，一审判决交付房屋是错误的。5.李某某、李海涛、康居公司的法律关系是明确的，一审判决李海涛、李某某、康居公司承担连带责任属于责任滥用。张某某辩称，1.张某某与李世发签订合同后，张某某就获得了诉争房屋的所有权，与张某某交纳多少房款无关。2.张某某交纳50%房款后，李世发未按期交房，所以张某某没有给付剩余房款。张某某一直要交付剩余房款，对方不予配合，不收取。现在无法确定房屋面积，所以无法计算剩余房款数额。3.系因李世发的过错致使张某某在外租赁车库，故应由李世发赔偿租金损失。4.张某某与李世发签订房屋买卖合同，李世发挂靠康居公司开发建设本案工程，李世发死亡后，李海涛继承了相应的权利和义务，与李某某合伙开发建设本案工程，故李某某、李海涛、康居公司应共同承担履行合同的义务。李海涛辩称，1.张某某仅交纳了部分房款，没有权利主张全部租金。2.一审法院只判决各被告向张某某履行交付房屋的义务，但是本案房屋买卖合同属于双务合同，应当同时判令双方履行义务。3.李海涛未参与工程建设，未实际控制诉争房屋，所以没有履行交付义务的能力。张某某向一审法院起诉请求：1.确认张某某与康居公司于2009年9月29日签订的购销合同成立并有效；2.李某某、李海涛、康居公司按照约定的价款履行合同，向张某某交付建筑面积大约28.51平方米车库一户；3.李某某、李海涛、康居公司赔偿张某某经济损失40,000元；4.李某某、李海涛、康居公司承担诉讼费用。一审法院认定：一、2009年9月29日，张某某与李世发签订《黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼购销合同书》，合同约定：“……经甲（康居房地产开发有限责任公司世发小区）乙（张某某）双方协商决定，乙方自愿购买甲方龙滨路（××）区××小区商住楼××楼××号号车库，建筑面积28.51平方米，总金额108,338元，经双方友好协商，就上述房屋的预售预购事宜，订立本契约。……甲方保证乙方2010年10月30日交工。车库3,800元/平方米，首期付车库全款50%，即54,000元，其中户型定金为房款总额的20%（含在首期付款内。自合同签订之日起三日内以现金形式交付甲方。二期付款，自工程开工三日内以现金形式交付甲方车库全额的50%，即54,338元）”。该协议落款为康居公司世发小区，法定代表人签字为李世发。二、李世发与康居公司系挂靠关系，李世发挂靠康居公司从事工程建设。2006年7月10日，李世发与康居公司签订《协议书》，内容为：“经甲（黑河市康居房地产开发有限责任公司）、乙（李世发）双方共同协商，就黑河市龙滨路地区（B）地块1#、2#、4#、7#、14#楼开发、投资、建设等事宜达成如下协议。1、该小区的开发、投资、建设工程全权由乙方负责，工程质量保修、售后服务、物业管理由乙方负责，土地、规划、建设工程、销售权属属乙方。2、甲方负责提供办理该小区开发、建设、销售等过程中所需证件、公文、公章等手续。3、乙方负责向甲方缴纳管理费总计3万元。……”。三、2009年9月29日，张某某交付购房款54,000元。2013年李世发死亡，世发小区4号楼未能开工。四、2013年9月9日，李世发儿子李海涛与李某某签订《<世发小区>土地开发建设合作协议书》，合伙开发建设世发小区，协议约定：“……双方共同决定对未建散户住宅、车库的已交款进行清退，清退工作已于2013年9月9日开始，退款由乙方（李某某）筹措；甲方（李海涛）应积极配合进行退款工作，提供相应、有效原始合同、发票凭证，并完全保证其真实性；凡收回的合同原件、收据（购房户返回）、收据存根（甲方留存）、解除合同协议等由乙方保存，属双方共有资料；……”。五、2011年至2017年，黑河市酿造调味品厂给张某某出具非正式发票，显示收取张某某车库租金40,000元。7、2016年12月30日，张某某妻子与李某某通电话，李某某表示要求张某某按房屋现值补差价，不同意张某某按照3,800元/平方米交付房款。现诉争房屋已竣工。一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。本案中，张某某与李世发代表康居公司签订《黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼购销合同书》，张某某按照合同约定支付了房屋首付款，且合同约定了交付房屋时间，但是康居公司未能按照合同约定时间交付房屋。李世发死亡后，李海涛与李某某合伙开发建设世发小区4号楼，且争议房屋已经竣工。张某某要求李海涛、李某某、康居公司交付房屋请求合理，本院予以支持。李海涛辩称，其与李某某合伙约定应由李某某进行清退，故应由李某某向张某某交付房屋责任的辩解理由，因李海涛与李某某签订的《<世发小区>土地开发建设合作协议书》系李海涛与李某某合伙内部分工协议，不能对抗第三人张某某，该辩解本院不予采信。