李某某与凌某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：李某某。
委托代理人：朱志琼，湖北君能律师事务所律师。
委托代理人：陈亚欢，湖北君能律师事务所律师。
被告（反诉原告）：凌某。
委托代理人：袁鹏，湖北大晟律师事务所律师。
第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城第7幢32层4号。
法定代表人：单一刚，该公司总经理。
委托代理人：杨娟娟、王浩，该公司员工。

原告李某某诉被告凌某、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员黄桂武独任审理。审理中，被告凌某依法向本院对原告李某某提出反诉，并将链家公司列为反诉第三人。本院依法审查后决定本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某某的委托代理人朱志琼，被告（反诉原告）凌某的委托代理人袁鹏以及第三人链家公司的委托代理人杨娟娟、王浩到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解但至今未果，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李某某诉称：原、被告双方系房屋买卖关系，双方于2016年5月26日在第三人链家公司处签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定被告凌某将坐落于武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道166号武汉华侨城生态住宅社区一期（A-2）纯水岸东湖T16栋2单元11层02号房屋卖给原告，购买方式为商业贷款购买，并对双方间的权利与义务作了明确约定。合同签订后，原告李某某依约向被告凌某支付了定金20万元，并向中国民生银行提交了相关面签材料。银行审批下来后，被告却以各种理由多次拒绝去银行签字履约，原告多次与之协商无果。原告李某某经变更诉请后请求判令：1、解除原被告之间的《武汉市存量房买卖合同》；2、被告向原告支付合同约定违约金1196000元；3、被告向原告支付因其违约行为给原告造成的直接经济损失27万元；4、被告双倍返还定金共计40万元；5、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭明确，第三项诉请包含另行购房的房屋涨价损失16万元和中介费损失，对第四项诉请如违约金与定金罚则不能并存则主张违约金。
被告（反诉原告）凌某辩称：1、涉案合同于2016年7月28日就已经通过通知的方式解除，原告的第一项诉请不成立；2、本案是原告违约，因此原告的第二项诉请无事实和法律依据，同时请求法院按照公平原则对违约金进行调整；3、其他经济损失27万元无任何证据证明；4、对原告诉请双倍返还定金问题，依据合同法的规定，定金和违约金不能在本案中同时适用；5、本诉诉讼费应由原告李某某承担。凌某向李某某提出反诉，请求判令：1、李某某向凌某支付违约金119万元；2、反诉诉讼费用全部由李某某承担。
第三人链家公司对本诉和反诉均辩称：我方收取了中介费9万元，请法院依法裁判。
原告（反诉被告）李某某对反诉辩称：我方不存在违约行为，请法院驳回凌某的诉请，诉讼费由凌某承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其他证据及欲证明的事实本院结合案情综合认定。
经审理查明：2016年5月26日，被告（反诉原告）凌某（甲方、卖方）与原告（反诉被告）李某某（乙方、买方）及第三人链家公司（丙方、居间人）签订武汉市存量房买卖合同及居间服务合同，买卖合同主要约定：卖方将其位于武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道166号武汉华侨城生态住宅社区一期（A-2）纯水岸东湖T16栋2单元11层02号房屋一套（建筑面积282.54平方米），以598万元的价格出售给买方。
第二条（三）约定，该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行……卖方现金赎楼，卖方应在签订本合同后30日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房屋所有权证原件及土地使用权证交付第三方办理过户。
第五条（一）约定，该笔交易定金20万元为第一部分房款，卖方同意买方在签署本合同时支付定金20万元……（二）578万元为第二部分房款，付款方式为商业贷款，买方须在过户递收件单之前支付首期款（不包括定金）178万元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给卖方。如买方已付首期款金额少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则买方须于银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）后7日内补足首期款。
第七条（一）约定，买卖双方应在房产注销抵押登记后45个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，缴纳过户税费，办理房产过户手续。买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记。
第十二条约定合同备注，合同备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准：……买方需要银行按揭贷款400万元，买卖双方须配合经纪方积极办理银行按揭贷款手续，买方须在银行面签批贷后2个工作日内支付178万元首付款给卖方。买卖双方须积极配合经纪方办理二手房交易过户手续，任何一方擅自变更购售意向视为恶意违约，违约方须赔偿守约方总房款20%作为违约金。
同日，李某某与凌某还签署了补充协议，就房屋买卖相关违约责任进行了约定。
上述房屋买卖合同签订后，李某某依约向凌某支付了定金20万元，并于2016年6月13日向中国光大银行提交了相关面签材料，同日凌某亦配合办理了该行面签手续，但因凌某提交资料不全，同年6月20日凌某补齐面签所需资料。此后，因中国光大银行审批手续繁琐时间较长，故李某某于2016年7月中旬将贷款银行更换为中国民生银行并获审批，但凌某拒绝再次配合办理面签手续。
2016年7月底，凌某分别向李某某和第三人链家公司邮寄了解除房屋买卖合同的函认为“李某某未在办理完银行面签和银行批贷后按合同约定的时间付款”并明确解除房屋买卖合同，李某某不同意解除合同且于2016年7月31日与第三人链家公司共同向凌某邮寄送达了《履约催促函》要求继续履行房屋买卖合同。凌某于2016年9月份办理赎楼手续。李某某要求凌某继续履行房屋买卖合同未果，遂形成本案诉讼。

