李桂兰与鲁金某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）鲁金某（又名鲁虹），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民。
委托代理人叶波（代理权限：代为进行和解，代收法律文书等），湖北天赋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李桂兰，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民。

上诉人鲁金某为与被上诉人李桂兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2014）鄂随县民初字第01622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成由审判员姚仁友担任审判长，代理审判员周鑫、张欢参加的合议庭，并于2015年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人鲁金某的委托代理人叶波，被上诉人李桂兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李桂兰诉称：2013年12月，我听说被告鲁金某位于小林四街有一座坐南朝北的两间两层砖混结构的房屋要出卖，便与之协商，后双方口头约定被告鲁金某将房屋以300000元的价格卖给我。双方还约定，我先付10000元购房订金，余款于2014年9月付清。2014年9月，我找到被告准备付款买房时，被告鲁金某以房价上涨为由，坚持房价320000元成交，否则首付的10000元也不予退还。被告违反双方协议约定，特诉至法院，要求被告退还10000元购房款。
原审被告鲁金某辩称：原告诉称与事实不符，是原告违约在先。2013年11月，原告李桂兰与我商定300000元购买我的房子，李桂兰当时付我定金10000元，因当时原告李桂兰拒绝与我签订书面协议，故双方口头约定余款于2014年2月先付200000元，2014年8月再付100000元后搬家。2014年2月，原告李桂兰不愿再要我的房子，并同意10000元定金不再要了。2014年8月，原告李桂兰突然要求我搬家，说其还想要我的房子，我就说如果要也可以，但是现在要320000元，双方为房子涨价发生争执，还报了警，因属经济纠纷，派出所也没有处理。
原审查明：2013年12月份，原、被告双方经口头约定，被告鲁金某将自己所有的一套位于随县小林镇四街坐南朝北两间两层砖混结构的楼房以300000元的价格出售给原告李桂兰，原告李桂兰将10000元当场支付给被告鲁金某，后双方因合同履行事宜产生矛盾，原告李桂兰遂于2014年10月21日诉至法院。
原审法院认为：原、被告双方经口头约定确立的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反国家相关法律法规的强性规定，该协议合法有效。因双方皆无法证明关于合同履行期限的相关内容，故视为双方关于合同履行期限的内容不明确。原、被告双方作为互相负有履行义务的合同当事人，因无法确认履行的先后顺序，应当同时履行合同义务。在本案开庭审理的过程中，被告鲁金某明确表示愿以双方最初约定的合同价款300000元向原告履行交付房屋的义务，原告李桂兰当庭予以拒绝，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”关于原告预付的10000元，因双方未对该款项的性质作出书面约定，故应当视为原告的预付款，因原告违约已经导致合同解除，原告有权要求被告返还购房预付款，但因违约行为给被告造成损失的，被告有权要求原告承担赔偿责任，结合被告的相关损失，被告要求原告承担10000元的赔偿数额过高，且被告自2013年11月至今亦无偿使用原告的10000元购房预付款，故认定原告承担2000元的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：被告鲁金某返还原告李桂兰的购房预付款8000元。上述款项于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告鲁金某负担。
经审理查明，原审查明的事实属实。

本院认为，本案的争议焦点是李桂兰交付的10000元性质问题。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据上述法律的规定，定金合同需要双方采取书面形式订立，或者双方均实际接受给付款项作为定金。本案中，鲁金某、李桂兰未以书面形式约定李桂兰给付的10000元为定金，现李桂兰不认可其给付的10000元为定金，鲁金某也未提供任何证据证明李桂兰给付10000元为定金，故其上诉以存在所谓交易习惯为由要求认定该10000元为定金的上诉理由，与上述法律规定不符，不能成立。李桂兰给付鲁金某的10000元预付款，在双方不能订立书面房屋买卖合同后，李桂兰有权要求鲁金某返还。李桂兰因违约应赔偿鲁金某2000元，双方给付义务相互抵扣后，鲁金某还应返还李桂兰8000元。综上，原判认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由鲁金某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　姚仁友 代理审判员　　周　鑫 代理审判员　　张　欢

书记员：赵曼曼