李某某与湖北百丈潭酒业有限公司、湖北金某某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审民事判决书

李某某
黎岳来（湖北德馨律师事务所）
李红
湖北百丈潭酒业有限公司
湖北金某某房地产开发有限公司
黎少云（湖北泰元律师事务所）

原告:李某某
委托代理人:黎岳来，湖北德馨律师事务所律师。
委托代理人:李红
被告:湖北百丈潭酒业有限公司（以下简称百丈潭酒业公司）。
法定代表人:李爱明，董事长。
被告:湖北金某某房地产开发有限公司（以下简称金某某房地产公司）。
法定代表人:方聪明，董事长。
委托代理人:黎少云，湖北泰元律师事务所律师。
原告李某某与被告百丈潭酒业公司、金某某房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告李某某及委托代理人黎岳来、李红，被告金某某房地产公司的委托代理人黎少云到庭参加诉讼。
被告百丈潭酒业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告李某某诉称，被告百丈潭酒业公司、金某某房地产公司为在通城县隽水镇佘畈路进行房地产开发，多次游说原告本人，要求原告把自己座落于通城县隽水镇佘畈路77号、78号二间门面交其拆迁还建，原告在被被告采取种种手段之下，于2013年12月25日先后与被告签订了铺面拆迁还建合同书和门面拆迁还建协议。
原告在门面拆迁还建协议签订后，按协议交出自己的二门面给被告拆除建设，还建协议明确约定只要被告违反协议约定的任一条款（除第二条外），则被告必须向原告支付1000000元违约金，并承担全部法律责任。
2015年被告按协议约定向原告交付二门面时，原告通过对照门面拆迁还建协议内容，发现被告根本没有按还建协议的约定履行，被告基本上违反了所有的条款，且有些违约事项被告无法采取补救措施。
如:（1）被告改变了原告二间门面的顺序；（2）原约定门面旁有公共通道，现被告却将原公共通道改建为商场门面；（3）房屋的整体结构被改变，原来约定可从通道进入小区各家各户，而被告却将小区内部修建为商场；（4）门面装修程度不一，原来本是仿瓷墙面，现改为墙面未粉刷；（5）原约定地坪为水磨石，现门面地坪没有水磨石；（6）原约定门面设有厨房厕所，现没有修建厨房厕所；（7）原约定门面后墙有两扇窗户，两间门面各一扇窗户，现被改为门面后墙没有窗户；（8）原约定有两扇门，一扇通往二楼，一扇通往小区，现被改为门面后墙没有后门；（9）原门面前无电线杆，现门面前设置了电线杆，对进出人员带来严重的安全隐患；（10）被告未按门面拆迁还建协议后注明的平面图进行建设，原来门面上的二楼有一套房，从门面通过踏步可直接上二楼房间，现已被被告更改。
另外，门面水电未开通，被告应另赔偿租金。
原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令被告百丈潭酒业公司、金某某房地产公司按门面拆迁还建协议约定的面积74.16平方米为原告办理房产证等有关手续，并判令被告百丈潭酒业公司、金某某房地产公司按协议之约定赔偿原告1000000元违约金；被告百丈潭酒业公司、金某某房地产公司承担本案诉讼费用。
原告李某某在举证期限内，向本院提交如下证据:
证据1、原告李某某身份证复印件。
证明目的:原告李某某的主体资格。
证据2、隽房权证字第017565号房产证。
证明目的:原告李某某座落于通城县隽水镇佘畈路二间门面（面积69.96㎡）。
证据3、铺面拆迁还建合同书和门面拆迁还建协议。
证明目的:原告李某某的证据2中的二间门面已被被告拆除。
被告金某某房地产公司现已违反门面拆迁还建协议约定的各条款，被告应向原告支付1000000元的违约金。
证据4、视频资料。
证明目的:被告金某某房地产公司交房后现在状况。
被告百丈潭酒业公司未到庭参加诉讼，放弃了质证权利。
经质证，被告金某某房地产公司对原告李某某向本院提交证据1、2没有异议，证据3真实性没有异议，对证明目的有异议，我公司没有违反协议约定。
证据4真实性没有异议，对证明目的有异议。
本院认为，原告李某某向本院提交证据1-4与本案有关联性，合法性，本院予以采信。
但证据3的门面拆迁还建协议约定1000000元违约金适当调整为100000元。
被告金某某房地产公司辩称，请法院驳回原告起诉，按合同约定办理房产证，因房子没有验收，所以现在没有办房产证。
按协议约定，门面拆迁书第8条赔偿1000000元条件，是违反合同1、3-7任意条款，按合同约定，我公司没有违反约定。
诉状中（1）、（9）是协议第二条，有通道，现在墙面未粉刷是事实，因未完工，完工后会刷仿瓷，可以帮原告门面地坪建水磨石，可以帮原告的门面建厕所，可以帮原告的门面开窗户，可以帮原告的二间门面各开一扇门，原告的门面前的电树杆原来就有，因门面位置有变动，因建房没有完工，可以协调。
就算违约，违约金不能超过整个损失的20%。
被告金某某房地产公司在举证期限内，向本院提交如下证据:
证据1、二份协议书。
证明目的:双方权利和义务，有些工程还未开始，并非不帮原告建。
证据2、领条14张。
证明目的:原告李某某在被告金某某房地产公司领了178600元。
经质证，原告李某某对被告金某某房地产公司向本院提交的证据1没有异议。
证据2有异议，118400元是二楼的搬迁费、房租费、装修补偿费。
60200元是门面装修补偿费、房租费。
其中200元是车费，实际只领60000元。
被告百丈潭酒业公司未到庭参加诉讼，放弃了质证权利。
