李某某、湖北百丈潭酒业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

李某某
蒋文玉（湖北德馨律师事务所）
湖北百丈潭酒业有限公司
湖北金罐苑房地产开发有限公司
黎少云（湖北泰元律师事务所）

上诉人（原审原告）:李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省武汉市江夏区号。
委托诉讼代理人:蒋文玉，湖北德馨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:湖北百丈潭酒业有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇通城大道1号。
法定代表人:李爱明，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）:湖北金罐苑房地产开发有限公司，住所地湖北通城县隽水镇步行街138号。
法定代表人:方聪明，该公司董事长。
委托诉讼代理人:黎少云，湖北泰元律师事务所律师。
上诉人李某某、湖北百丈潭酒业有限公司（以下简称百丈潭公司）因与被上诉人湖北金罐苑房地产开发有限公司（以下简称金罐苑公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2016）鄂1222民初505号民事判决，向本院提起上诉。
本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。
本案现已审理终结。
李某某上诉请求:撤销原审判决第二项，改判由上诉人百丈潭公司和被上诉人金罐苑公司向上诉人李某某支付违约金1000000元。
事实和理由:本案合同为有效合同，被上诉人金罐苑公司基本全部违约，给上诉人李某某造成了巨大损失，应当承担违约责任，按本案合同的约定向上诉人李某某支付违约金。
原审判决过分调低了双方约定的违约金不当。
百丈潭公司上诉请求:撤销原审判决，驳回上诉人李某某的诉讼请求或者发回重审。
事实和理由:被上诉人金罐苑公司项目经理黎新文未经被上诉人金罐苑公司同意，擅自以个人名义与上诉人李某某签订的《门面拆迁还建协议》无效，该合同约定的1000000元违约金条款亦为无效。
被上诉人金罐苑公司对上诉人李某某提出的合理要求均予以了满足，不存在违约。
原审判决认定上诉人百丈潭公司违约，没有事实依据。
金罐苑公司辩称，上诉人李某某与上诉人百丈潭公司和被上诉人金罐苑公司签订的《铺面拆迁还建合同书》两个公司都知道，但上诉人李某某与上诉人百丈潭公司和被上诉人金罐苑公司签订的《门面拆迁还建协议》两个公司都不知道，而本案纠纷就是因履行该协议而产生的。
因此，本案的《门面拆迁还建协议》应为无效合同。
事实上，发生纠纷之后，被上诉人金罐苑公司做了大量和解工作，最大限度地满足了上诉人李某某的要求，不存在违约问题。
原审判决被上诉人金罐苑公司支付100000元违约金不当。
李某某向一审法院起诉请求:1.判决被告百丈潭公司和金罐苑公司按《门面拆迁还建协议》的约定为原告李某某办理房产证等有关手续；2.判决被告百丈潭公司和金罐苑公司按《门面拆迁还建协议》的约定向原告李某某支付1000000元违约金；3.案件受理费由被告百丈潭公司和金罐苑公司负担。
一审法院认定事实:金罐苑公司为开发百丈潭公司座落通城××××水镇佘畈路路的原厂区，成立了金罐苑地产酒厂项目部（以下简称酒厂项目部）。
2013年12月25日，李某某与酒厂项目部签订了《铺面拆迁还建合同书》和《门面拆迁还建协议》。
《铺面拆迁还建合同书》约定百丈潭公司和酒厂项目部及其项目经理黎新文为甲方，李某某为乙方，以乙方原铺面面积69.96平方米为基数，按1:1.06的比例还建74.16平方米新铺面，甲方不得拖延交房，新建门店高度不低于4.2米，地面水磨石等。
《门面拆迁还建协议》约定的主要内容为:一、甲方还建时间为二年，以签协议动工之日起，逾期未交付门面，甲方按每年贰万元一个门面支付门面费给乙方；二、甲方还建乙方的门面，甲方不得改变乙方原来门面的顺序；三、乙方的原77号门面长11.69米、宽3米（不包括墙）高4.2米，原78号门面长11.69米、宽3米（不包括墙）高4.2米；还建后的实际面积为74.16平方米，甲方不得缩小长宽高度；四、甲方负责给门面墙粉刷白、地坪为水磨石、铝质卷闸门、门面里面有厨房、厕所、后墙上有门有窗、门前不得有电线杆或变压器等设施，人行道铺设水泥地坪、一切费用由甲方承担；五、甲方负责乙方通水、电设施，水、电开户的一切费用由甲方承担，乙方原来有户还、无户不还；六、还建后的门面在未办理房产证等有关手续之前，门面的一切所有权归乙方所有，其他任何单位或个人不侵占或使用，甲方交房后六个月之内办理房产证等有关手续并交付给乙方，原面积一切办证费用由甲方承担；七、甲方在交房产证给乙方之前，乙方不承担任何费用，一切费用由甲方承担；八、以上条款，甲方必须遵守，如果甲方违反以上一、三、四、五、六、七条任意一条款:1.门面一切所有权归乙方所有；2.甲方另外赔偿乙方100万元违约金，并承担全部法律责任。
双方签订合同后的当日，李某某将其座落通城××××水镇佘畈路路77号和78号两间门面交付酒厂项目部拆迁还建，酒厂项目部向李某某支付了房屋拆迁补偿款178600元。
但金罐苑公司和百丈潭公司在拆迁还建中，未按约定的附图施工，未按约定的时间交房，改变了房屋的整体结构，未建厨房、厕所和门窗，门面的实际长度与约定的门面长度亦有不符，违反了《门面拆迁还建协议》约定的部分条款，且有些违约事项无法采取补救措施。
故金罐苑公司和百丈潭公司存在违约事实。
《门面拆迁还建协议》约定金罐苑公司和百丈潭公司向李某某还建门面时间为两年，从签协议动工之日起，逾期未交付门面的，按一个门面每年20000元的标准向李某某支付门面费。
该条款字面意思为签订协议之日为开始动工之日。
金罐苑公司和百丈潭公司辩称签订协议之日并非拆迁还建动工之日，但未举证证明。
一审法院认为，李某某与酒厂项目部签订的《铺面拆迁还建合同书》和《门面拆迁还建协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
双方应按合同的约定履行各自义务。
金罐苑公司作为设立酒厂项目部的企业法人，应对酒厂项目部的民事活动承担责任。