李某某辩解称，依据合同相对性原则，李某某并非合同相对方，故不应承担责任，但在李世发死亡后，李某某与李海涛合伙开发争议房屋事实清楚，故该辩解理由不成立，本院不予采信。关于张某某主张的租金损失问题，张某某提供的票据非正式发票，但根据合同约定，康居公司应于2010年10月30日前交付房屋，其应承担违约责任，按照黑河租赁车库交易价值，本院按照每年4,000元标准，自2010年10月30日至2017年10月30日，李海涛、李某某、康居公司应赔偿张某某租赁车库损失28,000元。李某某辩称，建造房屋成本增加，房屋价格按照3,800元交易显失公平，张某某交付房款时间是2009年，依据当时房屋价格并不必然显失公平，故李某某的辩解不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、张某某与李世发代表黑河康居房地产开发有限责任公司于2009年9月29日签订的《黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼购销合同书》合法有效；二、李某某、李海涛、黑河康居房地产开发有限责任公司将坐落于龙滨路（××）区××小区商住楼××楼××号车库交付给张某某；三、李某某、李海涛、黑河康居房地产开发有限责任公司赔偿张某某租金损失28,000元；四、驳回张某某的其它诉讼请求。上述第二、三项于判决发生法律效力之日起10日内履行完毕。案件受理费800元，由张某某负担240元，由李某某、李海涛、黑河康居房地产开发有限责任公司负担560元，与上款一并给付。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
上诉人李某某因与被上诉人张某某、李海涛及原审被告黑河康居房地产开发有限责任公司（以下简称康居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2017）黑1102民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某某的委托诉讼代理人陈可鑫，被上诉人张某某的委托诉讼代理人刘永娟、王淑清，被上诉人李海涛及其委托诉讼代理人曹勇到庭参加诉讼。原审被告康居公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案须解决以下争议焦点问题：一、关于《购销合同》的效力问题。张某某与康居公司签订的《购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，《购销合同》真实、合法、有效。现张某某依据《购销合同》要求交付诉争房屋，且在二审庭审时张某某明确表示同意给付剩余房款及相关入户费用，故张某某要求交付诉争房屋的诉讼请求，应予支持。二、关于责任承担主体问题。李世发借用康居公司的相应资质，以康居公司的名义开发世发小区，李世发死亡后，李海涛基于李世发的生前委托，承担黑河市龙滨路地区（B）地块开发、投资、建设的权利义务，李海涛又与李某某签订合伙协议，构成合伙关系的事实，已由生效的黑河市爱辉区人民法院（2014）爱民初字第264号民事判决予以确认,故康居公司作为挂靠单位，与实际开发人李某某、李海涛共同承担赔偿责任并无不当。李某某认为责任主体不明确的上诉理由不能成立。三、关于张某某未交纳剩余购房款的问题。首先，康居公司、李海涛、李某某对于该款项并未提起反诉，该项内容不是本案的审理范围。其次，本案工程未能按期开工建设，诉讼中，康居公司、李海涛、李某某已表示不同意按照合同约定交付房屋，依据本案事实，康居公司、李海涛、李某某不享有先履行抗辩权，张某某未交纳剩余购房款不能作为其抗辩理由。故一审法院判决康居公司、李海涛、李某某交付房屋，未对剩余购房款问题进行审理符合法律规定。四、关于损失赔偿问题。张某某以其另行租赁车库为由，要求赔偿租金损失，但双方签订的《购销合同》中并未对此进行约定。李世发死亡后，李海涛与李某某决定清退未建车库的已交款项时，张某某可以解除合同，但其未解除，且张某某知晓诉争车库的建成时间问题，故张某某主张的该项损失，不应予以支持。综上所述，李某某的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：

一、维持黑河市爱辉区人民法院(2017)黑1102民初140号民事判决第一、二项；二、撤销黑河市爱辉区人民法院(2017)黑1102民初140号民事判决第三、四项；三、驳回被上诉人张某某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费1,300元，均由被上诉人张某某负担。本判决为终审判决。