李某某与齐齐哈尔市宝坤小额贷款有限责任公司、齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司执行异议之诉一审民事判决书

原告：李某某，女，汉族，无职业，住所地齐齐哈尔市铁锋区。
委托代理人：杨某某（原告爱人），男，汉族，无职业，住所地齐齐哈尔市铁锋区。
原告委托代理人：贾宏英，黑龙江金鹤律师事务所律师。
被告：齐齐哈尔市宝坤小额贷款有限责任公司，统一社会信用代码91230200569850560J，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区育英小区17#楼00单元01层13号。
法定代表人：张久齐，该公司总经理。
委托代理人：冯红艳，该公司法律顾问。
被告：齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区迈特广场，统一社会信用代码xxxx。
法定代表人：高万林，该公司总经理。
委托代理人：杨立广，该公司法律顾问。
被告：汤某，女，汉族，无职业，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。
委托代理人：王德威，黑龙江鹤祥律师事务所律师。

原告李某某与被告齐齐哈尔市宝坤小额贷款有限责任公司（下文简称宝坤小贷公司）、齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司（下文简称万达房产开发公司）、汤某执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人杨某某、贾宏英、被告齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司的委托代理人杨立广、被告齐齐哈尔市宝坤小额贷款有限责任公司的委托代理人冯红艳、被告汤某的委托代理人王德威均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李艳丽向本院提出如下诉讼请求：一、请求中止执行齐齐哈尔市中级人民法院做出的（2015）齐民初字第14号民事裁定书；二、请求依法确认原告与被告万达房产开发公司之间签订的（盛和湾小区S3号楼00单元1层15号、16号）房屋买卖合法有效；三、要求确认盛和湾小区S3号楼00单元1层15号、16号商服房屋所有权归原告所有；四、本案诉讼费及诉讼所需费用由被告承担。事实与理由：2013年9月19日原告与拜泉县鑫海房地产开发有限公司签订了“盛和湾”销售预约单，原告购买盛和湾小区S3号楼00单元1层15号、16号商服房屋，并于当日交纳定金200万元，并要求开发商改变设计图纸，两个商服房屋原来设计是2个楼梯，因这两户商服房屋原告都买了，所以要求将2个楼梯变更为1个楼梯。当时万达房产开发公司称销售预约单同样生效，无需签订销售合同。2014年6月9日万达房产开发公司通知原告交纳再交纳200万元房款，2015年11月13日万达房产开发公司又通知原告交纳100万元房款，2016年6月7日原告交纳了剩余房款140万元，现在原告已交付了全部房款，并且自2015年8月份始一直占有使用这两处商服房屋，但因万达房产开发公司的原因，导致无法给原告签订正式的房屋销售合同，无法办理房屋网签。后宝坤小贷公司以万达房产开发公司拖欠其借款为由申请查封了本案诉争的两处房屋，故原告提出执行异议之诉。
被告万达房产开发公司辩称：万达房产开发公司与原告之间签订的“盛和湾”销售预约单合法有效，本案诉争的两处商服房屋确实已卖给了原告李某某，李某某交付了全部的购房款，双方虽然没有签订正式的房屋买卖合同，但是原告购买房屋的事实存在，诉争的两户商服房屋应归原告所有。
