李某、湖北镇声房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省潜江市人，个体工商户，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：江峰，湖北江汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北镇声房地产开发有限公司。住所地：潜江市潜阳中路**号。法定代表人：雷镇声，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵泓，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北镇声市场管理有限公司。住所地：潜江市潜阳中路**号。法定代表人：朱从虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈家武，男，该公司员工。

李某上诉请求：撤销原判，改判镇声房地产公司与镇声市场公司继续履行合同，镇声房地产公司与镇声市场公司共同返还财产，若不能返还就赔偿李某经济损失125155.90元。事实和理由：镇声房地产公司是涉案房屋的所有权人，也是镇声市场公司的股东，还直接从事了房屋租赁的管理行为（如收取租金、通知整改、收回涉案房屋）。故镇声房地产公司、镇声市场公司均系本案房屋租赁合同的相对方，应共同承担相应的合同责任和义务。李某于2017年1月10日装修完毕后，镇声房地产公司强行将涉案房屋锁住，并拆毁或转移了商铺中的装修和设施。镇声房地产公司、镇声市场公司在锁门后对涉案房屋有妥善管理义务，涉案房屋的装修设施被拆毁的损失应由镇声房地产公司、镇声市场公司承担。镇声房地产公司辩称，镇声市场公司与李某签订的《镇声中央公园租赁合同》，约定李某未经镇声市场公司书面同意、拆改变动商铺结构的，镇声市场公司有权解除合同并收回出租商铺。镇声房地产公司向李某发出了整改通知书，李某不予理睬，符合双方解除合同的条件。李某提供的证据不足以证明其损失与镇声房地产公司及镇声市场公司的关联性。镇声房地产公司已经向李某发出了解除合同通知书，李某已经收到该通知书，因此双方之间的租赁合同已经解除，镇声房地产公司与镇声市场公司不应承担赔偿责任。镇声市场公司辩称，李某没有按照涉案租赁合同约定的内容履行合同义务，没有按时交纳房屋租赁费；装修及计算合同的起止时间也没有按照合同约定执行；李某的装修方案没有报批及审核，没有经过镇声市场公司确认；镇声房地产公司是涉案房屋的所有权人，镇声市场公司只是进行经营管理，是李某先存在违约行为，且镇声房地产公司已经向李某送达了解除合同通知书，李某也已经收到该通知书，镇声房地产公司及镇声市场公司不应承担赔偿责任。李某向一审法院起诉请求：一、确认李某与镇声市场公司于2015年1月24日签订的《镇声中央公园租赁合同》合法有效，并判令镇声房地产公司、镇声市场公司全面履行合同义务；二、判令镇声房地产公司、镇声市场公司停止侵权并依法承担下列违约责任：1、判令镇声房地产公司、镇声市场公司立即交付租赁房屋的钥匙，返还财产并赔偿李某125155.9元经济损失；2、判令镇声房地产公司、镇声市场公司在交付租赁房屋的钥匙后给予李某30天恢复装修原状的免租期限，即租赁期限从镇声房地产公司、镇声市场公司实际交付租赁房屋后三十日起满八年。镇声市场公司提起反诉，请求一、判令解除李某与镇声市场公司签订的《镇声中央公园租赁合同》；二、判令李某补缴房屋租赁费用122810元。一审法院认定事实：镇声房地产公司是自然人投资或控股的独立法人，镇声房地产公司是镇声市场公司的股东，占股80％。2015年1月24日以镇声市场公司为甲方，李某为乙方，双方签订一份《镇声中央公园租赁合同》，合同约定：第一条、租赁地点及面积：甲方将位于潜江市园林中路24号镇声中央公园项目一层101号的商铺，总出租的实际面积94．47平方米的商铺租赁给乙方。第二条、租赁期限及用途：租赁期从2015年6月1日起至2023年5月31日止，期限为八年；甲方拟定于2015年6月1日开业，但因规划等原因导致项目不能正式开业，则合同租赁期顺延；乙方承诺该商铺经营的品牌为童装、童鞋。