李某某与河北电力系统副食品基地供应有限公司执行异议之诉一审民事判决书

原告：李某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住北京市西城区。委托代理人：郭爱华，泊头市古楼法律服务所法律工作者。被告：河北电力系统副食品基地供应有限公司。统一社会信用代码：xxxx。法定代表人：刘清智，该公司总经理。委托代理人：张晋，河北经航律师事务所律师。

原告李某某向本院提出诉讼请求：一、依法解除对原告购买的泊头市交河镇祥和嘉居（三期）11幢3单3-502号住宅的查封；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月4日，原告与世民房地产公司交河分公司签订认购书，并交意向金20000元，购买了世民房地产公司交河分公司开发的泊头市交河镇祥和嘉居（三期）住宅一套。2017年9月7日将购房款308000元全部付清。原告与世民房地产公司交河分公司于2017年9月5日网签了商品房买卖合同，而被告于2017年9月4日申请贵院依据（2017）冀0903财保193号民事裁定书将原告购买的11幢3单3-502号唯一的一套住宅在泊头市不动产管理局查封。原告于2017年10月24日提出书面异议，于2017年12月6日收到（2017）冀0903执异83号执行裁定书，驳回原告的异议申请。现提起执行异议之诉，请依法支持原告诉求。被告电力副食品公司辩称，李某某的买卖合同是在法院查封之后签订，大部分购房款也是在查封之后支付。根据最高法院《关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，排除法院执行应具备三个条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。3、已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。李某某要求解封的理由明显不符合法律规定，法院查封有充分的事实和法律依据。经审理查明，本院在执行（2017）冀0903财保193号民事裁定书时，于2017年9月4日查封了该案被申请人河北世民房地产开发有限公司（以下简称世民房地产公司）名下位于泊头市交河镇祥和嘉居11套房屋。案外人李某某于2017年10月24日提出书面异议，本院于2017年11月13日作出（2017）冀0903执异83号执行裁定书，驳回李某某的异议申请。李某某不服，向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，2017年8月4日，李某某与世民房地产公司交河分公司签订了《祥和嘉居（三期）认定房屋书》。该协议约定，李某某认购祥和嘉居（三期）xx幢x单x-xxx号商品房，该房屋建筑面积107.27平方米，房屋总价为328000元。2017年8月4日，李某某的哥哥李常忠为其出资以银行汇款的方式向世民房地产公司交河分公司的合伙人王臣良支付意向金20000元；2017年9月7日，李某某的哥哥李常忠为其出资以银行汇款的方式向世民房地产公司交河分公司的会计苏春耕支付购房款308000元。2017年9月7日，世民房地产开发公司交河分公司为原告出具328000元收据。同年10月12日向原告开具增值税普通发票。以上事实有原告提交的身份证复印件、（2017）冀0903执异83号执行裁定书、首套房证明、房屋认购书、付款收据、银行汇款证明、合作协议、增值税发票、物业费收据、实际占有并实际装修入住照片以及当事人的陈述等予以证实。
原告李某某与被告河北省电力系统副食品基地供应有限公司（以下简称电力副食品公司）执行异议之诉一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人郭爱华、被告电力副食品公司的委托代理人张晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案的争议焦点是李某某是否享有排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，结合本案的具体情况，本案应审查李某某在本院采取财产保全措施前是否已和世民房地产公司交河分公司签订合法有效的书面买卖合同，涉案房产是否是用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋，已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。第一，关于当事人是否在本院采取财产保全措施前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，《祥和嘉居（三期）认定房屋书》明确约定了签约双方的基本情况以及所售商品房的具体房号、总价款、付款方式、付款时间、房款交付等基本内容，已经具有法律规定的合同成立的基本要素，并且世民房地产公司交河分公司已经按照约定收受购房款。因此，《祥和嘉居（三期）认定房屋书》属于《商品房买卖合同解释》第五条所规定的商品房买卖合同。故在本院2017年9月4日采取财产保全措施前，原告李某某与世民房地产公司交河分公司之间已经签订了合法有效的书面买卖合同。第二，关于案涉房产是否是用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋问题。原告提交了泊头市住房和城乡规划建设局开具的无房证明、物业费收据、实际占有并实际装修入住照片用以证明案涉房屋已经实际占有并居住且原告名下无其他用于居住的房屋。被告质证称泊头住建局未到北京调查，当事人是否在北京有住房不清，但被告并未提交相反证据，因此，应当认定案涉房屋是用于居住且原告李某某名下无其他用于居住房屋。第三，关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十问题。《祥和嘉居（三期）认定房屋书》约定案涉房产总价为328000元，李某某已按约定先后分两次向世民房地产公司交河分公司支付了全部购房款。综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，李某某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其诉求符合法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行本院依据（2017）冀0903财保193号民事裁定书所查封的河北省泊头市交河镇祥和嘉居（三期）x幢x单3-xxx号房屋。案件受理费100元，由被告河北电力系统副食品基地供应有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。