李某某与湖北科某置业有限公司商品房预约合同纠纷一案一审民事判决书

李某某.
刘定斌（湖北通城县隽水镇法律服务所）
湖北科某置业有限公司
王新（湖北海舟律师事务所）
芦琳（湖北海舟律师事务所）

原告李某某.
委托代理人刘定斌，湖北通城县隽水镇法律服务所法律工作者。
特别授权代理。
被告湖北科某置业有限公司。
地址:咸宁市温泉体育路238号。
法定代表人黎十全。
委托代理人王新，湖北海舟律师事务所律师，一般代理。
委托代理人芦琳，湖北海舟律师事务所律师，一般代理。
原告李某某与被告湖北科某置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李某某及代理人刘定斌、被告委托代理人王新、芦琳到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月2日，原告按照被告的承诺:交付人民币50000元，成为被告开发的“福田豪苑”的VIP会员，并向原告出具《福田豪苑VIP会员资格证明书》和收款收据。
证明书承诺:原告已向被告公司递交《福田豪苑VIP会员申请书》并获批准，如在福田豪苑项目开盘当日购买推出住宅单位物业，可享受5万抵6万优惠，确定意向房号为C-904，并确定了优惠后房屋价格、建筑面积和总价款。
但此后被告办公场所撤销，与经办人员失去联系，2016年发现原定建筑福田豪苑工程房地产开发商变成美百吉置业，被告承诺的房产已不存在。
原告与被告约定的公司与会员的关系，实质是房地产开发商与购房人订立的商品房预约合同。
被告收取原告的款项后，将合同项下的房地产转让给他人，存在严重欺诈行为，并且时间长达3年有余，给原告造成很大的经济损失。
故提起诉讼，请求:1、被告返还原告50000元，并赔偿原告已付款一倍的损失，如不能已付一倍损失，应按贷款利率支付利息；2、由被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其诉讼请求，向法庭提交的证据有:
证据1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格；
证据2、被告的基本信息情况，证明被告的适格主体；
证据3、《福田豪苑VIP会员资格证明书》复印件，证明原、被告之间成立的商品房预约合同；
证据4、原告交款收据一张，证明原告交纳款50000元。
经质证，被告对原告证据1、2没有异议；对证据3资格证明书的真实性没有异议，证明目的有异议，根据资格证明书，被告收取原告诚意金50000元，收取后原告可以以5万元抵6万元的优惠，被告可以选择接受或不接受，优惠活动只是表达意愿，不能说明合同的事实；对证据4有异议，收据是项目部的章，而不是被告收取的。
本院认为，被告开发“福田豪苑”房地产，并成立了“湖北科某开发有限公司福田工程项目部”对外签订合同的行为，属于表见代理，对原告证据1、2、3、4与本案具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
被告辩称，1、涉案合同为商品房预售合同，而非合同的预约。
《福田豪苑VIP会员资格证明书》已对预购房屋的坐落房号、面积、单价、总价等商品房销售的核心条款作了约定，具备履行的基础，且已交付预定款50000元，其商品房的认购、订购、预定符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；2、《福田豪苑VIP会员资格证明书》为无效合同，不适用返还已付付款一倍的损失。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，因该建房屋经过努力未取得商品房预售许可证，导致《证明书》无效合同，因定金合同是从合同，具有从属性，定金合同的生效必须以主合同成立并生效为前提条件，不适用“定金法则”，同时《证明书》也未约定违约责任，故仅能返还原告购房预付款。
被告未向法庭提交证据。
经本院审理查明，2013年3月，原告李某某欲购买被告湖北科某置业有限公司开发的“福田豪苑”的房屋，向被告公司提交了《福田豪苑VIP会员申请》，3月2日被告向原告出具《福田豪苑VIP会员资格证明书》。
“兹证明李某某女士，已向我司提交的《福田豪苑VIP会员申请》并获批准，如在福田豪苑项目开盘当日购买推出住宅单位物业，凭本VIP会员资格证明书、付款书据及本人身份证可享受相应购房优惠。
湖北科某置业有限公司2013年3月2日”，同时该《证明书》说明“1、开盘前集中办理VIP会员申请；每份资格证明仅限购一套住宅。
2、申请人需填写VIP会员申请单，并缴纳人民币伍万元意向金获得开盘优惠认购资格，并获得优先选房权利。
对应购房诚意金获得优惠明细:a）收取诚意金人民币壹万元整（￥10000.00元），可享受1万元抵2万元优惠，确定意向房号为；b）收取诚意金人民币伍万元整（￥50000.00元），可享受伍万抵陆万元优惠，确定意向房号为C-904，优惠后单价为2532元╱㎡，总价约331919元（建筑面积最终以房产部门测量为准）。
c）开盘当日一次性付款可再享受9.8折。
”等等。
该《证明书》加盖“湖北科某置业有限公司福田工程项目部”印章，同日，该公司项目部财务收取了原告诚意金50000元，并向其出具了收款收据。
后因被告开发的“福田豪苑”未能取得商品房预售许可证明，无法对外出售，原告遂于2016年9月5日向本院提起诉讼。
本院认为，原告为购房取得了被告《福田豪苑VIP会员资格证明书》（下称《证明书》），该《证明书》即为购房合同意义上的认购书，根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“商品房的认购、订购、预定具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，但该《证明书》尽管对预购房屋的坐落房号、面积、单价、总价等条款作了约定，并交付了“诚意金”50000元，但对房屋交付、违约责任、物业管理等未有约定，故形式上该《证明书》系为商品房预约合同，非商品房买卖合同，是商品房买卖合同的从合同，而不是主合同，与主合同是从属关系，其约定收取的“诚意金”为部分购房款，而不是定金，不适用“双倍返还”的定金法则。
但《证明书》是双方当事人真实意思表示，因被告开发房屋至今未取得商品房预售许可，导致商品房预售合同未能订立，被告的行为有违诚实信用原则，对原造成的损失应适当予以赔偿。
根据《中华人民共和国合同法》第三十三条  、第四十二条  、第四十九条  ，《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定判决如下:
限被告湖北科某置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告李某某“诚意金”人民币50000元，并赔偿原告损失（其损失计算以50000元为本金按银行同期贷款利率计算利息，从2013年3月2日起至偿还之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1250元，由被告湖北科某置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定预交上诉案件受理费。
湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称:湖北省咸宁市中级人民法院；开户银行:中国农业银行咸宁市金穗支行；帐号:17680601040004550。
上诉人在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
本判决书生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在从规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行。
否则，按自动放弃执行申请权处理。