第三条、租赁费用及支付方式：租金每月每平方米为130元，每月租金12281元，租赁期内租金按三个月提前支付36843元，租金自第4年起按8％年环比递增；租金在签订本合同时由乙方即时支付甲方，以项目正式营业起开始计租（装修期不计租金，期间产生的水电费由乙方自理等）；第四条、合同保证金：乙方于本合同签订日向甲方支付12281元的合同保证金；第五条、合同的变更、续约、解除与终止：商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同并收回出租商铺，乙方承担违约责任……未经甲方书面同意、拆改变动商铺结构的；第八、九条、甲、乙方的违约责任等条款。合同签订当日，李某向镇声房地产公司缴纳了12281元（一个月押金）及三个月租金36843元。2016年11月26日，镇声房地产公司向李某送达了“关于园林商贸城装修的通知”，通知要求“务必在2016年12月20日前完成所租赁商铺的装修，逾期，乙方应当依照合同约定承担相应的责任。”李某收到通知后的当日，与潜江市镇声物业服务有限公司签订物业服务合同、防护责任书，并向该公司缴纳了装修押金及垃圾清运费，同时，李某要求“1、园林路开2个门，2、商铺内商家自己做仓库。”镇声房地产公司聘用的招商经理胡锟（其职责为市场管理部经理，共同参与商场的营运管理）在防护责任书上注明“商家装修要求1、园林路开2个门，2、商铺内商家自己做仓库，开门必须装风帘，请物业配合。”并向李某发放了装修施工许可证。李某于2017年1月10日前装修完毕。庭审中，李某承认在商铺装修完后，收到过镇声房地产公司市场管理部的商铺装修整改告知书，要求1、封闭临园林北路已开的两个大门。2、拆除内场三面隔墙。3、摆设柜台高度不得超过1．4米。4、整改时限在15天以内，即2017年1月15日前完成装修整改。但镇声房地产公司、镇声市场公司未向一审法院提交李某收到商铺装修整改告知书的具体时间，镇声房地产公司、镇声市场公司于2017年1月14日将李某商铺大门锁住，使李某无法进场营业。园林商贸城（即李某租赁商铺所在地）于2017年5月1日开业。为此，李某于2017年7月13日向一审法院起诉。一审法院认为，李某与镇声市场公司签订的《镇声中央公园租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同没有违反法律、法规效力性的规定，应认定为有效合同。合同签订后，李某按合同的约定向镇声房地产公司交纳了合同保证金及提前交纳了三个月租金。2016年11月26日，镇声房地产公司通知李某装修时，李某当即与潜江市镇声物业服务公司签订了物业服务合同并交纳了相关费用，并提出在园林路开2个门，商铺内商家自己做仓库的要求，镇声房地产公司聘用招商经理胡锟在向李某送达的防护责任书注明：“商家装修要求，1、园林路开2个门。2、商铺内商家自己做仓库，开门必须装风帘，请物业配合。”并向李某发放了装修工程许可证。说明李某的装修方案及装修要求得到了镇声房地产公司、镇声市场公司的许可。李某装修完毕后，镇声房地产公司作为镇声市场公司的控制股东，以李某的装修破坏了商场的整体格局，损坏了商场的整体形象为由要求李某整改，在遭李某拒绝后，继而又将李某租赁的商铺锁住不让李某营业的行为不当，而镇声市场公司放任镇声房地产公司所采取的行为，造成其与李某签订的房屋租赁合同不能履行构成违约，李某要求继续履行合同的诉讼请求符合法律规定，应予支持。李某要求镇声房地产公司、镇声市场公司返还财产并赔偿125155.9元损失的请求，李某虽然向一审法院提交了装修的费用及相关产品的价格，但李某并未向一审法院提交其财产损失是否是镇声房地产公司、镇声市场公司造成的相关证据，对该请求，因李某提供的证据不足以认定其财产损失是由镇声房地产公司、镇声市场公司造成的，一审法院不予支持。镇声市场公司以李某未经书面同意，擅自改变商铺结构的行为违反合同的约定，反诉要求解除与李某签订的《镇声中央公园租赁合同》并补缴房屋租赁费用的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李某与镇声市场公司签订的《镇声中央公园租赁合同》有效，李某与镇声市场公司继续履行合同，履行期从镇声市场公司实际交付租赁房屋之日起计算租期。二、驳回李某要求镇声市场公司、镇声房地产公司返还财产并赔偿损失的诉讼请求。三、驳回镇声市场公司的反诉请求。案件受理费2963元，反诉费1481.5元，由李某负担1481.5元，镇声市场公司负担2963元。本院二审期间，镇声房地产公司围绕上诉请求依法提交了证据，李某和镇声市场公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：镇声房地产公司所举的湖北省潜江市建设行政执法责令改正通知书的复印件，李某对其真实性不予认可，且李某在商铺内做仓库，得到镇声房地产公司聘用招商经理胡锟的书面同意，该证据不能达到镇声房地产公司的证明目的，故本院对该证据不予采纳。