被告宝坤小贷公司辩称：一、原告与万达房产开发公司之间并未形成房屋买卖合同关系，销售预约单的法律性质为要约邀请，所谓的开发商认可及实际占有，是双方恶意串通的结果，原告实际占有房屋属侵权行为。二、宝坤小贷公司已于2017年7月26日将生效判决书中所确认的全部债权转让给了汤某，同时铁锋法院已于2017年8月10日做出执行裁定书，变更执行案件申请人为汤某，所以宝坤小贷公司不应是本案的被告。三、本案查封诉争房屋的执行裁定书是齐齐哈尔市中级人民法院做出的，而原告李某某要求铁锋法院撤销上级法院做出的裁定，并解除对涉案房屋的查封，违反了法定程序，应当予以驳回。四、李某某提交的证据证实其不是本案唯一的权利主体，销售预约单上还有杨某某的名字。
被告汤某辩称：一、2013年9月19日万达房产开发公司与原告签订诉争房屋销售预约单时，诉争房屋还未取得预售许可证，万达房产开发公司无权预售房屋，而且根据《销售预约单》约定，双方如未签订正式的《商品房买卖合同》，预约单已解除。二、2013年9月19日李某某提交的交房屋定金200万元的收据，只能证实拜泉县鑫海房地产开发有限公司收到了现金200万元，但未注明是哪个房屋的定金，这是不符合常理的，原告不能证实交纳了诉争房屋的定金。三、原告提交的2014年6月9日交纳200万元的两份收据，分别写明“S3号楼商服115号房款”、“S3号楼商服116号房款”，并非本案诉争的房屋。三、李某某提交的2015年11月13日、2016年6月7日两份房款收据，业务票据显示是李某某汇给兰某某个人银行账户的往来款项，不能证实是交纳的房款。而且原告是在齐市中级人民法院对诉争房屋作出查封裁定后才实施的行为，查封诉争房屋时房屋登记在万达房产开发公司的名下，应视为被执行人万达房产开发公司的财产，法院的查封不存在认定事实的错误，查封期间不允许房屋买卖、抵押。四、本案的查封机关是齐市中级法院，而原告向铁锋区人民法院提起诉讼，要求解除上级法院的查封是错误的，违反法律规定，如原告就本项诉讼请求起诉，应向齐齐哈尔市中级人民法院提出才符合相应法律规定。综上，原告与万达房产开发公司之间不存在房屋买卖关系，所谓开发商的认可及原告实际占用是双方恶意串通的行为，请法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：证据一、“盛和湾”销售预约单两份，证明原告于2013年9月19日购买了万达房产开发公司开发的“盛和湾”商服房屋两处，因当时没有房屋的具体位置编号，只写从南向北数第15、16两户。经质证，宝坤小贷公司与汤某对该证据有异议，认为该销售预约单不是原件，从章和合同文字叠加形成的先后顺序，可以看出这份合同的章是先盖的，字是后打上去的，所有字迹叠加公章之上，因此我方认为该证据是伪造的。签订销售预约单时“盛和湾”小区S3号楼并没有取得预售许可证，无法预售房屋，销售预约单上意向购房人是李某某和杨某某，与本案原告的诉讼主体不符，同时开发商是拜泉县鑫海房产开发公司，与本案被告的诉讼主体也不符。销售预约单上销售房屋的具体位置不明确，价款不明确，不符合商品房交易的习惯。被告万达房产开发公司对该证据无异议，认为销售预约单上打字及盖章的先后顺序，与合同的真实性没有关联，这只是一个程序的问题，不论是先打字还是先盖章都无法改变房屋买卖的事实。另外双方所签订的销售预约单，虽然是预约合同性质，但在其后李某某实际分次履行了交纳房款的义务，双方之间已经形成事实的房屋买卖关系。李某某和杨某某是母女关系，故本案主体没有问题。证据二、收据5张（其中1张是拜泉县鑫海房地产开发公司出具的收据，4张是万达房产开发公司出具的收据）、银行转账5张、龙江银行流水明细，证明原告分四次共转入开发公司账户640万元，已经交齐全部房款，第一笔2013年9月19日交给拜泉县鑫海房地产开发公司200万元、第二笔是2014年6月9日交给万达房产开发公司200万元、第三笔是2015年11月13日交给万达房产开发公司100万元、第四笔是2016年6月7日交给万达房产开发公司140万元。经质证，宝坤小贷公司和汤某对该组证据有异议，认为收据上没有标明房屋的具体位置，或者标明的位置与本案诉争的房屋不符，收据上不仅有李某某还有杨某某的名字，而本案的诉讼主体只有李某某。