本院认为，被告金罐苞房地产公司向本院提交证据1、2与本院有关联性，本院予以采信。
被告百丈潭酒业公司未答辩、未举证。
根据原告李某某的起诉，被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司的答辩，举证和质证，庭审调查，本院可以确认以下事实:
2013年12月25日，被告金某某房地产公司对被告百丈潭酒业公司座落于通城县隽水镇佘畈路原厂区进行土地房产开发，原告李某某与被告金某某房地产公司的下设金某某房地产酒厂项目部先后签订了铺面拆迁还建合同书、门面拆迁还建协议。
李某某作为该协议中乙方，百丈潭酒业公司、金某某房地产公司下设金某某房地产酒厂项目部和黎新文作为甲方、还建合同书约定:还建面积，乙方原铺面面积陆拾玖点玖陆平方米（包括了周围四面八方的实心墙）。
面积计算方法以实际房产证为准，还建面积为柒拾肆点壹陆平方米，甲方不得拖延交房，新建门店高度不低于4.2米。
地面水磨石等等；还建协议内容如下:一、甲方还建时间为二年，以签协议动工之日起，逾期未交付门面，甲方按每年贰万元一个门面支付门面费给乙方。
甲方还建乙方的门面，甲方不得改变乙方原来门面的顺序；三、乙方的77号门面长11.69米、宽3米（不包括墙）高4.2米；78号门面长11.69米、宽3米（不包括墙）高4.2米；还建面积为柒拾肆点壹陆平方米，甲方不得缩小长宽高度；四、甲方负责给门面墙粉刷白、地坪为水磨石、铝质卷闸门、门面里面有厨房、厕所、后墙上有门有窗、门前不得有电线杆或变压器等设施，人行道铺设水泥地坪、一切费用由甲方承担。
五、甲方负责乙方通水、电设施，水、电开户的一切费用由甲方承担，乙方原来有户还、无户不还。
六、还建后的门面在未办理房产证等有关手续之前，门面的一切所有权归乙方所有，其他任何单位或个人不侵占或使用，甲方交房后六个月之内办理房产证等有关手续并交付给乙方，原面积一切办证费用由甲方承担。
七、甲方在交房产证给予乙方之前，乙方不承担任何费用，一切费用由甲方承担。
八、以上条款，甲方必须遵守，如果甲方建设以上一、三、四、五、六、七条任意一条款:1、门面一切所有权归乙方所有；2、甲方必须向乙方支付1000000元违约金，并承担全部法律责任。
同日，原告李某某将座落于通城县隽水镇佘畈路77号、78号二间门面交被告金某某房地产酒厂项目部拆迁还建，原告李某某在被告金某某房地产公司陆续领取了补偿款178600元。
但被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司在拆除还建过程中，没有按还建协议的约定履行，被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司违反了部分条款（如被告未按还建协议后面的附图进行施工；未按协议约定的时间交房，改变了房屋的整体结构；门面未设厨房、厕所、门、窗户；门面实际的长度不够协议约定的门面长度11.69米等）。
且有些违约事项被告无法采取补救措施，故被告存在违约的事实。
还建协议约定被告还建给原告的门面时间为两年，从签协议动工之日起，逾期未交付门面的，被告按每年20000元1个门面支付门面费给原告。
该条字面意思为签协议之日开始动工，被告虽反驳签协议之日并非为动工之日，但其未提供证据证明动工之日非签协议之日。
本院认为，2013年12月25日，李某某作为该协议中乙方，百丈潭酒业公司、金某某房地产公司下设金某某房地产酒厂项目部和黎新文作为甲方签订的《门面拆迁还建协议》和《铺面拆迁还建合同书》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
双方应按合同和协议的约定履行各自的义务。
而被告金某某房地产公司作为金某某房地产公司下设金某某房地产酒厂项目部和黎新文的企业法人，应对金某某房地产公司下设金某某房地产酒厂项目部和黎新文的经营活动承担民事责任。
本案中，原告李某某按协议将自己原有的二间门面交付给被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司拆除还建后，双方约定被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司还建给原告的门面必须按照《门面拆迁还建协议》的约定来建造，但被告改变了部分协议上约定的要求（如被告未按还建协议后面的附图进行施工；未按协议约定的时间交房，改变了房屋的整体结构；门面未设厨房、厕所、门、窗户；门面实际的长度不够协议约定的门面长度11.69米等），其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
故原告李某某诉求被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司承担违约金责任，办理二间门面房产证和费用，承担二间门面通水、电设施，水、电开户所有费用的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  第一款  规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。
双方虽约定了1000000元的违约金，但约定的违约金过高。
结合双方的过错程度、损失大小以及预期利益，本院酌情认定违约金为100000元。
还建协议约定被告还建给原告的门面时间为二年，从签协议动工之日起，逾期未交付门面的，被告按每年20000元1个门面支付门面费给原告。