镇声房地产公司所举的解除合同通知书及送达照片，因本案在审理过程中，李某的诉讼请求之一是要求镇声房地产公司、镇声市场公司全面履行涉案《镇声中央公园租赁合同》，李某系以实际行为表明不同意解除合同。镇声房地产公司在诉讼中向李某发出解除合同通知书，不符合法定和约定的解除合同条件，本院对该证据不予采信。二审查明，涉案房屋登记所有权人是镇声房地产公司，镇声房地产公司委托镇声市场公司负责镇声中央公园的项目的经营管理活动。镇声房地产公司在二审中认可镇声市场公司与李某签订合同的行为就是镇声房地产公司的行为。李某将涉案租赁商铺装修完毕后，在临街的玻璃幕墙上开了两扇门，另外三面墙都有安装货柜，铺了地板，墙上贴了墙纸，顶层安装有灯，并在商铺顶上隔了一层做仓库。镇声市场公司将涉案商铺大门锁住后，将商铺内三面货柜拆除并转移，地板、顶层及二楼的仓库没有拆除，墙纸基本完好。2016年11月20日，李某与潜江市广华华维装饰公司签订《牧童专卖店装修合同》，约定李某委托潜江市广华华维装饰公司装修涉案商铺，合同总金额145000元。李某于2016年11月28日、2016年12月30日、2017年1月20日、2017年2月10日分别向潜江市广华华维装饰公司支付7万元、25000元、15000元、35000元，共计145000元。在镇声市场公司将涉案商铺的货柜拆除后，潜江市广华华维装饰公司评估因拆除造成的损失为21205元，其中三面隔墙拆除7875元，墙纸人工及辅料5130元，形象柜及地台58**元，安装展柜费用2400元。2015年8月12日，李某购买门头LOGO和货柜等，支付54364.9元，李某陈述镇声市场公司原定2016年1月6日开业，但因为没有通过验收，就不能正常营业，李某不能进去装修，其订的货柜等长期放在外面，已全部损毁。2016年12月10日，李某与武汉市创新辉煌展柜有限公司签订《产品购销合同》，约定李某向武汉市创新辉煌展柜有限公司购买收银台、货柜等道具，合同价款为17523元。李某于同日向武汉市创新辉煌展柜有限公司支付17523元。2016年12月19日，李某向武汉市硚口区卡儿菲特服饰经营部购买货柜、模特台及陈列道具等，共支付29553元，此外，李某还支付了运费2350元。李某在二审中陈述如果要在镇声房地产公司和镇声市场公司选择一个出租主体，其选择镇声房地产公司作为出租方，由镇声房地产公司继续履行合同并赔偿损失。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人李某因与被上诉人湖北镇声房地产开发有限公司（以下简称镇声房地产公司）、湖北镇声市场管理有限公司（以下简称镇声市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2017）鄂9005民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某及其委托代理人江峰、被上诉人镇声房地产公司的委托诉讼代理人赵泓、被上诉人镇声市场公司的委托诉讼代理人陈家武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，李某与镇声市场公司签订的《镇声中央公园租赁合同》是双方意思的真实表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、镇声市场公司和镇声房地产公司是否应继续履行镇声市场公司与李某签订的《镇声中央公园租赁合同》；二、李某的损失是多少，应由谁赔偿。分析评判如下：一、关于镇声市场公司和镇声房地产公司是否应继续履行镇声市场公司与李某签订的《镇声中央公园租赁合同》的问题。涉案房屋登记所有权人是镇声房地产公司，镇声房地产公司委托镇声市场公司负责镇声中央公园的项目的经营管理活动，镇声房地产公司也认可镇声市场公司与李某签订合同的行为就是镇声房地产公司的行为，故镇声市场公司的行为对镇声房地产公司发生效力，其行为的后果也由镇声房地产公司负担。李某虽与镇声市场公司签订了《镇声中央公园租赁合同》，但缴纳的租金和押金都是直接交给镇声房地产公司。李某在二审中陈述如果要在镇声房地产公司和镇声市场公司选择一个出租主体，其选择镇声房地产公司作为出租方，由镇声房地产公司继续履行合同并赔偿损失。故李某选择镇声房地产公司作为合同权利义务的相对方主张权利，有事实和法律依据，本院予以支持。