李某某与吴某某、江林债权人撤销权纠纷一审民事判决书

李某某
任焯煊（湖北施南律师事务所）
黄家猛（湖北施南律师事务所）
吴某某
江林
罗普照
吴际慧
刘永安（建始县红岩法律服务所）

原告:李某某
委托代理人（特别授权）:任焯煊，湖北施南律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）:黄家猛，湖北施南律师事务所律师。
被告:吴某某（曾用名吴际银）
被告:江林
第三人:罗普照
第三人:吴际慧
上列
第三人
委托代理人（特别授权）:刘永安，建始县红岩法律服务所法律工作者。
原告李某某诉被告吴某某、江林债权人撤销权纠纷一案，本院于2010年5月18日立案受理。2010年5月20日依法通知罗普照、吴际慧作为第三人参加本案诉讼。本院依法组成由审判员朱斌担任审判长，审判员陆军、人民陪审员姜久平参加的合议庭于2012年1月4日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人任焯煊、黄家猛，第三人罗普照、吴际慧及其委托代理人刘永安到庭参加诉讼，被告吴某某、江林经公告传唤未到庭参加诉讼。2012年1月5日本院裁定本案中止诉讼，2013年6月3日本案恢复诉讼。本案现已审理终结。
经庭审质证，第三人对原告提交的证据（一）、（二）、（六）无异议。对证据（三）、（四）、（五）、（八）及证据（十）中曾小华证言的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为:现业州镇北环路某某号房屋（原业州镇余家坝村1组，北环路289号房屋）西面墙属于第三人，不是与第三人共有；《房屋买卖协议书》中关于房屋作价28万元的内容，是为避免多缴税而有意写为低价，房屋实际作价是55万元；契税按照34.7万元的价格计税，34.7万元是当时房屋的评估价格；龙某某享有的抵押权没有到期，不代表债务人不能对债权人履行债务；曾某某证明的是房屋的局部情况，其对房屋情况的证明与本案无关。对证据（七）及证据（十）中证人兰某某的证言的真实性有异议，认为原告去过第三人家里，但不是2009年7月10日去的，也没有与第三人说过借钱给二被告的事情；兰某某说2010年7月10日看到原告起诉被告吴某某案件的公告才知道二被告欠原告的钱，而根据原告提交的判决书，该案的公告时间应该在2009年9月，原告委托代理人对证人兰某某的调查笔录与其出庭作证的证言相互矛盾。对证据（九）的合法性和真实性有异议，认为:1.该证据作为视听资料取证时应事先告知被调查人，未事先告知则取证行为违法即该证据来源不合法；2.龙某某是债权人还是其他身份的人应以书证表现的事实来认定；3.刘某某作为房屋承租人没有对房屋价格进行评估的资质。
原告对第三人提交的证据的质证意见:对证据（一）、（十四）中的《借款抵押合同》无异议，对证据（二）的真实性无异议，但认为第三人与被告属于恶意串通，其取得房屋的所有权不合法，对证据（四）的真实性无异议，但认为吴某某的代理事项为办理诉争房屋的提前还款，通过这份公证书能够证实2009年8月8日二被告与第三人签订的协议书无效，对证据（六）、（七）的真实性无异议，但认为该二项证据与本案无关，对证据（八）、（九）有异议，认为第三人吴际慧不是诉争房屋的所有权人或代理人，没有资格对二被告的房屋进行委托评估，对证据（十）的真实性无异议，但认为抵押权未到期，对证据（十一）的真实性无异议，但认为虽然贷款人是吴际慧，但其贷款项目是生产经营性贷款，不属于购房按揭贷款，其贷款40万是否用于购买房屋，第三人没有提供证据证实，该证据与本案无关，对证据（十二）的真实性有异议，认为根据协议约定，首付的定金是5万元，而秦某某的领条载明购房定金是4万元，秦某某收到钱的时间与银行存款业务单上载明的时间不一致，三份证据相互矛盾，对证据（十三）的真实性有异议，认为吴际银欠龙某某的款项在2009年7月10日已经还清，不存在再次还款的事实，对证据（十四）中《债权及抵押物权转移协议书》的真实性有异议，认为该协议签订时间2009年7月20日在诉争房屋过户时间2009年8月27日之前，而且协议为债权转让协议，是龙某某将债权转让给第三人，将抵押权随之转让给第三人，这份协议书涉及龙某某与本案第三人的经济往来，与本案无关。对证据（十五）有异议，认为只能证实第三人吴际慧与龙某某之间的借款关系，与本案无关，对证据（十六）的真实性无异议，但认为无法确定谁向龙小梅汇款20万元，对证据（十七）有异议，认为该41万元借款被告吴某某已经还清与本案不具有关联性，对证据（十八）、（十九）的真实性无异议，但认为该二项证据表明当时杨某某对吴某某的债权并未到期，而被告吴某某与第三人签订的房屋买卖协议证明杨某某的借款已经到期，可以印证被告吴某某与第三人签订的房屋买卖协议是虚假和无效的。对证据（五）无异议，对证据（三）有异议，认为证据（三）不真实，应以证据（五）确定第三人与二被告的房屋成交价格为28万元。
本院对双方当事人无异议的证据依法予以采信。
对原告提交的第三人有异议的证据，本院作如下认定:原告提交的《建始县房屋所有权登记发证申请审批表》中房屋权属状况显示诉争房屋的所有权人为被告吴某某，虽然该房屋的西面墙系借用第三人罗普照的房屋，但诉争房屋的所有权归属并不因此受到影响，故对证据（三）本院依法予以采信；关于证据（四），吴某某作为被告吴某某、江林的受托人与第三人吴际慧、罗普照于2009年8月5日签订了《房屋买卖协议书》，将诉争房屋作价28万元转让给第三人吴际慧、罗普照，第三人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性亦予以确认。关于证据（五），《中华人民共和国税收通用完税证》系税务机关出具的票证，第三人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性亦予以确认；证据（七）中原告委托代理人对廖某某和兰某某的《调查笔录》与原告的证据（十）中兰某某的证言所证明的内容能够相互印证，故对证据（七）、证据（十）中关于第三人吴际慧在与被告吴某某在签订房屋买卖协议前知晓被告吴某某欠原告债务的事实，本院予以确认；证据（八）系有权机关颁发的有效证件，第三人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性亦予以确认；证据（九）中龙某某及刘某某的录音，原告未提供证据证明该录音内容录自于龙某某和刘某某本人，既或声源来自于该二人，也因录音未取得该二人的同意致该证据无证据力，故本院对该证据依法不予采信；证据（十）中被告吴某某是否欠曾某某的钱与本案不具有关联性，曾某某只证明了诉争房屋转让前的局部状况，不能据此认定诉争房屋转让前的全部状况。