该条字面意思为签协议之日开始动工，被告反驳签协议之日非动工之日，但其未提供证据证明动工之日非签协议之日。
故本院认定被告逾期交付门面给原告。
被告按每个门面每年20000元向原告支付门面费。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  第一款  、第二款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、限被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司于本判决生效之日起六十日内，共同为原告李某某办理二间门面房产证有关手续，承担办理二间门面房产证手续费用，负责二间门面通水、电设施，水、电开户所有费用。
二、由被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司共同向原告李某某支付违约金100000元。
三、由被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司共同向原告李某某支付40000元门面费用。
四、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
上述（二）、（三）项义务在本判决书发生法律效力后七日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案依法收取案件受理费1000元，由被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定预交上诉案件受理费。
湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称:湖北省咸宁市中级人民法院；开户银行:农行咸宁市金穗支行；帐号:17680601040004550。
上诉人在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
本判决书生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在从规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行。
否则，按自动放弃执行申请权处理。

本院认为，原告李某某向本院提交证据1-4与本案有关联性，合法性，本院予以采信。
但证据3的门面拆迁还建协议约定1000000元违约金适当调整为100000元。
被告金某某房地产公司辩称，请法院驳回原告起诉，按合同约定办理房产证，因房子没有验收，所以现在没有办房产证。
按协议约定，门面拆迁书第8条赔偿1000000元条件，是违反合同1、3-7任意条款，按合同约定，我公司没有违反约定。
诉状中（1）、（9）是协议第二条，有通道，现在墙面未粉刷是事实，因未完工，完工后会刷仿瓷，可以帮原告门面地坪建水磨石，可以帮原告的门面建厕所，可以帮原告的门面开窗户，可以帮原告的二间门面各开一扇门，原告的门面前的电树杆原来就有，因门面位置有变动，因建房没有完工，可以协调。
就算违约，违约金不能超过整个损失的20%。
被告金某某房地产公司在举证期限内，向本院提交如下证据:
证据1、二份协议书。
证明目的:双方权利和义务，有些工程还未开始，并非不帮原告建。
证据2、领条14张。
证明目的:原告李某某在被告金某某房地产公司领了178600元。
经质证，原告李某某对被告金某某房地产公司向本院提交的证据1没有异议。
证据2有异议，118400元是二楼的搬迁费、房租费、装修补偿费。
60200元是门面装修补偿费、房租费。
其中200元是车费，实际只领60000元。
被告百丈潭酒业公司未到庭参加诉讼，放弃了质证权利。
本院认为，被告金罐苞房地产公司向本院提交证据1、2与本院有关联性，本院予以采信。
被告百丈潭酒业公司未答辩、未举证。
根据原告李某某的起诉，被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司的答辩，举证和质证，庭审调查，本院可以确认以下事实:
2013年12月25日，被告金某某房地产公司对被告百丈潭酒业公司座落于通城县隽水镇佘畈路原厂区进行土地房产开发，原告李某某与被告金某某房地产公司的下设金某某房地产酒厂项目部先后签订了铺面拆迁还建合同书、门面拆迁还建协议。
李某某作为该协议中乙方，百丈潭酒业公司、金某某房地产公司下设金某某房地产酒厂项目部和黎新文作为甲方、还建合同书约定:还建面积，乙方原铺面面积陆拾玖点玖陆平方米（包括了周围四面八方的实心墙）。
面积计算方法以实际房产证为准，还建面积为柒拾肆点壹陆平方米，甲方不得拖延交房，新建门店高度不低于4.2米。
地面水磨石等等；还建协议内容如下:一、甲方还建时间为二年，以签协议动工之日起，逾期未交付门面，甲方按每年贰万元一个门面支付门面费给乙方。
甲方还建乙方的门面，甲方不得改变乙方原来门面的顺序；三、乙方的77号门面长11.69米、宽3米（不包括墙）高4.2米；78号门面长11.69米、宽3米（不包括墙）高4.2米；还建面积为柒拾肆点壹陆平方米，甲方不得缩小长宽高度；四、甲方负责给门面墙粉刷白、地坪为水磨石、铝质卷闸门、门面里面有厨房、厕所、后墙上有门有窗、门前不得有电线杆或变压器等设施，人行道铺设水泥地坪、一切费用由甲方承担。
五、甲方负责乙方通水、电设施，水、电开户的一切费用由甲方承担，乙方原来有户还、无户不还。
