李某某,黑龙江西方房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告李某某，身份号码×××，住哈尔滨市道里区。
委托代理人孙鹏，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被告黑龙江西方房地产开发有限责任公司，代码12781525-8，住所地哈尔滨市道里区斜角街28号。
法定代表人刘光伟，总经理。
委托代理人刘玲玲，黑龙江朗信律师事务所律师。
委托代理人赵立岩，黑龙江朗信律师事务所律师。

原告李某某与被告黑龙江西方房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年5月27日受理。依法由代理审判员员雷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人孙鹏，被告黑龙江西方房地产开发有限责任公司委托代理人刘玲玲、赵立言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告在哈尔滨市道里区兆麟街有三处房产。2010年9月9日，原告与被告签定了住宅房屋拆迁产权调换协议，约定原告以三处房产与被告新建楼盘进行拆迁后产权调换，调换的房屋为位于哈尔滨市道里区兆麟街一层临街靠南侧使用面积89.10平方米门市一处、位于顶层即设备层下的使用面积120平方米住宅一处，协议附调换房屋结构、面积及具体位置图。双方同时还对临迁补助费的给付标准进行了约定。协议签订后，被告未按约定给付临迁补助费，并于2013年11月19日，超过约定交房期限的18个月的情况下通知进户。原告办理进户时，被告以各种理由不履行产权调换协议，至今未给原告办理进户手续。现诉请判令：一、被告履行产权调换协议，交付协议约定的两处房屋，并为原告办理进户及房屋所有权过户登记手续；二、给付自2010年9月至2014年6月的临迁补助费90440元。
被告辩称：自政府决定对哈尔滨市道里区兆麟街与斜角街的交叉口、兆麟街30号至42号楼房进行拆迁，政府及被告均多次向被拆迁人宣讲动迁政策，除原告以外的所有被拆迁户均配合政府，提供有关住宅或者“住改非”（即住宅房屋用作经营使用房屋）的相关手续办理动迁事宜，只有原告拒不配合。从拆迁开始，原告就声称其是“住改非”用房，有营业执照、税务登记等证件。原告一直在提无理条件，要求将三个住宅安置成门市，并要一个使用面积120平方米的楼房。原告的无理要求及纠缠干扰行为，严重的阻碍了该地段的拆迁工作和工程建设，使该地段的回迁居民不能如期进户，造成了一定的经济损失和社会影响。后被告提出如果原告能够提供“住改非”手续，可以答应原告所提条件。在签定协议的前一天，被告工作人员再三向原告强调，来时一定要带全“住改非”的证件（房屋所有权证、与经营房屋一致的工商营业执照、税务登记证、纳税票据等材料）。在签订房屋拆迁产权条换协议时，原告只带来了三本房屋所有权证，当工作人员要求其出示其他手续时，原告却说因为常搬家，未找到证件，但是表示有上述证件。当时工作人员认为既然原告声称有上述证件，那么就进户之前提供也可以，于是双方签订了协议。2013年11月15日，被告通过报纸通知被拆迁人于2013年11月19日核查进户手续，要求“住改非”用户必须提供相关手续。在核对进户手续时，原告未到场。过了一段时间后，原告找被告要求办理进户，被告让原告提供相关证件，但原告仍然未提供。从签定协议到核查进户，原告始终说有上述证件，但却一直提供不出合法有效的证明。2014年2月，原告向被告提供了一份工商登记表，但该登记表载明的营业地址及面积与实际拆迁房屋不符，不能证明原告被拆迁的房产是“住改非”用房。开庭前，经到工商机关查询，原告提供的白马小酒店经营地址与其动迁地址不符，不能证明具有经营性质，且兆麟街34号从未有过任何经营主体在此进行过经营。关于原告的第一项诉请，因原告以欺骗的手段骗取被告与其签订住宅房屋拆迁产权调换协议，且至起诉日仍不能提供任何证明其动迁的房屋住址系营业性的商住房，主张该份协议应予解除。原告被拆迁的是三处住宅，建筑面积为129.2平方米，使用面积为89.1平方米，在合同不具备约束力的情况下，可按照法定的“拆一补一”的原则予以安置。原告的第二项诉请计算方式有误，原告的临迁时间为2010年9月9日，办理入户时间为2013年11月19日，折合为38.9个月，按18个月内每平方米10元、超过18个月每平方米20元计算，应为77261.6元。被告已通过报纸公告等方式通知被拆迁人办理进户，但原告未提交进户手续无法进户，是其自身的原因，因迟延入户而扩大的损失应由原告自行承担。故原告请求支付临迁补助费的截止时间到2014年6月无法律及合同依据。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据并当庭举示：
证据一、房屋产权调换协议。证明原、被告双方协商一致，被告将原告原有的三套房产拆迁后，调换成被告新建楼盘的两处房产。协议明确了该两处房产的具体位置、面积，还约定了临迁补助费的计算方法。协议中确定原告原有房产为住改非用房。
证据二、结构面积图。证明被告应为原告具体安置的房屋面积及位置。
证据三、房屋所有权证。证明原告在被告新建楼盘处曾有房产。