此外2014年6月9日交通银行交易流水记录与本案没有关联性，付款人是岳某某，不是原告。2015年11月13日银行回单体现的是李某某向兰某某通过龙江银行转账100万元，2016年6月7日银行回单是李某某向刘某某转账140万元，证明不了是本案诉争房屋的购房款。被告万达房产开发公司对该组证据无异议，认为2013年9月19日的收据结合销售预约单还有银行流水，能够证实原告取出200万元购房款交给拜泉县鑫海房地产开发公司的事实，2015年和2016年万达房产开发公司的公章是由齐齐哈尔市公安经侦监管，同时公安经侦监管的还有万达房产开发公司的财务，也就是说万达房产开发公司收取原告的后两笔房款政府是知晓的，所以对原告交纳640万元的购房款我方予以认可。证据三、万达房产开发公司的证明，证明2015年11月13日转到兰某某账户100万元，2016年6月7日转到刘某某账户140万元，都是被告万达房产开发公司提供的账户，这两人是万达房产开发公司的财务人员，万达房产开发公司收到了这两笔购房款。经质证，被告宝坤小贷公司和汤某对该组证据的真实性没有异议，但认为万达房产开发公司也是本案的被告，其出具的证明只能算是当事人的陈述，不能作为证据使用。而且这两笔购房款都是在诉争房屋被齐市中级人民法院查封之后交付的，万达房产开发公司在明知这两处房产被法院查封的情况下，故意违反裁定书中确定的义务，擅自处分查封房产，要求依法追究相关人员的责任。被告万达房产开发公司对该证据无异议，认为万达房产开发公司收取的是已经卖出房屋的尾款，不存在对查封财产的处分和抵押，我们收取尾款的事实是符合法律规定并经政府认可批准的。证据四、（2017）黑0204执异25号铁锋区人民法院执行裁定书，证明宝坤小贷公司申请执行本案诉争房屋时，案外人李某某提出了执行异议，被铁锋法院驳回，李某某遂提起了执行异议之诉。经质证，三被告对该证据均无异议。
被告宝坤小贷公司为证实自己的抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据一、齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐民初字第14号民事判决书和黑龙江省高级人民法院（2016）黑民终116号民事判决书，证明案外人杨某应返还宝坤小贷公司1000万元及利息，万达房产开发公司承担连带责任。经质证，原告及另二被告对该组证据无异议。证据二、齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐民初字第14号民事裁定书、（2015）齐民初字第14-2、14-3号民事裁定书，证明诉争房屋于2015年2月12日被齐齐哈尔市中级人民法院查封，查封期间不允许抵押、买卖。经质证，被告万达房产开发公司对证据的真实性没有异议，但该查封房屋系原告在查封之前所购买的，万达房产开发公司对涉案房产不存在查封后买卖、抵押等违法行为。原告李某某对该证据有异议，认为是原告购买的房屋，不应该被查封。被告汤某对该证据无异议。证据三、债权转让协议、铁锋法院（2017）黑0204执186号执行裁定书，证明2017年8月10日宝坤小贷公司将齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐民初字第14号民事判决书和黑龙江省高级人民法院（2016）黑民终116号民事判决书中所确认的1000万元债权及利息转让给了汤某。经质证，原告李某某与被告万达房产开发公司认为该证据与自己无关；被告汤某对该证据无异议。证据四、商品房预售许可证，证明盛和湾小区S3号楼是在2013年10月16日取得的预售许可证，原告李某某签订预售单时还未取得预售证；查封时诉争房屋登记在万达房产开发公司名下，并未出售。经质证，原告李某某和被告万达房产开发公司对该证据真实性没有异议，但认为万达房产开发公司与原告虽然是在取得预售许可证前一个月签订的销售预约单，但在预售许可证下来之后万达房产开发公司取得了预售S3房屋的资质，原告也在其后多次交纳购房款，视为双方对购房合同的追认。又因整个盛和湾小区均没有办理产权证，所以所有房屋都在万达房产开发公司名下，但双方房屋买卖事实存在且该涉案房屋已在2015年被查封，无法办理网签了。被告汤某对该证据无异议。
