李某某与刘某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

李某某
朱幼怀（湖北居正律师事务所）
刘某某
胡毅（湖北司典律师事务所）

原告:李某某。
委托诉讼代理人:朱幼怀，湖北居正律师事务所律师。
被告:刘某某。
委托诉讼代理人:胡毅，湖北司典律师事务所律师。
原告李某某诉被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员陶守成独任审判，后因案情复杂，遂转为普通程序公开开庭进行了审理。
原告李某某及其委托代理人朱幼怀，被告刘某某及其委托代理人胡毅到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
李某某向本院提出诉讼请求:1.判决被告赔偿违约金100500元；2.本案诉讼费用由被告承担。
诉讼过程中李某某变更原诉讼请求1为:判令被告赔偿违约金和损失319471元（其中租金40000元、转让费45000元、增添设施购置费和装饰装修费113471元、食材费20500元、收益100500元）”并解除合同。
事实和理由:2015年1月20日，刘某某收取他40000元房屋租金，便与他签订了《房屋租赁合同》，并将座落于某某县某某镇某某村某组（某某某巷X号）的二间住宅第一至三层，包括厨房出租给他和沈敦万合伙开设餐馆，合同约定:租期为五年，前三年每年租金为40000元，后两年每年租金为42000元，一年一交。
与此同时，他付给案外人某某某设施转让费45000元，经被告同意，他耗资十多万元进行全面装饰，经营近一年，沈敦万退伙，由他一人经营，同年年底他前往阳新县催讨工程款，暂时停业，临行前告知被告，收款回来，照常营业，无论停业多久保证租金一年一交不拖延。
同时将手机号码留给被告，告知餐馆内除库存5000余元食材外，另有中、高档瓶装酒10000余元，如有小偷撬门扭锁，请求为其报警。
此后，被告以四楼装修需要水泵供水为由，从他爱人手中诓走所有门锁钥匙。
2016年7月下旬，他回到监利准备营业，才知被告于6月28日已与某某签订了《房屋租赁合同》，当即，找被告要求继续履行合同，被告以他未交付2016年房屋租金为由不让跨进门槛半步。
综上所述，他与被告约定房屋租金一年一交，且已交付2015年的租金，2016年的租金，依据法律规定，只能在一年届满时交付，被告违约事实成立。
故请求判令如前所求。
刘某某辨称，1.原告拖欠租金达半年之久，其行为构成根本违约，被告有权依法解除合同。
因原告拖欠房屋租金在被告多次要求的合理期限内仍拒绝交纳，其行为已构成根本违约。
2.被告与原告所签订的合同依法解除，被告行为不构成合同违约。
因原告不支付房屋租金，被告不得已于2016年6月2日向原告寄出了解除合同的通知，因事前已在电话中沟通要寄材料给原告，原告才故意拒绝签收。
故原告认为被告违约没有法律依据。
3.原告的赔偿诉请，于法无据，于理不合。
因原告诉请的巨额赔偿没有任何事实依据，且合同中根本未约定违约责任条款。
综上所述，原告违约拒付租金导致被告的合同目的不能实现，被告依法解除了与原告的租赁合同。
故要求驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下:原告提交的证据《房屋租赁合同》证明被告将房屋出租给原告的期限为五年，租金一年一交的约定明确；被告对该份证据的证明内容有异议，认为租金的交付应为每年1月20日。
本院认为该证据客观真实，予以采信。
原告提交的被告与案外人某某签订的《房屋租赁合同》、原告的营业执照、被告将房屋租赁案外人某某经营餐馆的照片证明被告违约事实成立。
被告认为真实性、关联性无法确认，不能证明被告违约。
本院认为营业执照上登记的经营者为李某某，该营业执照只能证明李某某具有合法经营的凭证，被告与案外人某某签订的《房屋租赁合同》及案外人某某经营餐馆的照片，虽然原告未提供原件，但依据本院现场勘验及被告的陈述本院对上述证据也予以采信。