证据四、收条。证明原告已将房屋及房屋产权证交给被告，履行了房屋产权调换协议约定的相关义务。
证据五、土地使用证。证明原告曾拥有三处房屋的土地使用权。
证据六、2013年11月的哈尔滨日报。证明被告在哈尔滨日报发布进户通知，被告所建楼盘可以办理进户，但被告不履行与原告的产权调换协议，拒绝将调换房屋交付给原告。
证据七、案外人胡震铭的进户手续。证明该楼盘已进户。
证据八、照片。证明新建楼盘的具体位置、门牌号及被告在该楼盘处发布了书面进户通知。
被告为证明其抗辩的理由成立，向本院提交如下证据并当庭举示：
证据一、哈尔滨市城市规划局关于拆迁意见的函及拆迁范围图、哈尔滨市房产住宅局摸底测算通知。证明被告的华侨归国留学人员商住楼建设项目拆迁范围为兆麟街与斜角街交叉口、兆麟街30号至42号二层、五层楼房。
证据二、房屋拆迁许可证、房屋拆迁批复。证明经哈尔滨市政府主管部门批准，被告对哈尔滨市道里区兆麟街与斜角街转角范围进行拆迁。
证据三、哈尔滨市房产住宅局拆迁通告。证明哈尔滨市房产住宅局公告了拆迁范围，自公告发布之日起，拆迁范围内的居民不准改变房屋和土地用途，不准建立新的房屋租赁关系。
证据四、中国人民银行黑龙江省分行国有土地使用证及原告动迁范围示意图。证明原告原有的房屋系中国人民银行职工分配房屋，其动迁位置根据示意图表明，在兆麟街32号。
证据五、哈尔滨市道里区斜角街、兆麟街拐角处项目拆迁须知。证明拆迁主管部门对拆迁政策包括“住改非”的政策和要求进行通知及公示。拆迁须知中明确：1、拆迁房屋以产权调换方式按照拆一还一的原则进行调换；2、住宅房屋用作经营使用的认定，按照《哈尔滨市房屋拆迁管理暂行办法》的规定执行，必须是拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录并与房屋所有权证、使用证、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致。
证据六、《哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定》、《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》。证明：1、对于实行产权调换的，按照“拆一补一”结算结构差价的方式执行，由被拆迁人按照被拆迁房屋重置价格与产权调换安置新建房屋结合按成本结算差价；2、被拆迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款；3、住改非（商）的房屋认定：该住宅在拆迁前及拆迁时用作经营使用；拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续，税务登记证并有纳税记录；房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致。原告不能提供房屋实际住所与营业地点一致的手续，不具有“住改非”的条件。
证据七、报纸公告。证明被告通知回迁住户应在2013年11月19日携带协议、身份证、工商营业执照、税务登记证、代码证、公章名章等手续办理进户。
证据八、工商登记表。证明原告于2014年2月向被告出具了其经营的白马小酒店的营业登记证明，证明上记载的该酒店经营注册地与原告实际动迁地址不一致，不能证明其原房屋是用于经营。原告至今未能提供证明其房屋系“住改非”的相关手续。
证据九、哈尔滨市工商局道里分局出具的工商登记表。证明原告名下只有一处经营场所在兆麟街18号，字号为白马小酒店的个体工商户。该酒店不在被告的拆迁范围内，并且场地面积与被拆迁房屋面积也不一致。在拆迁地点哈尔滨市道里区兆麟街34号从未有任何企业或个体工商户的登记。
经庭审质证，被告对原告举示的证据质证意见为：证据一的真实性无异议，但对证据的客观性、关联性有异议，协议中约定的原告用以置换的房产是“住改非”用房，但原告至今未提供住改非手续。协议第14条明确约定，“作为乙方有义务提供有关资料和证据，如乙方不如实反映情况，造成的一切后果由乙方自行负责”。原告仅口头称其房屋具有“住改非”性质，但未能提供“住改非”资料和证据。证据二质证意见同证据一，证据二作为协议的附件，应与主合同约定的内容承担同等的权利义务。证据三、四的真实性无异议。原告提供的该份证据能够证明被告的答辩主张，其调换的房产性质、用途均为住宅，而不具有住改非的商用性质，原告的房产系中国人民银行的房改售房，房屋坐落位置系原中国人民银行所属的土地以及建筑物上。2010年9月9日，被告仅收到了原告所要调换房屋的所有权证，而未提供与住改非有关的工商登记证、营业执照、纳税证明以及纳税登记证等。证据五系复印件，真实性不予认可。认为可以证明原告原有房屋坐落位置系兆麟街32号、34号，是中国人民银行所属土地上的房屋。证据六真实性无异议，能证明原告明知“住改非”用户应携带相关手续于2013年11月19日办理进户。证据七系复印件，不予质证，其他住户的入户手续与本案无关。证据八与本案无关，照片中显示的通知可以证明2013年11月16日被告已明确通知斜角街、兆麟街的被拆迁居民应携带相关手续办理进户并参加公开自选房号事宜。原告对其应履行的义务是明知的，对公开选择房号亦明知。
