李某某、刘某某与河北华银基业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

李某某
刘某某
王海侠（河北合乾律师事务所）
河北华银基业房地产开发有限公司
候四海
马昌顺（河北三和时代律师事务所）

原告:李某某。
原告:刘某某。
二
原告
委托代理人:王海侠，河北合乾律师事务所律师。
被告:河北华银基业房地产开发有限公司。
住所地:平山县建设北大街8号。
法定代表人:庞青山，公司董事长。
委托代理人:候四海，公司物业经理。
委托代理人:马昌顺，河北三和时代律师事务所律师。
原告李某某、刘某某与被告河北华银基业房地产开发有限公司（以下简称华银基业房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员霍文哲、尹艳丽、人民陪审员狄建国组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人、被告的二委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
《商品房买卖合同》第八条“交付期限”:出卖人应当在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“经综合验收合格的商品房”，并符合本合同约定的商品房交付买受人。《合同》第十五条关于产权登记的约定:出卖人应在商品房交付使用后“90个工作日内”，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据以上约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第十八条规定:被告应该在2008年8月29日前为原告办理出房产证，原告多次要求被告办理房产证，但被告至今（达7年之久）未给原告办理房产证。
其次，被告出售的房屋质量严重不合格，屋顶、外墙、天窗等部位严重漏水、墙皮脱落、门窗大小与窗框不符，该房屋的质量问题严重影响到原告的正常居住和使用。原告多次要求被告维修，但被告至今未修好，该房屋达不到居住使用条件，导致原告无法入住。为解决该房屋的质量及房产证问题，原告多次往返平山与被告协商，至今无果，浪费了原告大量时间和经历，原告已倍感疲惫。
鉴于以上被告的种种违约行为和房屋的严重质量问题，原告特根据《解释》第十三条、第十九条的规定诉至贵院，请求贵院依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，责令被告立即返还原告支付的购房款、装修款、办证款等共计87750元，并赔偿原告各项损失73249元。
本院认为:原告李某某与被告华银基业房地产公司签订的商品房买卖合同、房屋租赁协议均是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告刘某某与李某某虽系夫妻，但刘某某并非合同一方当事人，本案是基于商品房买卖合同产生的纠纷，根据合同相对性原则，刘某某非适格原告，应驳回其对被告的起诉。
原告李某某与被告华银基业房地产公司就以下问题争议较大，本案做如下评述:
首先，被告是否已将争议房产交付给原告。
2009年4月28日房屋租赁协议系原告刘某某代丈夫李某某签订，二人系夫妻，庭审时李某某对于刘某某以自己名义签字的行为未予否认，刘某某签合同的行为构成表见代理，其行为后果由李某某承受，本院对该房屋租赁协议的效力予以确认。房屋租赁协议上加盖河北华银基业房地产开发有限公司物业部公章，因该物业部是公司内设部门，并非独立法人，故权利义务均应由被告华银基业公司承担。
房屋租赁协议签订时，虽然双方未办理其他交房手续，也没有共同进房屋去验房，但李某某作为出租方将争议房屋租给后者5年并已经收取了租金。本院认为，若如李某某所称的房屋始终未交付，他对房屋便不享有所有权或其他使用权、管理权，那么他无权出租房屋。现李某某将已经竣工的房屋出租给被告华银基业房地产公司物业部，应视为房子已经实际交付。
其次，原告李某某与被告签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。
原告要求解除合同的理由有二，其一是房屋质量不合格，其二是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条  中关于逾期办证的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条  规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，被告已在原告反映房屋漏水等问题后积极维修，对房顶做了防水处理，对屋内墙壁重新粉刷，现房屋内未见明显的墙皮脱落、渗水等情况。另，被告交付房屋后返租，长达五年的时间内房屋没有人居住，屋内出现墙皮掉落、漏水等问题，是因房屋质量问题导致还是因保管不善，双方尚无证据加以证明。故本院认为原告李某某与被告华银基业房地产公司签订的《商品房买卖合同》不宜解除，若房屋仍存在质量问题，则应由被告负责维修，结合本案实际情况，被告应在判决生效后一个月对原告房屋进行修复，若被告拒绝修复或修复后仍旧出现严重渗水、墙皮脱落问题，则原告可自行或委托他人修复，修复房屋的合理费用及修复期间给原告造成的直接损失由被告承担。
原告李某某与被告所签《商品房买卖合同》第十五条对于被告未在约定在时间办理房屋产权登记证书的后果做出了明确约定，约定原告不退房，被告承担违约金。该条约定并不违反法律强制性规定，本院予以确认。故原告以被告逾期办证为由要求解除《商品房买卖合同》的诉求不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条  、第六十条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条  、第十三条  第二款  之规定，判决如下:
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求；
三、驳回原告刘某某对被告的诉讼请求。
案件受理费3600元，由原告李某某负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对当对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