原告提交的租赁房屋（财产）转让收据证明原告租赁被告的房屋经营餐馆用去转让费45000元（内有财产若干件，详见明细表）；被告认为该证据不符合证据的形式要件，不能客观真实的证明转让花了多少钱。
本院认为被告异议成立，不予采信。
原告提交的装璜装修、设备购置费收据证明原告租赁被告的房屋经营餐馆，耗巨资进行改造和添置设备；被告认为所有收据全部是手工书写，随意性强不能确认真实性和关联性。
本院认为原告提交的装璜装修、设备购置费收据均无相关的税务发票，故被告异议成立，不予采信。
被告提交的通话清单证明被告多次打电话通知原告交纳房屋租金的事实；原告对证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为没有通话内容不能达到被告证明目的。
被告提交的证人证言证明被告多次催促原告缴纳房屋租金的事实；原告认为亲属关系作证效力不高，没有确切的证据证明是什么时侯讨要的，达不到证明目的。
被告提交的特快专递，证明被告向原告送达解除合同通知书，因原告不履行合同主要义务，双方合同已经解除的事实。
原告对该证据的关联性、合法性有异议，对邮递员在改退批条上书写原告拒收无法考究，认为解除合同没有看到过，所以不清楚。
本院对被告提交的上述证据认为原告异议成立，故均不予采信。
对于原告申请的证人胡某、张某某、刘某、李某某证明李某某与沈敦万共同经营的“某某县某某某鱼馆”后由李某某一人经营，以及原告停业期间，被告刘某某将所租房屋另行出租他人给李某某造成财产和收益损失的问题。
被告认为证人的陈述没有事实依据，真实性有待确认，不认可原告的财产损失，且李艮波系证人的哥哥属利害关系人。
本院依据证人在庭审中的证言及原、被告双方的陈述认为只能证明李某某与沈敦万共同经营的“某某县某某某鱼馆”后变更为李某某一人经营，以及原告停业期间，被告刘某某将所租房屋另行出租他人的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2015年1月20日，刘某某与李某某、沈敦万签订了《房屋租赁合同》，合同约定:租年期限自2015年1月20日至2020年1月20日止，前三年每年租金为40000元，后两年每年租金为42000元，一年一交。
签订合同当日，刘某某将座落于某某县某某镇某某村某组（某某某巷X号）的二间住宅第一、二、三层，包括厨房交付给李某某和沈敦万经营“某某县某某某鱼馆”，李某某给付刘某某第一年度房屋租金40000元，刘某某并于2015年1月20日向李某某出具了收条。
2015年7月沈敦万退出“某某县某某某鱼馆”的经营，此后由李某某一人经营，2015年10月李某某暂时停业。
2016年3月底被告因房子漏水需修理，原告爱人将房屋钥匙交付给被告，此后，被告亦未将钥匙返还给原告，而将原告所租房屋于2016年6月28日另行出租。
2016年7月下旬原告返回监利后，要求被告继续履行合同。
被告认为2016年1月20日，因原告未交付第二年度租金，其已于2016年6月2日向原告邮寄了解除合同的特快专递，因事前在电话中沟通要寄材料给原告，原告才故意拒绝签收，现合同已依法解除。
同时查明:审理中原告对其实际投入财产向本院递交了“财产清单”，因被告对部份财产持异议，本院征对原告的“财产清单”组织原告委托代理人朱幼怀（原告李某某不配合未到场）、被告刘某某进行了现场清点，原告在被告处的财产有营业执照一本、麻将桌5台、冷冻柜2台、发电机1台、消毒柜1台、煤气灶1台、空调（挂机）8台、热水器1台、大转盘餐桌1张、大圆桌6张、木椅75把、酒柜吧台1套、壁画（大小）20件、油烟机1台、宽带路由器2台、厨具100余件、木床2张、瓶装酒（枝江125ML7瓶、张裕馆藏红酒750ML4瓶、女儿红100ML21瓶、百老泉鸡尾酒14瓶、枫林150ML21瓶、正通小烧450ML25瓶、稻花香说丰年125ML2瓶、歪觜100