李某与孙某共有纠纷一案一审民事判决书

原告李某，男，住上海市某区某村某号某室。
法定代理人李某（原告李某之妹），住上海市某区某村某号某室。
委托代理人夏某，某某律师事务所律师。
委托代理人陈某，某某律师事务所律师。
被告孙某，女，住上海市某区某路某弄某号某室。
委托代理人许某，某某律师事务所律师。

原告李某诉被告孙某共有纠纷一案，于2010年3月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员马浩波独任审判，分别于2010年4月16日、5月7日两次公开开庭进行了审理。由于双方当事人争议较大，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2010年8月27日再次公开开庭进行了审理。审理中，原告李某的法定代理人李某以及委托代理人夏某、陈某，被告孙某及其委托代理人许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某诉称，原告系限制民事行为能力人。2001年，原告出售了原有的房屋，以出售房屋所得款项、以往的积蓄，加上贷款，购买了本市某区某路某弄某号某室房屋。当时购买房屋时由被告代为办理了产权过户手续，但被告未征得原告同意擅自将被告自己添加为上述房屋的产权共有人。此后，被告又擅自添加其自己作为公积金贷款的还贷人，被告归还了部分公积金贷款。原告认为，被告利用原告是限制民事行为能力人，将原应属于原告一人所有的房屋以原、被告合意共同共有的意思向房地产交易部门申请了产权登记。原告经鉴定确定为限制民事行为能力人后，法定代理人对被告登记为讼争房屋共同共有人的行为不予追认，考虑到被告实际曾归还过部分公积金贷款，可以适当给予被告部分产权，而双方实际上没有对涉讼房屋的产权的共有状态达成一致意见，应按照出资确定为按份共有。原告认为，其拥有讼争房屋95％的产权份额，被告占有5％的产权份额。故原告提起本案诉讼，要求确认双方当事人形式上形成的对讼争房屋共同共有的意思表示无效；要求确认讼争房屋的所有权由原、被告按份共有，其中原告占有95％的权属份额，被告占有5％的权属份额。
被告孙某辩称，原告的智力确有一定障碍，当时原告是由家庭成员共同管理其生活。原告出售原有住房以及买受讼争房屋的事项也均是由家庭成员共同决定和参与的，由于原、被告当时曾共同生活，在家庭成员的共同决定下，由原、被告共同买受讼争房屋。共同生活期间，原告的工资卡由被告保管，此后原、被告共同归还银行贷款，被告的收入也用于生活开支。为购买讼争房屋，被告以现金方式支付了人民币58,000元。被告认为，购买讼争房屋以及产权登记为原、被告共同共有是家庭共同的决定，双方也共同出资、共同归还贷款，应当维持现有物权登记状况。讼争房屋权属登记在2002年，应该适用民法通则的有关规定而不应适用物权法的规定，即使双方确实对产权共有约定不明的，则视为共同共有。若必须确定为按份共有的，原告主张的份额比例也没有事实依据，而应当确定为原、被告各享有50％的产权份额。被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告李某是被告孙某的舅舅。2009年1月19日，原告经鉴定为患有轻度精神发育迟滞，被评定为限制民事行为能力。原告之兄李得荣与原告之妹李小风经协商后确定李小风为原告的监护人。
2000年至2008年期间，原、被告曾共同生活，期间原告的工资卡一度由被告保管。
2001年12月，原告将当时的住房本市某区某村某号某室房屋转让，由被告代为签署了转让协议，转让价格98,000元，该款曾由被告及··································（被告之姐）经手收取。2002年8月13日，原、被告买受了讼争房屋，房屋交易价款为248,000元。为购买讼争房屋，原告申请了公积金贷款74,000元、商业贷款26,000元，在两份相关的借款合同上被告均作为抵押物的共有人签名。被告向讼争房屋原权利人支付了58,000元。原、被告及讼争房屋的原权利人向房地产管理部门申请进行变更登记，登记申请上“共有人及共有情况”填写的是“李某、孙某共有共同”。讼争房屋的权属于2002年9月5日被核准登记为原、被告共同共有。2002年10月起，被告共同参与偿还公积金贷款。目前，讼争房屋由被告居住，原告则随其监护人居住。
原告为讼争房屋的权属纷争，此前曾两次提起诉讼，均因故撤回起诉。
上述事实，有《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》、被告之兄妹关于设定原告监护人的同意书、《上海市房地产买卖合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同》、《房屋担保借款合同》、《上海市房地产权证》、中国工商银行个人存款和取款凭证、职工住房公积金查询资料、证人孙某陈述的证言，以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。
由于双方当事人各执己见，且原告无意调解，致本案调解不成。