六、还建后的门面在未办理房产证等有关手续之前，门面的一切所有权归乙方所有，其他任何单位或个人不侵占或使用，甲方交房后六个月之内办理房产证等有关手续并交付给乙方，原面积一切办证费用由甲方承担。
七、甲方在交房产证给予乙方之前，乙方不承担任何费用，一切费用由甲方承担。
八、以上条款，甲方必须遵守，如果甲方建设以上一、三、四、五、六、七条任意一条款:1、门面一切所有权归乙方所有；2、甲方必须向乙方支付1000000元违约金，并承担全部法律责任。
同日，原告李某某将座落于通城县隽水镇佘畈路77号、78号二间门面交被告金某某房地产酒厂项目部拆迁还建，原告李某某在被告金某某房地产公司陆续领取了补偿款178600元。
但被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司在拆除还建过程中，没有按还建协议的约定履行，被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司违反了部分条款（如被告未按还建协议后面的附图进行施工；未按协议约定的时间交房，改变了房屋的整体结构；门面未设厨房、厕所、门、窗户；门面实际的长度不够协议约定的门面长度11.69米等）。
且有些违约事项被告无法采取补救措施，故被告存在违约的事实。
还建协议约定被告还建给原告的门面时间为两年，从签协议动工之日起，逾期未交付门面的，被告按每年20000元1个门面支付门面费给原告。
该条字面意思为签协议之日开始动工，被告虽反驳签协议之日并非为动工之日，但其未提供证据证明动工之日非签协议之日。
本院认为，2013年12月25日，李某某作为该协议中乙方，百丈潭酒业公司、金某某房地产公司下设金某某房地产酒厂项目部和黎新文作为甲方签订的《门面拆迁还建协议》和《铺面拆迁还建合同书》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
双方应按合同和协议的约定履行各自的义务。
而被告金某某房地产公司作为金某某房地产公司下设金某某房地产酒厂项目部和黎新文的企业法人，应对金某某房地产公司下设金某某房地产酒厂项目部和黎新文的经营活动承担民事责任。
本案中，原告李某某按协议将自己原有的二间门面交付给被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司拆除还建后，双方约定被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司还建给原告的门面必须按照《门面拆迁还建协议》的约定来建造，但被告改变了部分协议上约定的要求（如被告未按还建协议后面的附图进行施工；未按协议约定的时间交房，改变了房屋的整体结构；门面未设厨房、厕所、门、窗户；门面实际的长度不够协议约定的门面长度11.69米等），其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
故原告李某某诉求被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司承担违约金责任，办理二间门面房产证和费用，承担二间门面通水、电设施，水、电开户所有费用的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  第一款  规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。
双方虽约定了1000000元的违约金，但约定的违约金过高。
结合双方的过错程度、损失大小以及预期利益，本院酌情认定违约金为100000元。
还建协议约定被告还建给原告的门面时间为二年，从签协议动工之日起，逾期未交付门面的，被告按每年20000元1个门面支付门面费给原告。
该条字面意思为签协议之日开始动工，被告反驳签协议之日非动工之日，但其未提供证据证明动工之日非签协议之日。
故本院认定被告逾期交付门面给原告。
被告按每个门面每年20000元向原告支付门面费。

根据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  第一款  、第二款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、限被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司于本判决生效之日起六十日内，共同为原告李某某办理二间门面房产证有关手续，承担办理二间门面房产证手续费用，负责二间门面通水、电设施，水、电开户所有费用。
二、由被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司共同向原告李某某支付违约金100000元。
三、由被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司共同向原告李某某支付40000元门面费用。
四、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
上述（二）、（三）项义务在本判决书发生法律效力后七日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案依法收取案件受理费1000元，由被告金某某房地产公司、百丈潭酒业公司共同负担。

审判长：褚毅君

书记员：李林春