ML1瓶、郎酒贵宾郎100ML25瓶、伍子胥255ML3瓶、毛铺纯谷酒125ML8瓶、500ML4瓶、伍子胥乡情255ML2瓶、酒中酒霸125ML34瓶、劲酒参茸100ML6瓶、毛铺苦荞125ML9瓶、贵州茅台1酒100ML10瓶、劲酒125ML9瓶、258ML2瓶、520ML1瓶、卢州老窖125ML10瓶、锦柔尖庄125ML10瓶、卢州天典500ML1瓶、长城解百纳750ML1瓶、稻花香珍品二号500ML10瓶、珍品一号500ML4瓶、枝江麦荞500ML1瓶、菁荞500ML1瓶、毛铺黑荞500ML2瓶、金荞500ML5瓶、贵州茅台全家福500ML11瓶、家常春500ML2瓶、郎酒藏品500ML1瓶、桂林花桥500ML1瓶、1酒500ML5瓶、黄山头楚酿金窖王500ML1瓶、卢州老窖青瓷500ML2瓶、卢州6年陈500ML4瓶、啤酒2箱、空瓶3箱）、皮椅11把、洗衣机1台、打字机1台、电风扇4台、电脑1台、电脑桌1张、饮水机3台、一、二、三楼窗帘、啤酒冰柜2台、钢木门13套、不锈钢后门一扇。
上述财产暂由被告保管。
本案在审理过程中，因原告不同意继续履行合同，要求被告赔偿违约金和损失。
而被告认为如原告愿意继续履行合同，可以继续履行，如返回原告财产原告应给付拖延半年的租金。
故导致调解不能。
本院认为:原告李某某与被告刘某某签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，所签合同合法有效，对双方具有约束力。
关于原、被告所签合同是否已经解除的问题。
被告认为原告未按约（即2016年1月20日）交付房屋租金，其与原告所签合同已经依法解除。
原告认为房屋租金约定一年一交，并没有限制原告的交款时间，只要在一年内交付都未违约，认为被告解除合同没有依据。
本院认为双方合同约定的租金为一年一交，但根据原告上一年度的租金交付时间为2015年1月20日即租赁之日，由此推定原告应付下年度的租金截止日为2016年1月20日，所以，原告在合同的履行中存在违约行为。
对于被告寄给原告的特快专递，材料内容虽然为被告主张解除合同的通知，但特快专递上并未标注所寄材料名称，邮局以本人拒收退回，由此并不能证明原告知晓被告所寄材料内容。
故双方所签合同不能视为已经解除，被告刘某某现将原告所租房屋另行出租他人也存在违约行为。
对于李某某诉请要求判令刘某某赔偿违约金和损失319471元的问题。
因合同中没有约定违约责任条款，且原告诉请所主张的事实没有证据证明，故对原告的诉请不予支持。
鉴于原告不愿继续履行合同，为防止损失的扩大。
原告在被告处的财产应由被告返还。
据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条  、第九十四条  、第一百二十条  、《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条  、第一百三十四条  第四款  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十二条  、之规定判决如下:
一、解除原告李某某与被告刘某某签订的《房屋租赁合同》；原告李某某在被告刘某某处的财产（详见财产清单），由被告刘某某于本判决生效后三日内返还。
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
本案受理费6092元，由原告李某某负担4092元，被告刘某某负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省荆州市中级人民法院，账号:17260401040005030，开户行:中国农业银行荆州市长江大学支行。
上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为该证据客观真实，予以采信。