本院认为，被告开发“福田豪苑”房地产，并成立了“湖北科某开发有限公司福田工程项目部”对外签订合同的行为，属于表见代理，对原告证据1、2、3、4与本案具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
被告辩称，1、涉案合同为商品房预售合同，而非合同的预约。
《福田豪苑VIP会员资格证明书》已对预购房屋的坐落房号、面积、单价、总价等商品房销售的核心条款作了约定，具备履行的基础，且已交付预定款50000元，其商品房的认购、订购、预定符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；2、《福田豪苑VIP会员资格证明书》为无效合同，不适用返还已付付款一倍的损失。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，因该建房屋经过努力未取得商品房预售许可证，导致《证明书》无效合同，因定金合同是从合同，具有从属性，定金合同的生效必须以主合同成立并生效为前提条件，不适用“定金法则”，同时《证明书》也未约定违约责任，故仅能返还原告购房预付款。
被告未向法庭提交证据。
经本院审理查明，2013年3月，原告李某某欲购买被告湖北科某置业有限公司开发的“福田豪苑”的房屋，向被告公司提交了《福田豪苑VIP会员申请》，3月2日被告向原告出具《福田豪苑VIP会员资格证明书》。
“兹证明李某某女士，已向我司提交的《福田豪苑VIP会员申请》并获批准，如在福田豪苑项目开盘当日购买推出住宅单位物业，凭本VIP会员资格证明书、付款书据及本人身份证可享受相应购房优惠。
湖北科某置业有限公司2013年3月2日”，同时该《证明书》说明“1、开盘前集中办理VIP会员申请；每份资格证明仅限购一套住宅。
2、申请人需填写VIP会员申请单，并缴纳人民币伍万元意向金获得开盘优惠认购资格，并获得优先选房权利。
对应购房诚意金获得优惠明细:a）收取诚意金人民币壹万元整（￥10000.00元），可享受1万元抵2万元优惠，确定意向房号为；b）收取诚意金人民币伍万元整（￥50000.00元），可享受伍万抵陆万元优惠，确定意向房号为C-904，优惠后单价为2532元╱㎡，总价约331919元（建筑面积最终以房产部门测量为准）。
c）开盘当日一次性付款可再享受9.8折。
”等等。
该《证明书》加盖“湖北科某置业有限公司福田工程项目部”印章，同日，该公司项目部财务收取了原告诚意金50000元，并向其出具了收款收据。
后因被告开发的“福田豪苑”未能取得商品房预售许可证明，无法对外出售，原告遂于2016年9月5日向本院提起诉讼。
本院认为，原告为购房取得了被告《福田豪苑VIP会员资格证明书》（下称《证明书》），该《证明书》即为购房合同意义上的认购书，根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“商品房的认购、订购、预定具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，但该《证明书》尽管对预购房屋的坐落房号、面积、单价、总价等条款作了约定，并交付了“诚意金”50000元，但对房屋交付、违约责任、物业管理等未有约定，故形式上该《证明书》系为商品房预约合同，非商品房买卖合同，是商品房买卖合同的从合同，而不是主合同，与主合同是从属关系，其约定收取的“诚意金”为部分购房款，而不是定金，不适用“双倍返还”的定金法则。
但《证明书》是双方当事人真实意思表示，因被告开发房屋至今未取得商品房预售许可，导致商品房预售合同未能订立，被告的行为有违诚实信用原则，对原造成的损失应适当予以赔偿。

根据《中华人民共和国合同法》第三十三条  、第四十二条  、第四十九条  ，《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定判决如下:
限被告湖北科某置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告李某某“诚意金”人民币50000元，并赔偿原告损失（其损失计算以50000元为本金按银行同期贷款利率计算利息，从2013年3月2日起至偿还之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1250元，由被告湖北科某置业有限公司承担。

审判长：金雄文
审判员：李辉寰
审判员：王智

书记员：徐瑱