本院认为：李某某与凌某于2016年5月26日签订的房屋买卖合同及补充协议是签约各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。在本案中，凌某在履约过程中已明确不履行合同，且李某某亦诉请解除合同，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
对本案合同履行过程中是否存在违约以及哪方违约的问题。
经查，首先，双方签订房屋买卖合同及补充协议后，李某某依约支付了20万元定金并已向银行申请办理按揭贷款手续，凌某亦配合办理了第一次银行面签手续，但在李某某更换银行办理按揭手续后，凌某拒绝配合再次办理银行面签手续，从双方签署的房屋买卖合同中，并没有约定可向几个银行办理几次按揭贷款面签手续，对办理上述手续亦未约定期限，本院本着有利于维护市场交易顺利进行的宗旨，结合办理二手房买卖按揭面签手续的一般流程、时间和交易习惯，因本案买方李某某只更换了一次按揭贷款银行，进而需要卖方凌某第二次配合办理银行面签，并且办理按揭贷款和面签的流程及耗费的时间均在正常合理的流程和时间范围内，没有过度增加卖方凌某的时间、金钱等综合成本，凌某理应给予必要的理解与容忍，全面履行合同。
其次，按照本案房屋买卖合同第二条（三）的约定，“该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行……卖方现金赎楼，卖方应在签订本合同后30日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房屋所有权证原件及土地使用权证交付第三方办理过户。”本案中，签订合同时间为2016年5月26日，而凌某于2016年9月份才办理赎楼，违反了该约定。
综上，本院认为凌某应承担违约责任，对凌某的第一项反诉请求不予支持。
关于李某某提出的凌某应支付总房款598万元的20%即1196000元作为违约金的第二项诉请，按照本案房屋买卖合同第十二条的约定“……买卖双方须积极配合经纪方办理二手房交易过户手续，任何一方擅自变更购售意向视为恶意违约，违约方须赔偿守约方总房款20%作为违约金。”凌某拒绝履行合同构成违约，但本院结合合同内容、双方履行合同的行为、违约情节、合同签订时间与凌某明确不履行合同的时间房屋市场价格涨幅等案件实际情况及相关法律规定，对凌某提出违约金过高请求调减的意见予以支持，本院酌情按照60万元予以支持，故对原告第二项诉请本院予以部分支持。
关于李某某第三项诉请所包含的另行购房的房屋涨价损失和中介费损失，对涨价损失因无充分证据本院不予支持，对中介费损失因涉及另一法律关系即居间合同关系本案不作处理。
关于李某某第四项诉请要求凌某双倍返还定金40万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。结合李某某的意见如违约金与定金罚则不能并存则主张违约金，本院对其第四项的双倍返还定金诉请不予支持，但合同解除后凌某应退还李某某已支付的定金20万元。
综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）凌某于2016年5月26日签订的房屋买卖合同及补充协议；
二、被告（反诉原告）凌某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李某某支付违约金60万元；
三、被告（反诉原告）凌某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李某某退还定金20万元；
四、驳回原告李某某的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告凌某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费10797元（已减半收取）由李某某承担6178元、由凌某承担4619元，反诉案件受理费7755元（已减半收取）由凌某承担（本诉受理费10797元李某某已预交，反诉受理费7755元凌某已预交，凌某于本判决生效之日起十日内向李某某直接支付4619元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员 黄桂武

书记员： 于振婷