原告提交的被告与案外人某某签订的《房屋租赁合同》、原告的营业执照、被告将房屋租赁案外人某某经营餐馆的照片证明被告违约事实成立。
被告认为真实性、关联性无法确认，不能证明被告违约。
本院认为营业执照上登记的经营者为李某某，该营业执照只能证明李某某具有合法经营的凭证，被告与案外人某某签订的《房屋租赁合同》及案外人某某经营餐馆的照片，虽然原告未提供原件，但依据本院现场勘验及被告的陈述本院对上述证据也予以采信。
原告提交的租赁房屋（财产）转让收据证明原告租赁被告的房屋经营餐馆用去转让费45000元（内有财产若干件，详见明细表）；被告认为该证据不符合证据的形式要件，不能客观真实的证明转让花了多少钱。
本院认为被告异议成立，不予采信。
原告提交的装璜装修、设备购置费收据证明原告租赁被告的房屋经营餐馆，耗巨资进行改造和添置设备；被告认为所有收据全部是手工书写，随意性强不能确认真实性和关联性。
本院认为原告提交的装璜装修、设备购置费收据均无相关的税务发票，故被告异议成立，不予采信。
被告提交的通话清单证明被告多次打电话通知原告交纳房屋租金的事实；原告对证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为没有通话内容不能达到被告证明目的。
被告提交的证人证言证明被告多次催促原告缴纳房屋租金的事实；原告认为亲属关系作证效力不高，没有确切的证据证明是什么时侯讨要的，达不到证明目的。
被告提交的特快专递，证明被告向原告送达解除合同通知书，因原告不履行合同主要义务，双方合同已经解除的事实。
原告对该证据的关联性、合法性有异议，对邮递员在改退批条上书写原告拒收无法考究，认为解除合同没有看到过，所以不清楚。
本院对被告提交的上述证据认为原告异议成立，故均不予采信。
对于原告申请的证人胡某、张某某、刘某、李某某证明李某某与沈敦万共同经营的“某某县某某某鱼馆”后由李某某一人经营，以及原告停业期间，被告刘某某将所租房屋另行出租他人给李某某造成财产和收益损失的问题。
被告认为证人的陈述没有事实依据，真实性有待确认，不认可原告的财产损失，且李艮波系证人的哥哥属利害关系人。
本院依据证人在庭审中的证言及原、被告双方的陈述认为只能证明李某某与沈敦万共同经营的“某某县某某某鱼馆”后变更为李某某一人经营，以及原告停业期间，被告刘某某将所租房屋另行出租他人的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2015年1月20日，刘某某与李某某、沈敦万签订了《房屋租赁合同》，合同约定:租年期限自2015年1月20日至2020年1月20日止，前三年每年租金为40000元，后两年每年租金为42000元，一年一交。
签订合同当日，刘某某将座落于某某县某某镇某某村某组（某某某巷X号）的二间住宅第一、二、三层，包括厨房交付给李某某和沈敦万经营“某某县某某某鱼馆”，李某某给付刘某某第一年度房屋租金40000元，刘某某并于2015年1月20日向李某某出具了收条。
2015年7月沈敦万退出“某某县某某某鱼馆”的经营，此后由李某某一人经营，2015年10月李某某暂时停业。
2016年3月底被告因房子漏水需修理，原告爱人将房屋钥匙交付给被告，此后，被告亦未将钥匙返还给原告，而将原告所租房屋于2016年6月28日另行出租。
2016年7月下旬原告返回监利后，要求被告继续履行合同。
被告认为2016年1月20日，因原告未交付第二年度租金，其已于2016年6月2日向原告邮寄了解除合同的特快专递，因事前在电话中沟通要寄材料给原告，原告才故意拒绝签收，现合同已依法解除。
