李某某与湖北广水鑫天地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：李某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省武汉市人，退休干部。
委托诉讼代理人：方超，湖北多能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北广水鑫天地房地产开发有限公司。
法定代表人：李景平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘观峰，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省广水市人，该公司法律顾问。

上诉人李某某因与被上诉人湖北广水鑫天地房地产开发有限公司（以下简称广水鑫天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第01846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某某及其委托诉讼代理人方超，被上诉人广水鑫天地公司的委托诉讼代理人刘观峰参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李某某上诉请求：请求撤销（2014）鄂广水民初字第01846号判决，改判交付房屋及承担逾期交房违约金11万元；本案一、二审诉讼费由被上诉人广水鑫天地公司承担。事实与理由：1、二案外人梅江东、柴瑞占用诉争房屋的事实认定错误。若二案外人的购房合同真实并履行了付款义务，则应提供付款凭证等证明其履行了付款义务的事实。其次，被上诉人广水鑫天地公司提供的案外人物业费收据来源及真实性存疑，物业费收据应交付案外人。2、二案外人对诉争房屋出卖给上诉人李某某不知情的事实认定错误。一审法院并未询问二案外人，没有证据证明案外人对房管局备案登记公示不知情，即使案外人与被上诉人广水鑫天地公司签订了房屋买卖合同，亦不能认定其占有房屋是善意、合法的。3、本案遗漏必须参与诉讼的当事人。二案外人梅江东、柴瑞应作为本案第三人参加诉讼。4、本案适用法律错误。本案涉及一房数卖的事实认定，应当依据《中国人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律确认房屋的权属。

本院认为，广水鑫天地公司提交的二案外人的物业管理费、水电报装费收据，该证据加盖有证明单位印章，证据来源合法，与待证事实具有关联性，本院予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、涉案合同是否应当继续履行？2、合同逾期履行的违约责任承担？3、本案是否遗漏诉讼当事人？根据各方当事人的诉辩、陈述意见，结合在案证据，依照相关法律规定，本院就争议的相关焦点问题分析认定如下：
关于焦点一，涉案合同是否应当继续履行的问题。《中国人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”。本院审查认为，广水鑫天地公司已向法院提交了其与案外人梅江东、柴瑞签订的房屋买卖合同、购房款发票，并提交了二案外人的物业费收费单据、房屋水电报装收费单据等证据证实涉案房屋已交付给二案外人占有、使用，李某某虽不认可广水鑫天地公司的辩称意见，但亦未能提供相反证据证明涉案房屋的占有、使用情况。二审诉讼中，李某某亦认可广水鑫天地公司未依据合同约定履行向其交付涉案房屋的事实，涉案的两份《商品房买卖合同》虽在房管部门履行了备案登记，但合同的备案登记属于行政管理范畴，其亦不能对抗合法占有房屋的二案外人。原审法院结合相关证据认定二案外人梅江东、柴瑞占有、使用涉案房屋，并据此认定李某某诉称的合同目的不能实现，符合法律的规定，并无不当。
关于焦点二，合同逾期履行违约责任的承担问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本院审查认为，一审法院在查明诉争房屋广水鑫天地公司已实际履行不能的情形下，向李某某释明其可以主张解除合同及赔偿损失或另行主张权利，经释明，其并未变更诉讼请求，据此判决驳回其诉讼请求并无不当。
关于焦点三，一审法院是否遗漏诉讼当事人的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”。本院审查认为，涉案房屋的案外人梅江东、柴瑞系有独立请求权的第三人，并非本案必须共同诉讼的当事人，依据法律规定可以另行主张权利。其次，李某某起诉要求广水鑫天地公司交付商品房买卖合同约定的涉案房屋，该合同义务的相对方并非二案外人，在李某某诉状未列明案外人为第三人及未向法院申请追加案外人参加诉讼的情形下，一审法院可以根据案件具体情况决定是否追加诉争房屋的其他买受人作为第三人参加诉讼。
本院认为，在李某某与广水鑫天地公司签订的《商品房买卖合同》及案外人梅江东、柴瑞与广水鑫天地公司签订的《商品房屋买卖合同》均被认定真实有效、案外人梅江东、柴瑞实际占有使用诉争房屋、各买受人均未办理房屋所有权转移登记、李某某未实际占有使用诉争房屋的情况下，李某某请求法院判决广水鑫天地公司履行房屋交付义务及承担违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，李某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由李某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　李　超 审判员　姚仁友 审判员　周　鑫

书记员：王昆