李某与刘某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：曹菁，湖北忠三（黄石）律师事务所律师，系特别授权。被告：刘某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：石瑞，湖北鸣伸律师事务所律师，系特别授权。

原告李某向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告拖欠租金738350元；2、被告因逾期支付原告租金的违约金100000元（含履行保证金）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》，后原告履行合同全部义务，被告未能按期支付租金，截止至今，被告共支付租金882867元，下欠租金738350元。经原告多次催要未果，为维护其合法权益，故诉至法院。被告刘某辩称，1、对原告诉请的738350元有异议，被告已含设备款合计向原告支付1045069元（含50000元保证金）,被告抵扣原告在被告处的施工保养费用88624元，被告实际欠原告租金212307元；2、双方在履行合同期间，因被告经营困难双方曾协商两次降低租金，第一次是2016年4月起月租金降为每月25000元，第二次是2017年1月起每月租金为23000元；3、关于违约金，被告在实际经营过程中积极支付租金，不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李某提交的证据：证据二，其中的记账单系原告单方出具，被告未予以确认，故本院依法不予采信。被告刘某提交的证据：证据二，2015年3月2日、4月20日、2016年7月26日、3月8日四张收条与本案没有必然的联系，本院依法不予采信；2015年3月21日收条与本案有必然联系且原告对其真实性无异议，故本院依法予以采信。证据三，证据来源及形式合法，且能够与收条相印证，故本院依法予以采信。证据四，与本案没有必然的联系，故本院依法不予采信。经审理查明，2014年3月31日，黄石开发区团城山街道办事处肖家铺社区居民委员会（甲方）与湖北美尔雅房地产开发有限公司新西南花园开发部（乙方）签订新西南国际花园A2办公楼出让的补充协议，协议约定：甲方同意在本合同签订后10日内向乙方预付人民币1500万元的购房款，乙方在收到上述预付款后，需立即安排上述办公楼的验收，并一个月内将该A2办公楼西侧的一半（1-6层）交付给甲方使用。2014年8月15日，黄石开发区团城山街道办事处肖家铺社区居民委员会（甲方）与李某（乙方）签订店面租赁合同，合同约定：1、甲方出租的店面坐落于XX市XX区XX号，两层建筑面积共计553.20平方米；2、双方商定房屋租期为十五年，自2014年8月15日至2029年8月14日止。2015年2月16日，李某（甲方）与刘某（乙方）签订商铺租赁合同，合同约定：1、甲方出租的商铺坐落于XX市XX区XX号，建筑面积570平方米；2、双方商定房屋租期为三年，自2015年3月1日起至2018年2月28日止；3、第一年每月租金为40000元，第二年每月租金为42500元，第三年每月租金为45000元；4、租金为每季度支付一次，支付时间为每季度初两天内交至出租方，第一个季度租金于合同签订当日支付；5、为保证本合同的履行，本合同签订的当天，承租方一次性向出租方支付履行保证金50000元；6、在租赁期内，甲乙双方任何一方违反合同约定，则向对方付违约赔偿金100000元（含履约保证金50000元）。李某履行合同义务后，刘某在租赁期间共向李某支付1010409元（1045069元-10000元-6350元-3050元-260元-15000元，含保证金50000元以及另案的设备转让款256000元），刘某租赁期内实际支付租金704409元（1010409元-256000元-50000元）以及保证金50000元。后双方因租金问题协商未果，诉至法院。另查明，1、双方在租赁合同期间，两次调整租金，第一次从2016年4月起每月租金为25000元，第二次从2017年1月起每月租金23000元；2、租赁合同到期后，刘某退出房屋，未续租。
原告李某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人曹菁、被告刘某的委托诉讼代理人石瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。李某与刘某签订的店面租赁合同是双方在自愿协商的基础上达成，系双方真实意思表示，内容亦未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后李某已履行合同约定的出租义务，但刘某未履行全部给付租金的义务，又因根据双方约定刘某在租赁期内应向李某支付租金1069500元（522500元＋25000元×9月＋23000元×14月），其只支付租金704409元，下欠租金365091元，故刘某应承担违约责任，所以对李某要求刘某支付拖欠租金及违约金的请求，因其符合法律规定，本院对其合法部分依法予以支持。故此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：

被告刘某于本判决生效之日起五日内向原告李某给付拖欠的租金365091元。二、被告刘某于本判决生效之日起五日内向原告李某给付违约金100000元，扣减已支付的保证金50000元，实际给付50000元。案件受理费减半收取5636元，由被告刘某负担（于本判决生效之日起五日内交纳本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。