本院认为，上述证据与本案有关联性本院予以确认。
经法庭调查、质证、认证，本院确认事实如下：盛和湾小区房产项目最初是拜泉县鑫海房地产开发有限公司中标开发，2014年拜泉县鑫海房地产开发有限公司退出盛和湾小区项目的开发，经齐齐哈尔市政府相关部门审批把盛和湾小区房产开发项目转让给万达房产开发公司，这期间为方便该项目的管理，拜泉县鑫海房地产开发有限公司授权万达房产开发公司在该项目中使用拜泉县鑫海房地产开发有限公司（2）号字样的专用印章。2013年9月19日，原告李某某在“盛和湾”售楼处按照沙盘指示预定了S3号楼从南向北数第15、16号两户商服房屋，预估每个房屋面积是144平方米，当时房屋价格尚未确定，大约是每平方米2万元左右。李某某遂与拜泉县鑫海房地产开发有限公司签定了两份销售预约单，销售预约单第二条约定：本预约单法律性质为预约合同，系双方关于订立《商品房买卖合同》的预约。第三条约定：乙方（李某某）应在甲方（开发商）通知的签约期内到项目现场售楼处协商签署《商品房买卖合同》。第七条约定：在《商品房买卖合同》未签署前，有下列情况之一的，双方互不承担责任，甲方应全额退还预收定金，本预约单自动解除：1、由于非归属于双方的原因致使双方无法在约定时间内协商签署《商品房买卖合同》；2、乙方在签约期内未能与甲方协商一致。第九条约定：本预约单加盖拜泉县鑫海房地产开发有限公司专用章，乙方签名并向开发商财务缴纳预约定金后生效。销售预约单签订后，李某某于当日从银行取现金交纳了200万元的预约定金，并要求改变房屋的原有设计，将两个商服房屋原有的2个楼梯改为1个楼梯。2014年6月开发商通知原告每户商服房屋售价320万元，李某某同意了并于2014年6月9日又交纳了200万元购房款。2015年开春盛和湾小区S3号楼建好了，2015年8月份万达房产开发公司将盛和湾小区S3号楼00单元1层15号、16号商服房屋交给原告使用，原告于2015年11月13日通过银行转账方式转给万达房产开发公司会计兰某某账户100万元，原告于2016年6月7日通过银行转账方式转给万达房产开发公司会计刘某某账户140万元，现万达房产开发公司认可收到了原告交付的640万元房款。原告李某某一直使用房屋至今。
另查，2015年2月案外人张某某起诉万达房产开发公司、杨某、王某某合作开发房地产合同纠纷一案，齐齐哈尔市中级人民法院于2015年2月查封了万达房产开发公司名下的本案诉争房屋，2014年11月张某某将其与万达房产开发公司的债权转让给了宝坤小贷公司。此案判决结果是：杨某返还宝坤小贷公司房地产开发合作款1000万元，万达房产开发公司承担连带责任。现宝坤小贷公司申请执行，要求拍卖本案诉争房屋以抵偿万达房产公司的1000万元债务，在执行过程中，2017年7月宝坤小贷公司将其对杨某、万达房产开发公司的1000万元债权转让给了汤某，2017年8月10日本院将此案的申请执行人由宝坤小贷公司变更为汤某。
本案的争议焦点是：一、原告在未签订正式的商品房买卖合同情况下，原告交付了全额房款是否形成了事实上的商品房买卖法律关系？二、本案原告购买诉争房屋的行为是否属实？对于焦点一，本院认为，本案中原告李某某与被告万达房产开发公司虽然只签订了《盛和湾销售预约单》，销售预约单中没有明确的出售房屋的价款、面积和履行期限及方式的约定，不是正式的商品房买卖合同，只是原告有购买房屋的意向，万达房产开发公司有出售房屋的意向，双方没有形成书面上的房屋买卖合同关系。但合同成立的根本标志是双方意思表示一致，房屋买卖履行过程中最重要的标志行为就是买方支付了房款，卖方交付了房屋。