本院认为:原告李某某与被告华银基业房地产公司签订的商品房买卖合同、房屋租赁协议均是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告刘某某与李某某虽系夫妻，但刘某某并非合同一方当事人，本案是基于商品房买卖合同产生的纠纷，根据合同相对性原则，刘某某非适格原告，应驳回其对被告的起诉。
原告李某某与被告华银基业房地产公司就以下问题争议较大，本案做如下评述:
首先，被告是否已将争议房产交付给原告。
2009年4月28日房屋租赁协议系原告刘某某代丈夫李某某签订，二人系夫妻，庭审时李某某对于刘某某以自己名义签字的行为未予否认，刘某某签合同的行为构成表见代理，其行为后果由李某某承受，本院对该房屋租赁协议的效力予以确认。房屋租赁协议上加盖河北华银基业房地产开发有限公司物业部公章，因该物业部是公司内设部门，并非独立法人，故权利义务均应由被告华银基业公司承担。
房屋租赁协议签订时，虽然双方未办理其他交房手续，也没有共同进房屋去验房，但李某某作为出租方将争议房屋租给后者5年并已经收取了租金。本院认为，若如李某某所称的房屋始终未交付，他对房屋便不享有所有权或其他使用权、管理权，那么他无权出租房屋。现李某某将已经竣工的房屋出租给被告华银基业房地产公司物业部，应视为房子已经实际交付。
其次，原告李某某与被告签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。
原告要求解除合同的理由有二，其一是房屋质量不合格，其二是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条  中关于逾期办证的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条  规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，被告已在原告反映房屋漏水等问题后积极维修，对房顶做了防水处理，对屋内墙壁重新粉刷，现房屋内未见明显的墙皮脱落、渗水等情况。另，被告交付房屋后返租，长达五年的时间内房屋没有人居住，屋内出现墙皮掉落、漏水等问题，是因房屋质量问题导致还是因保管不善，双方尚无证据加以证明。故本院认为原告李某某与被告华银基业房地产公司签订的《商品房买卖合同》不宜解除，若房屋仍存在质量问题，则应由被告负责维修，结合本案实际情况，被告应在判决生效后一个月对原告房屋进行修复，若被告拒绝修复或修复后仍旧出现严重渗水、墙皮脱落问题，则原告可自行或委托他人修复，修复房屋的合理费用及修复期间给原告造成的直接损失由被告承担。
原告李某某与被告所签《商品房买卖合同》第十五条对于被告未在约定在时间办理房屋产权登记证书的后果做出了明确约定，约定原告不退房，被告承担违约金。该条约定并不违反法律强制性规定，本院予以确认。故原告以被告逾期办证为由要求解除《商品房买卖合同》的诉求不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条  、第六十条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条  、第十三条  第二款  之规定，判决如下:

二、驳回原告李某某的其他诉讼请求；
三、驳回原告刘某某对被告的诉讼请求。
案件受理费3600元，由原告李某某负担（已交纳）。

审判长：霍文哲
审判员：尹艳丽
审判员：狄建国

书记员：刘丽