对第三人提交的原告有异议的证据，本院作如下认定:证据（二）即《房屋所有权证》系有权机关颁发的有效证件，且能够真实客观地反映诉争房屋的所有权状况，故对该证据本院依法予以采信；证据（四）能够证明二被告委托吴某某代理出售诉争房屋、办理产权交易手续的事实，本院依法予以采信；证据（六）、（七）能够证明第三人购买二被告房屋后缴纳了相关税费，本院依法予以采信；第三人吴际慧与恩施自治州金城房地产评估有限责任公司签订评估委托书时，吴际慧虽然不是争议房屋的所有权人，但已经是争议房屋的买受人，吴际慧为双方《房屋买卖协议》的顺利履行而进行委托评估并无不可，故本院对证据（八）、（九）依法予以采信；证据（十）即被告吴某某的《房屋所有权证》中“设定他项权利摘要”一栏中载明龙某某为该房屋的抵押权人，抵押权价值为35万元，设定日期为2007年5月18日，约定期限为2011年5月18日，本院对该证据依法予以采信；第三人没有证据佐证40万元的贷款实际用于了购买诉争房屋，故对证据（十一）的真实性本院予以确认，对其证明目的则不予采信；被告吴某某、江林与秦某某于2009年7月2日签订《房地产买卖协议书》后，秦某某向吴某某支付定金4万元，吴某某出具收据，2009年11月17日秦某某向第三人吴际慧出具“领取吴某某收取购房押金4万元”的领条以后，吴际慧于2009年11月25日向秦某某转账4万元，三份证据显示的时间并不冲突，且原告没有提供证据证明秦某某与吴际慧之间还存在其他债权债务关系，证据（十二）能够证明第三人主张的事实，本院依法予以采信；证据（十四）中《债权及抵押物权转移协议书》签订时间为2009年7月20日，在诉争房屋过户时间2009年8月27日之前符合一般交易习惯，故本院对《债权及抵押物权转移协议书》所表明的债务转移的合意依法予以采信；第三人吴际慧、罗普照从龙某某处受让吴某某的41万元的债务后向龙某某重新出具借条在偿还款项后收回借条的事实与本案具有关联性，故对证据（十五）本院予以采信；证据（十三）与证据（十四）、（十五）相互印证，且二原告未举证证明吴某某欠龙某某的款项已在2009年7月10日还清，故对证据（十三）本院依法予以采信；证据（十六）即二份银行存单系第三人吴际慧持有并提交，且原告未举证证明该20万元非第三人吴际慧存入龙某某的银行账户，同时该证据与证据（十五）能够相互印证，故对证据（十六）本院依法予以采信。证据（十七）即4份借条系二被告向龙某某出具，后龙某某于2009年7月10日在该4份借条上注明了“此款作废”，第三人吴际慧持有并提交了这4份借条，而二原告并未举证证明这4笔借款共计41万元已经由二被告本人清偿，故对证据（十七）本院依法予以采信。二被告从杨某某处借款时间为2008年10月20日，二被告与第三人签订房屋买卖协议的时间为2009年，协议中明确了二被告所欠杨某某的债务，二者在时间上并不矛盾，故本院对证据（十八）、（十九）依法予以采信。本院综合上述已采信的证据，认定证据（三）中第三人与二被告的房屋成交价格55万元是双方的真实意思表示，对证据（三）本院依法予以采信。
经审理查明，2009年8月3日，被告吴某某、江林委托吴某某代为办理二被告位于建始县业州镇北环路某某号（原业州镇余家坝村1组，北环路289号）房屋注销抵押登记、出售房屋等事项。因二被告欠龙某某借款41万元、欠杨某某借款10万元、欠秦信（兴）秋借款4万元，2009年8月8日，吴某某代吴某某、江林（该二人为甲方）与第三人吴际慧、罗普照（该二人为乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定:甲方将位于建始县业州镇余家坝村1组的全部房产即业州镇北环路某某号房屋（《房屋产权证》编号为建始县房产权证私字第2.5.1.328.1号，《国有土地使用权证》编号为建国用（96）字第12010100号）作价55万元出售给乙方，乙方须分三次直接将55万元房价款支付给甲方的抵押债权人（其中龙某某41万元、杨某某10万元，秦某某4万元），房产过户的手续费全部由乙方承担。2009年8月13日，第三人吴际慧委托恩施自治州金城房地产评估有限责任公司对诉争房屋进行评估，评估结果为诉争房屋价值为34.7万元。2009年8月25日，吴某某代二被告吴某某、江林与第三人吴际慧、罗普照在房管部门办理了诉争房屋所有权转移登记手续，并向房管部门提交了2009年8月23日第三人吴际慧、罗普照按照34.7万元计价缴纳房屋交易契税的完税证。第三人吴际慧、罗普照于2009年8月27日领取了吴某某转让房屋（证号为建始房权证业州私字第2.2.722.1号）的《房屋所有权证》。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条  第一款  规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损失，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”依据上述规定，债权人行使撤销权须具备如下条件:一是债务人有使自己的财产不当减少的行为，二是债务人的相关行为对债权人造成损害。被告吴某某、江林将其所有的现业州镇北环路某某号房屋以55万元的价格转让给第三人吴际慧、罗普照，首先，本案中第三人承担了二被告的55万元债务作为购买房屋的对价，且第三人已经偿付了其中的50.5万元。该转让不属于无偿转让财产；其次，作为行使撤销权的债权人的原告理应对作为债务人的二被告转让财产的价格明显不合理承担举证责任。因诉争房屋鉴定基准日的状况无法确立，导致鉴定机构无法对诉争房屋作出客观的价格鉴定。至本案审理终结前，原告一直未举出足够的证据证明诉争房屋鉴定基准日的状况。原告理应承担举证不能的责任。同时，原告在本案中也未能举证证明二被告以明显不合理的低价转让财产对其造成了损害，也即二被告使自己的财产不当减少后就缺少足够的资产来清偿原告的债权。综上，原告请求撤销二被告与第三人之间的房屋买卖行为的诉讼请求，因其未举出充分的证据证明具备法定的撤销的条件，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:
驳回原告李某某的诉讼请求。
本案受理费80.00元由原告李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币80.00元，款邮汇至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）