本院认为，当事人对于共同签署买卖合同而取得的房屋所有权可以进行约定，此约定属于当事人之间设立民事权利义务关系的协议范畴。原告虽于2009年1月19日经鉴定后被评定为限制民事行为能力，但鉴定书中确认了原告系因幼时有窒息史，经抢救存活，生长发育较同龄（人）缓慢，故患有轻度精神发育迟滞。上述原因指向的是原告自幼就已经存在的疾患，而非成年后因意外或突发事件导致民事行为能力丧失，故原告的民事行为能力部分缺失应当是自其成年时就已经存在的事实。购买讼争房屋时，原告尚未经鉴定被评定为限制民事行为能力人，也就未确定监护人，因而其相应的民事行为后果在监护人确定之后，应当依照法律规定处理。在原告没有确切证据证明的情况下，自被告个人账户中提取并支付的58,000元款项应当认定为被告在购买讼争房屋时的出资。原告所申请的公积金和商业贷款属于原告向银行融资后的出资，是其个人出资，购房款的其余部分也应认定为原告个人出资，讼争房屋的所有权则应属原、被告共有。在此情况下，原、被告可以对讼争房屋的所有权共有状态进行约定，即可以约定共同共有也可以约定按份共有。从双方各自出资情况看，共同共有对于原告而言并非纯获利益的约定，而房屋的价值较大，其中所涉的利益关系也不属于原告这一限制民事行为能力人能够作出判断的事项，故应当由原告的监护人进行追认后才有效。原告的监护人不追认此前的该项约定，故原、被告当时申请讼争房屋权属变更登记时关于所有权共同共有的约定应属无效。审理中，双方当事人无法对讼争房屋的所有权达成新的一致意见，故应当依照法律规定处理。讼争房屋的权属登记事项发生于2002年，当时《中华人民共和国物权法》尚未颁布施行，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第88条的规定，对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。虑及双方关于讼争房屋所有权的约定无效，而无效民事行为是自始无效，而目前《中华人民共和国物权法》对于共有的争议已有明确规定。在双方不能达成一致意见的情况下，应当适用争议解决时的法律规定。原、被告虽然曾共同生活，但双方仅是亲戚关系而非家庭关系，故讼争房屋的所有权应由双方当事人按份共有。讼争房屋的共有份额则应按双方各自出资额确定。被告参与公积金贷款的还款行为不是对于房屋所有权的出资，但可以作为被告对讼争房屋的贡献，加之购买讼争房屋后双方曾一度共同生活，按常理，被告的收入也有用于共同生活支出的事实。故本院综合上述事由，确定讼争房屋的所有权由原告享有其中75％的权属份额，被告享有其中25％的权属份额。需要指出的是，据本案现有事实尚不能认定共同共有的约定无效系基于被告之过错而引起，故诉讼费用由双方当事人各半负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条之规定，判决如下：

一、原告李某与被告孙某关于本市某区某路某弄某号某室房屋所有权共同共有的约定无效；
二、本市某区某路某弄某号某室房屋所有权由原告李某与被告孙某按份共有，其中原告李某享有75％的权属份额，被告孙某享有25％的权属份额。
案件受理费人民币7,300元，由原告李某与被告孙某各负担人民币3,650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长 郭斌
代理审判员 马浩波
人民陪审员 杨耀丰

书记员： 陈若愚