本案中原告李某某于2013年9月份就交付了房屋定金，并且要求开发商部分改变了原有设计，其购买房屋的意向明确，而在2014年6月本案诉争房屋确定价格后，原告又交付了部分房款，是原告对购买房屋的再次确认，2015年8月被告万达房产开发公司交付给原告诉争房屋，是万达房产开发公司作为房屋出卖方对出售房屋的确认，此后，原告又分两次交付了剩余房款，双方完成了房屋买卖的全过程，原告与万达房产开发公司已形成事实上的房屋买卖法律关系。对于焦点二，本院认为：原告虽然在开发商尚未取得商品房预售许可的情况下，就与开发商签订了销售预约单，并于当日就交纳了200万元的房屋定金，在本案起诉前，开发商已取得了商品房预售许可证，且开发商与原告双方自愿继续履行了销售预约单的内容，故该销售预约单合法有效。而且在庭审过程中法官到诉争房屋中察看，本案诉争二处商服房屋相连，且只有一个楼梯通行，而其他商服房屋都是每处房屋有一个楼梯，也可证实诉争二处商服房屋是按照购买人的要求进行了部分改变，可佐证原告在2013年9月就有购买房屋的意向。被告汤某认为原告李某某与被告万达房产开发公司恶意串通，销售预约单的上的公章是假的，销售预约单也不真实，汤某申请本院对销售预约单的上的公章真实性进行鉴定，同时申请对销售预约单是否是原件以及销售预约单上文字与印章的时序性进行鉴定，齐齐哈尔市中级人民法院技术室将本案鉴定事项进行了委托，但因宝坤小贷公司、汤某与万达房产开发公司对销售预约单上加盖的拜泉县鑫海房地产开发有限公司（2）号公章的比对样本达不成一致意见，致使鉴定无法进行。在对销售预约单是否是原件及销售预约单上文字与印章的时序性进行鉴定时，汤某又提出要先进行公章真实性鉴定，在公章是否真实的鉴定做出之前，不同意垫付其他鉴定项目的鉴定费用，致此该项鉴定也没有完成。本院认为，当事人对自己的主张有义务提交证据予以证实，现被告汤某主张原告与万达房产开发公司恶意串通，销售预约单的上的公章是假的，销售预约单也不是原件，但未向法院提交相关证据，故本院对其主张不予采信。关于原告诉讼主体是否合格一事，本院认为，销售预约单上写明的意向购房人虽然为李某某、杨某某，但销售预约单签字处乙方只有李某某签字，没有杨某某的签字，本案审理的房屋买卖事实是否成立，并不是确认房屋物权权属问题，合同是由李某某一个人签订的，所以由李某某一个人诉讼要求确认房屋买卖合同的效力并无不当。关于原告李某某在诉争房屋被齐市中级人民法院查封后还交付了两笔购房款的问题，本院认为，原告已在2013年9月就与开发商达成了购买房屋的合意，并在法院查封诉争房屋前已交付了400万元的房款（超过了总房款的50%），查封后交付房款的行为只是原告与万达房产开发公司继续履行购房协议的行为，并无不当之处。原告主张要求确认诉争房屋的所有权为原告，因物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，本案诉争房屋未产生物权登记，故原告该诉讼请求本院不予采信。综上所述，原告主张停止对诉争房屋采取强制执行措施及主张房屋买卖协议有效的诉讼请求，证据充足，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用

的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：

一、对执行标的物（齐齐哈尔市建华区盛和湾小区S3号楼00单元1层15号、16号两处商服房屋）停止执行；
二、原告李某某与拜泉县鑫海房地产开发有限公司之间签订的两份“盛和湾”销售预约单（编号为0001、0002，关于齐齐哈尔市建华区盛和湾小区S3号楼00单元1层15号、16号两处商服房屋买卖协议）有效；
三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
本案受理费56600元，由被告汤某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

审判长 张杰
审判员 刘艳
人民陪审员 杜代芬

书记员： 高玉倩