本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条  第一款  规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损失，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”依据上述规定，债权人行使撤销权须具备如下条件:一是债务人有使自己的财产不当减少的行为，二是债务人的相关行为对债权人造成损害。被告吴某某、江林将其所有的现业州镇北环路某某号房屋以55万元的价格转让给第三人吴际慧、罗普照，首先，本案中第三人承担了二被告的55万元债务作为购买房屋的对价，且第三人已经偿付了其中的50.5万元。该转让不属于无偿转让财产；其次，作为行使撤销权的债权人的原告理应对作为债务人的二被告转让财产的价格明显不合理承担举证责任。因诉争房屋鉴定基准日的状况无法确立，导致鉴定机构无法对诉争房屋作出客观的价格鉴定。至本案审理终结前，原告一直未举出足够的证据证明诉争房屋鉴定基准日的状况。原告理应承担举证不能的责任。同时，原告在本案中也未能举证证明二被告以明显不合理的低价转让财产对其造成了损害，也即二被告使自己的财产不当减少后就缺少足够的资产来清偿原告的债权。综上，原告请求撤销二被告与第三人之间的房屋买卖行为的诉讼请求，因其未举出充分的证据证明具备法定的撤销的条件，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:

驳回原告李某某的诉讼请求。
本案受理费80.00元由原告李某某负担。

审判长：朱斌
审判员：陆军
审判员：姜久平

书记员：冯超