李某某与高某、贾某某、李某某1、第三人李某某2、张某某案外人执行异议之诉纠纷一案民事判决书

原告：李某某，男，住黑龙江省佳木斯市前进区春光社区。
委托诉讼代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。
被告：高某，女，住黑龙江省佳木斯市前进区永和社区。
被告：贾某某，女，住黑龙江省佳木斯市前进区春光社区。
被告：李某某1，女，住黑龙江省佳木斯市前进区春光社区。
第三人：李某某2，男，住黑龙江省佳木斯市向阳区。
第三人：张某某，女，住黑龙江省佳木斯市向阳区。

原告李某某与被告高某、贾某某、李某某1、第三人李某某2、张某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人贾丽，被告高某、第三人李某某2、张某某到庭参加诉讼。被告贾某某、李某某1经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于佳木斯市前进区和平社区（产权证照号为：佳房权证前字第*********号）房屋的执行，解除对该房屋的查封；判决确认原告与李某某4、贾某某于2007年12月1日签订的《房屋买卖合同》有效，确认房屋归原告所有；3、判决被告贾某某、李某某2、张某某、李某某1协助原告办理案涉房屋的产权过户手续；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年12月1日，原告与李某某4、贾某某夫妻签订《房屋买卖合同》，约定李某某4、贾某某将夫妻共有的位于佳木斯市前进区和平社区、面积82.39号平方米的房屋出售给原告，房屋总价款为110000元。协议签订后，原告向李某某4、贾某某支付房款42000元，因李某某4用该房屋在中国建设银行办理有抵押贷款尚未还清，故原告负责偿还银行贷款，用以抵付其余房款68000元。房屋买卖合同签订后，李某某4、贾某某将房屋交付原告，原告占有使用至今。2013年6月，原告将房屋抵押贷款还清，要求李某某4、贾某某协助办理房屋产权过户手续，但李某某4、贾某某称房屋产权证照已抵押给小额贷款公司，等贷款还清后再协助办理房屋产权过户手续。基于上述原因，至今李某某4、贾某某也未配合原告办理案涉房屋的产权过户手续。原告认为，被告高某在申请法院查封案涉房屋之前，原告与李某某4、贾某某已签订了房屋买卖合同，原告已支付全部房屋价款，并实际占有使用房屋至今，该房屋买卖合同合法有效，虽未办理房屋产权转移登记，但非原告过错导致，原告对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2003年李某某4、贾某某在佳木斯巨丰房地产开发有限公司购买房屋一处，坐落于佳木斯市前进区保卫路巨丰综合楼xx号，建筑面积82.39平方米。李某某4、贾某某于2013年4月28日用该房屋在中国建设银行佳木斯市兴城支行办理房屋抵押贷款60000元。2007年12月1日，原告李某某与李某某4、贾某某夫妻签订《房屋买卖合同》，约定李某某4、贾某某将夫妻共有的位于佳木斯市前进区和平社区、保卫综合楼x单元x室、面积82.39号平方米的房屋出售给原告，房屋总价款为110000元。原告于当日支付房屋价款42000元，因该房屋在中国建设银行佳木斯市兴城权行为理有房屋抵押贷款尚未偿还，故约定由原告负责偿还贷款，用以抵付其余房款68000元。房屋买卖合同签订后，房屋交付给原告，原告装修入住，使用至今。2013年6月，该房屋抵押贷款清偿完毕。2014年7月24日李某某4将该房屋登记至自己名下，取得了佳房权证前字第*********号房屋所有权证。2014年4月27日至2014年11月27日间，贾某某、李某某4在被告高某处款计1150000元，将案涉房屋产权证照原件交予被告高某处，但未办理房屋抵押手续。因贾某某、李某某4未偿还借款，高某向本院提起民事诉讼，并申请诉前保全，将李某某4名下的佳房权证前字第*********号房屋予以查封。高某诉贾某某、李某某4民间借贷纠纷一案，经本院作出（2015）前民商初字第46号民事判决，判决贾某某、李某某4偿还高某借款本金1150000元及利息。该判决生效后，高某申请法院强制执行，在执行阶段，李某某提出案外人执行异议，本院作出（2015）前执异字第8号执行裁定书，裁定驳回异议人李某某的执行异议。李某某不服该裁定，向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，李某某4于2016年6月13日去世。被告李某某1系李某某4、贾某某之女，第三人李某某2、张某某系李某某4父母。上述事实有原告举示的（2015）前执异字第8号执行裁定书、房款收据、中国建设银行活期存折、中国建设银行个人借款合同、中国建设银行个人住房贷款委托借款协议书、佳木斯市前进区春光社区出具的介绍信、佳木斯市前进区公安分局奋斗派出所出具的证明、电费票据、电费缴纳确认书、垃圾处理费票据、房屋照片、证人韩兆峰当庭证言，被告高某举示的佳房权证前字第*********号房屋所有权证、借据3张及当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。

本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时时效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案原告李某某为证明与被告贾某某、李某某4夫妻存在真实的房屋买卖法律行为，提供了房款收据、中国建设银行活期存折、中国建设银行个人借款合同、中国建设银行个人住房贷款委托借款协议书，证明原告支付全部房款的事实，提供了社区介绍信、派出所证明、电费票据、电费缴纳确认书、垃圾处理费票据、邻居当庭证言，证明原告对诉争房屋占用、使用、受益至今。原告对诉称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证据链条证明的事实与原告、第三人李某某2、张某某陈述的事实相吻合。故原告与被告贾某某、李某某4夫妻之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效。虽然未办理产权过户手续，但原告已实际占有并使用，且原告系以偿还房屋贷款的形式支付的部分房屋价款，其未及时办理房屋产权转移手续的过错并不在原告。另外，虽被告高某与贾某某、李某某4夫妻因借款对佳房权证前字第*********号房屋设有抵押担保，但未设立抵押登记。依上述，在原告与贾某某、李某某4夫妻之间的房屋买卖合同有效、原告无过错、抵押权本身未设立的情况下，不宜对案涉房屋采取执行措施，故对于原告要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求本院予以支持。关于被告高某辩称原告与贾某某、李某某4夫妻之间系近亲属关系，双方签订的买卖房屋行为存在虚假可能的观点，但未提供充分证据加以证明，本院不予采纳。关于原告要求确认案涉房屋所有权归原告所有的诉请，虽原告与贾某某、李某某4夫妻之间的房屋买卖合同合法有效，但双方未办理过户登记手续，该涉诉房屋仍登记在李某某4名下，原告依据合同所享有的权利的性质为债权，故对原告该项诉请不予支持。关于原告要求被告贾某某、李某某1、第三人李某某2、张某某协助办理房屋产权过户手续的诉请，非本案审理范围，故不予支持。另，被告贾某某、李某某1经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是其对自身权利的放弃，应承担对自身不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、停止对坐落于佳木斯市前进区和平社区、建筑面积82.39平方米、所有权人名为李某某4、产权证号为佳房权证前字第*********号房屋的执行；
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告高某、贾某某、李某某1共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审　判　长　　丁文博 人民陪审员　　张迎新 人民陪审员　　刘佳宝

书记员：庄晓雨