同时查明:审理中原告对其实际投入财产向本院递交了“财产清单”，因被告对部份财产持异议，本院征对原告的“财产清单”组织原告委托代理人朱幼怀（原告李某某不配合未到场）、被告刘某某进行了现场清点，原告在被告处的财产有营业执照一本、麻将桌5台、冷冻柜2台、发电机1台、消毒柜1台、煤气灶1台、空调（挂机）8台、热水器1台、大转盘餐桌1张、大圆桌6张、木椅75把、酒柜吧台1套、壁画（大小）20件、油烟机1台、宽带路由器2台、厨具100余件、木床2张、瓶装酒（枝江125ML7瓶、张裕馆藏红酒750ML4瓶、女儿红100ML21瓶、百老泉鸡尾酒14瓶、枫林150ML21瓶、正通小烧450ML25瓶、稻花香说丰年125ML2瓶、歪觜100ML1瓶、郎酒贵宾郎100ML25瓶、伍子胥255ML3瓶、毛铺纯谷酒125ML8瓶、500ML4瓶、伍子胥乡情255ML2瓶、酒中酒霸125ML34瓶、劲酒参茸100ML6瓶、毛铺苦荞125ML9瓶、贵州茅台1酒100ML10瓶、劲酒125ML9瓶、258ML2瓶、520ML1瓶、卢州老窖125ML10瓶、锦柔尖庄125ML10瓶、卢州天典500ML1瓶、长城解百纳750ML1瓶、稻花香珍品二号500ML10瓶、珍品一号500ML4瓶、枝江麦荞500ML1瓶、菁荞500ML1瓶、毛铺黑荞500ML2瓶、金荞500ML5瓶、贵州茅台全家福500ML11瓶、家常春500ML2瓶、郎酒藏品500ML1瓶、桂林花桥500ML1瓶、1酒500ML5瓶、黄山头楚酿金窖王500ML1瓶、卢州老窖青瓷500ML2瓶、卢州6年陈500ML4瓶、啤酒2箱、空瓶3箱）、皮椅11把、洗衣机1台、打字机1台、电风扇4台、电脑1台、电脑桌1张、饮水机3台、一、二、三楼窗帘、啤酒冰柜2台、钢木门13套、不锈钢后门一扇。
上述财产暂由被告保管。
本案在审理过程中，因原告不同意继续履行合同，要求被告赔偿违约金和损失。
而被告认为如原告愿意继续履行合同，可以继续履行，如返回原告财产原告应给付拖延半年的租金。
故导致调解不能。
本院认为:原告李某某与被告刘某某签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，所签合同合法有效，对双方具有约束力。
关于原、被告所签合同是否已经解除的问题。
被告认为原告未按约（即2016年1月20日）交付房屋租金，其与原告所签合同已经依法解除。
原告认为房屋租金约定一年一交，并没有限制原告的交款时间，只要在一年内交付都未违约，认为被告解除合同没有依据。
本院认为双方合同约定的租金为一年一交，但根据原告上一年度的租金交付时间为2015年1月20日即租赁之日，由此推定原告应付下年度的租金截止日为2016年1月20日，所以，原告在合同的履行中存在违约行为。
对于被告寄给原告的特快专递，材料内容虽然为被告主张解除合同的通知，但特快专递上并未标注所寄材料名称，邮局以本人拒收退回，由此并不能证明原告知晓被告所寄材料内容。
故双方所签合同不能视为已经解除，被告刘某某现将原告所租房屋另行出租他人也存在违约行为。
对于李某某诉请要求判令刘某某赔偿违约金和损失319471元的问题。
因合同中没有约定违约责任条款，且原告诉请所主张的事实没有证据证明，故对原告的诉请不予支持。
鉴于原告不愿继续履行合同，为防止损失的扩大。
原告在被告处的财产应由被告返还。

据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条  、第九十四条  、第一百二十条  、《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条  、第一百三十四条  第四款  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十二条  、之规定判决如下:
一、解除原告李某某与被告刘某某签订的《房屋租赁合同》；原告李某某在被告刘某某处的财产（详见财产清单），由被告刘某某于本判决生效后三日内返还。
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
本案受理费6092元，由原告李某某负担4092元，被告刘某某负担2000元。

审判长：陶守成

书记员：吴珂