原告对被告举示证据的质证意见为：对证据一有异议，认为与本案无关，本案不是拆迁纠纷，而是合同纠纷。证据二、三、四的质证意见同证据一，小白马酒店注册地为兆麟街18号，后来街牌号变更为34号。证据五质证意见同证据一。证据六是相关政策及规定，不属证据。证据七真实性无异议，双方是平等合同关系，被告通知携带的手续对原告没有约束力。证据八真实性无异议，双方签定协议时，明确表述了三处房屋所有人系原告，其中一处房屋实际状态为住改非。证据九系复印件，不予质证。
根据原、被告的当庭陈述、辩解及对双方提供证据的分析，本院确认如下事实：
2009年8月21日，哈尔滨市房产住宅局哈房拆许字（2009）第023号房屋拆迁许可证批准被告对哈尔滨市道里区斜角街与兆麟街转角1057.90平方米范围进行拆迁，建设“归国人员商住楼”项目。原告三处房屋在拆迁许可范围之内。2010年9月9日，原、被告签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》。协议主要约定，一、乙方（原告）房屋位于道里区兆麟街34号，房屋所有权人李某某，私产，证载用途住宅，实际住改非，产权证号00104806，建筑面积42.05平方米，使用面积29.00平方米；道里区兆麟街32号-1-5号，私产、住宅，产权证号00102154，建筑面积43.94平方米，使用面积30.30平方米；道里区兆麟街32号-1-9号，私产住宅，产权证号00102153，建筑面积43.21平方米，使用面积29.80平方米。二、经双方协商，乙方选择产权调换的房屋使用面积为89.10平方米（高层）的户型，具体位置：兆麟街一层临街门市，南侧安置，室内净宽3.0米（见附件）。七、若乙方在过渡期限内自行解决临迁用房，甲方（被告）应支付乙方临迁补助费，以原房建筑面积每月每平方米10元计算，每6个月发放一次；若过渡期限超过18个月，从逾期之日起，以原房建筑面积每月每平方米20元计算，按月发放（该部分补助费不计入总补偿）。十五、说明与约定：经甲、乙双方协商，甲方同意在新建楼盘顶层即设备层的下一层安置一套使用面积120平方米住宅房屋（见附件），免交购房款。如该楼有车库或车位乙方可优先购买。”住宅房屋拆迁产权调换协议签订当日，原告将其被拆迁的三处房屋所有权证交予被告。2013年11月13日，被告以报纸刊登、张贴、电话通知的形式通知被拆迁人办理进户手续。具体通知内容为：“斜角街、兆麟街被拆迁居民：我公司经有关部门批准，拆迁安置房屋已验收合格，请携带好拆迁房屋原始验收单、协议、身份证、名章（住改非用户请携带工商营业执照、税务登记、企业法人代码证，以上证据需携带正、副本、公章、名章等手续，以上材料提供A4纸复印件一式两份）于2013年11月19日上午9：00时-11：00时在兆麟街30号一层核对进户手续，并于11月21日上午9：00参加公开自选房号，过期不候，后果自负。”原告在被告处办理进户过程中，被告以原告未提供相关手续为由拒绝为原告办理入户。至开庭日，被告未给原告办理进户手续，亦未给付原告临迁补助费。“归国人员商住楼”现已建成，部分被拆迁人已办理进户。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”本案中，原、被告对房屋的拆迁、回迁及临迁补偿均作出明确约定，双方应当依约履行。被告主要抗辩理由为原告未提供“住改非”手续，因而未给其办理进户。首先，双方合同对“住改非”手续是否是履行合同的必要条件未做约定；其次，双方已经通过协议第一条对原告房产“住改非”性质作出确认；第三，合同的签订除非有非常充分的反证，否则应当认定双方系建立在真实意思表示的基础之上。尤其根据当前社情，在拆迁补偿安置相关的政策、法律法规及操作程序的掌握上，被告作为房地产开发一方较作为个体的被拆迁人处于更加优势的地位，且拆迁前期的摸底调查是拆迁必经程序，被告对原告房产情况应当有所了解。故此，被告以原告未提供“住改非”手续为由拒绝履行合同的抗辩，本院不予采纳。关于临迁补助费问题，根据合同的约定，原告计算方法及结果正确，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：

一、本判决生效后十日内，被告黑龙江西方房地产开发有限责任公司按照住宅房屋拆迁产权调换协议第二条、第十五条的约定向原告李某某交付坐落于哈尔滨市道里区兆麟街与斜角街交口处“归国人员商住楼”兆麟街一层临街门市使用面积89.10平方米（南侧安置，室内净宽3.0米）户型一处，“归国人员商住楼”顶层即设备层下一层使用面积120平方米的住宅房屋一处；被告黑龙江西方房地产开发有限责任公司协助原告李某某办理房屋进户手续及房屋产权登记、更名过户手续；
二、本判决生效后十日内，被告黑龙江西方房地产开发有限责任公司给付原告李某某临迁补助费90440元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费1286元，由被告负担（此款原告已预交，待本判决生效后十日内，被告给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并提出副本两份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

代理审判员 员雷

书记员： 王蕊