涉案合同在履行过程中，胡锟在向李某送达的防护责任书注明：“商家装修要求，1、园林路开2个门。2、商铺内商家自己做仓库，开门必须装风帘，请物业配合。”并向李某发放了装修工程许可证。胡锟是镇声房地产公司聘用的招商经理，其职责为市场管理部经理，共同参与市场的营运管理，其行为是职务行为，说明李某的装修方案及装修要求得到了镇声房地产公司的许可。李某装修完毕后，镇声房地产公司以李某的装修破坏了商场的整体格局，损坏了商场的整体形象为由要求李某整改，在遭李某拒绝后，继而又将李某租赁的商铺锁住不让李某营业。镇声房产公司不履行将涉案商铺交付给李某经营的义务，应承担继续履行的责任。故李某要求镇声房地产公司继续履行合同的诉讼请求符合法律规定，应予支持。镇声房地产公司应在本判决生效之日起15日内将涉案商铺交付给李某。同时，李某使用涉案商铺，在装修、经营过程中应符合消防安全要求。二、关于李某要求镇声房地产公司、镇声市场公司返还财产并赔偿125155.9元损失的请求应否得到支持的问题。李某的装修方案及装修要求得到了镇声房地产公司的许可。镇声房地产公司在李某装修完毕后，以李某的装修破坏了商场的整体格局，损坏了商场的整体形象为由将李某租赁的商铺锁住不让李某营业，镇声市场公司将货柜等拆除，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李某主张的2015年8月12日购买门头LOGO和货柜等，支付54364.9元，因镇声市场公司原定2016年1月6日开业，后来未按时开业，李某不能进去装修，其订的货柜等长期放在外面，已全部损毁。本院认为，李某对其镇声市场公司原定2016年1月6日开业，后来未按时开业，不能进店装修的主张未提交相应的证据，而且存在对自身的财产保管不善的过错，该部分损失不应由镇声房地产公司赔偿。李某主张的已用于涉案商铺装修的货柜等被镇声市场公司拆除并转移，因镇声市场公司的行为后果由委托人镇声房地产公司负担，镇声房地产公司应将拆除并转移的货柜等返还给李某，如果全部不能返还，应赔偿李某购买货柜等货款47076元（计算方式为17523元+29553元）及运费2350元；如果仅能返还部分，则应赔偿李某不能返还部分的相应价款及相应的运费（运费的计算方式为不能返还部分的价款÷47076元×2300元），不能返还部分对应的价款可以参照李某与货柜等的销售方签订的买卖合同及李某向货柜等的销售方付款的凭证。李某主张的装修损失21205元，本院认为，镇声市场公司将李某装修好的货柜拆除，必然会造成李某的装修损失，但李某主张的装修损失数额系为李某进行涉案商铺装修的潜江市广华华维装饰公司自行评估得出的，结合涉案商铺的地板、顶层及二楼的仓库没有拆除，墙纸基本完好等实际情况，故李某主张的装修损失21205元，不应全部得到支持，本院酌定李某的装修损失为13000元。综上所述，李某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条第一款、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省潜江市人民法院（2017）鄂9005民初1481号民事判决；二、李某与湖北镇声市场管理有限公司签订的《镇声中央公园租赁合同》有效，湖北镇声房地产开发有限公司继续与李某履行该合同，湖北镇声房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内将位于潜江市园林中路24号镇声中央公园项目一层101号商铺交付给李某使用。三、湖北镇声房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿李某的装修损失13000元，并将湖北镇声市场管理有限公司拆除并转移的货柜等返还给李某，如果全部不能返还，应赔偿李某购买货柜等货款47076元及运费2350元，如果仅能返还部分，则赔偿李某不能返还部分的相应价款及相应的运费（运费的计算方式为不能返还部分的价款÷47076元×2350元）。四、驳回李某的其他诉讼请求；五、驳回湖北镇声市场管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2963元，反诉费1481.5元，由李某负担1780元，湖北镇声房地产开发有限公司负担2664.5元。二审案件受理费2803元，由李某负担1683元，湖北镇声房地产开发有限公司负担1120元。本判决为终审判决。

法官助理　张茂书记员唐文