本案中，李某某按合同的约定将自己原有的两间门面交付给金罐苑公司和百丈潭公司拆迁还建，但金罐苑公司和百丈潭公司改变了合同的部分约定，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。
故李某某要求金罐苑公司和百丈潭公司承担违约金责任，办理两间还建门面的房产证，并承担该门面通水电设施和水电开户所有费用的诉讼请求，合法有据，予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  第一款  、第二款  规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。
”本案中，双方当事人约定的1000000元违约金过高。
结合双方的过错程度和损失大小以及预期利益，酌情认定违约金为100000元。
金罐苑公司和百丈潭公司逾期交付还建门面，应按一个门面每年20000元门面费的合同约定标准向李某某支付门面费合计40000元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  第一款  、第二款  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十四条  规定，判决:一、限被告湖北金罐苑房地产开发有限公司、湖北百丈潭酒业有限公司于本判决生效之日起六十日内，共同为原告李某某办理二间门面房产证有关手续，承担办理二间门面房产证手续费用，负责二间门面通水、电设施和水、电开户所有费用；二、由被告湖北金罐苑房地产开发有限公司、湖北百丈潭酒业有限公司共同向原告李某某支付违约金100000元；三、由被告湖北金罐苑房地产开发有限公司、湖北百丈潭酒业有限公司共同向原告李某某支付40000元门面费用；四、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
上述（二）、（三）项义务在本判决书发生法律效力后七日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，由被告湖北金罐苑房地产开发有限公司、湖北百丈潭酒业有限公司共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下:本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人李某某与酒厂项目部签订的《铺面拆迁还建合同书》和《门面拆迁还建协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，为有效合同。
双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第五十三条  “法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。
”的规定，酒厂项目部进行的民事行为应由设立酒厂项目部的被上诉人金罐苑公司承担民事责任。
上诉人百丈潭公司和被上诉人金罐苑公司在履行本案房屋拆迁安置补偿合同中，未按照合同的约定全面履行自己的义务，引发本案纠纷，应当承担本案纠纷的全部责任。
上诉人百丈潭公司认为本案房屋拆迁安置补偿合同无效及其不存在违约的上诉请求不能成立，本院不予支持。
原审判决认定上诉人李某某与上诉人百丈潭公司和被上诉人金罐苑公司约定的违约金过高而予以适当减少，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  第一款  、第二款  和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  的规定，本院继续予以认定。
上诉人李某某要求上诉人百丈潭公司和被上诉人金罐苑公司向其支付1000000元违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人李某某、百丈潭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人李某某、湖北百丈潭酒业有限公司各负担500元。
上诉人李某某、湖北百丈潭酒业有限公司已预交二审案件受理费各1000元，应予退还各500元。
本判决为终审判决。

本院认为，上诉人李某某与酒厂项目部签订的《铺面拆迁还建合同书》和《门面拆迁还建协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，为有效合同。
双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第五十三条  “法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。
”的规定，酒厂项目部进行的民事行为应由设立酒厂项目部的被上诉人金罐苑公司承担民事责任。
上诉人百丈潭公司和被上诉人金罐苑公司在履行本案房屋拆迁安置补偿合同中，未按照合同的约定全面履行自己的义务，引发本案纠纷，应当承担本案纠纷的全部责任。
上诉人百丈潭公司认为本案房屋拆迁安置补偿合同无效及其不存在违约的上诉请求不能成立，本院不予支持。
原审判决认定上诉人李某某与上诉人百丈潭公司和被上诉人金罐苑公司约定的违约金过高而予以适当减少，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  第一款  、第二款  和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  的规定，本院继续予以认定。
上诉人李某某要求上诉人百丈潭公司和被上诉人金罐苑公司向其支付1000000元违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人李某某、百丈潭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人李某某、湖北百丈潭酒业有限公司各负担500元。
上诉人李某某、湖北百丈潭酒业有限公司已预交二审案件受理费各1000元，应予退还各500元。

审判长：余杰

书记员：董才森