李某与黄某某、汤龙泉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：王凤云，上海达隆律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘悦，上海达隆律师事务所律师。
　　被告：黄某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　被告：汤龙泉，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：何忠成，上海沪元律师事务所律师。
　　原告李某诉被告黄某某、汤龙泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人王凤云、被告汤龙泉及其委托诉讼代理人何忠成到庭参加诉讼，被告黄某某经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令被告将上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权变更登记在原告李某名下；2、被告支付违约金(以90万元为基数，按照日万分之五自2017年11月25日计算至实际过户之日)。庭审中，原告表示对违约金诉请不再主张。事实和理由：2013年10月21日，被告黄某某和汤龙泉签订《上海市浦东新区航头镇588弄11号1102室出售转让协议》，黄某某将其所有的动迁房售予汤龙泉。双方约定签订本协议至办理汤龙泉为产权人期间，汤龙泉有权变更买受人，黄某某无偿配合汤龙泉和汤龙泉指定的客户签订转让出售协议。合同签订后，汤龙泉向黄某某支付了房款，黄某某向汤龙泉交付了系争房屋。因系争房屋不符合动迁房过户条件，产权登记在黄某某名下。
　　2015年10月25日，经房产中介介绍，被告汤龙泉代理黄某某先与原告签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，同日收取原告购房定金3万元。2015年11月7日，被告汤龙泉儿媳柳俊持公证委托书代理黄某某与原告签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋以总价110万元的价格售予原告。双方约定原告2016年5月30日前支付房款至90万元，被告2016年5月30日前交房，2018年9月30日之前双方办理过户手续。
　　合同签订后，原告按照合同约定向被告汤龙泉支付房款至90万元，被告汤龙泉亦将系争房屋交付原告占有使用。2017年9月之后原告多次通知被告交付房屋尾款并办理过户手续，但被告汤龙泉提出不增加房款不予过户。原告经房地产交易中心查询得知系争房屋已于2017年11月24日登记在案外人徐某某名下。
　　原告另案起诉至上海市松江区人民法院，请求法院判令黄某某与徐某某的房屋买卖合同无效，徐某某配合黄某某将系争房屋产权恢复登记至黄某某名下。法院于2018年12月17日作出(2018)沪0117民初13059号判决书，依法支持原告的诉讼请求，该判决书已生效。
　　原告认为，被告应当按照约定履行将系争房屋过户至原告名下的义务，故提起本案诉讼。
　　被告汤龙泉辩称，要求驳回原告请求。合同当事人主体资格有冲突，黄某某与本案无关，合同实际权利人为汤龙泉。原告和被告汤龙泉的买卖合同中约定原告先支付尾款，汤龙泉才有义务向原告过户，在原告没有支付尾款的情况下，原告无权要求被告将房屋过户。在房屋过户至徐某某名下之前，黄某某曾要求涨价，为此汤龙泉另行支付了12万元。为使房屋处于汤龙泉控制之下，保证过户行为安全有效，黄某某根据汤龙泉的指示将房屋过户在徐某某名下，但徐某某只是替汤龙泉代持房屋。(2018)沪0117民初13059号案件判决撤销前，只要原告支付尾款，汤龙泉可以将房屋过户给原告，撤销判决导致汤龙泉对房屋交付能力的受限或丧失，客观上造成汤龙泉履行不能。原告未按约定支付尾款，是实际违约人，汤龙泉依合同享有解除权，故当庭通知原告解除合同并承担违约责任。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，汤龙泉对原告提交的证据真实性均不持异议，原告对汤龙泉提供代收条的三性均不认可。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并根据证据本身反映的内容及与案件的关联性认定本案事实。原告提供的配套商品房供应单无原件、原告提供的朱军收取121,000元的收据及汤龙泉提供的内容涉及12万元溢价款的代收条(由代收人朱军签字)均涉及案外人，上述证据本案不作认定。
　　经审理，本院确认如下事实：
　　2013年10月21日，黄某某与汤龙泉签订《上海市浦东新区航头镇588弄11号1102室出售转让协议》，协议约定，甲方(黄某某)将2013年取得的系争动迁安置房以721,000元的价格出售给乙方(汤龙泉)，系争房屋满足上市交易条件可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理产证。付款及补充协议：1、2013年10月17日乙方支付甲方首付款2万元；2、2013年10月21日支付至50万元；3、2013年12月30日付121,000元；4、在甲方产证办出，乙方支付5万元；5、若乙方要求甲方配合乙方做好全权委托公证，甲方无偿配合乙方做好全权委托公证。材料甲方提供，费用由乙方承担；6、在双方签订本协议至办理乙方为产权人的产证期间，乙方有权变更买受人，所得利益由乙方支配，甲方无偿配合乙方和乙方指定客户签订转让出售协议。2013年10月21日，黄某某出具收到汤龙泉50万元房款的首付款收据。
　　2015年2月27日，黄某某取得系争房屋产权证，房屋建筑面积65.34平方米。
　　2015年4月10日，黄某某就委托汤龙泉儿媳柳俊出售系争房屋相关事宜办理了委托公证。
　　2015年10月25日，经中介居间介绍，汤龙泉代黄某某与原告签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定黄某某将系争房屋以110万元的价格售予原告。当日，汤龙泉收取原告购房定金3万元。
　　2015年11月7日，汤龙泉儿媳柳俊代黄某某与原告网签《上海市房地产买卖合同》，合同约定，甲方(黄某某)将系争房屋以总价110万元售予乙方(原告)，甲方于2016年5月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，2018年9月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另在合同附件三“付款协议”中约定，签订本合同前，乙方已支付甲方定金3万元，签订本合同当日，乙方应支付甲方部分房价款47万元，两笔合计50万元作为乙方支付的全额首期款；乙方应于2016年5月30日前，支付第二期房价款40万元；乙方应于双方申请办理房地产交易过户手续前，支付甲方第三期房价款20万元。2015年11月8日、2016年5月21日，原告转账支付汤龙泉47万元、40万元。之后，汤龙泉将系争房屋交付原告使用至今。
　　2017年10月21日，黄某某与案外人徐某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定黄某某将系争房屋以721,000元的价格售予徐某某。2017年11月24日，徐某某登记为系争房屋权利人。
　　2018年8月1日，原告起诉至上海市松江区人民法院，要求判令徐某某与黄某某就系争房屋签订的房屋买卖合同无效等。该案审理中，原告申请查封了系争房屋。上海市松江区人民法院于2018年12月17日作出(2018)沪0117民初13059号民事判决书，判决：一、徐某某与黄某某就系争房屋签订的房屋买卖合同无效；二、徐某某协助黄某某办理系争房屋产权恢复登记手续，由徐某某名下恢复登记至黄某某名下。
　　另查，2018年8月20日，上海市浦东新区住宅发展和保障中心出具《申请/购买共有产权保障住房后购买商品住宅认定意见书》，主要内容为：原告家庭于2015年11月6日签订共有产权保障住房购房合同(汇仁馨苑项目浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积76.61平方米)，现申请购买其他商品住房，建筑面积小于90平方米。目前该户家庭购买商品住房后，仍符合住房困难面积标准。根据《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》第九条规定，现其已符合商品住房购买条件。
　　审理中，为保证合同顺利履行，原告自愿将尾款20万元交至法院代管款账户，并表示过户所需税、费全部由原告承担。
　　另，汤龙泉称，其为本案实际出卖人，当时过户到徐某某名下是因为原告无力支付尾款，而汤龙泉可能有债务怕被查封；包括黄某某提出加价多支付的12万元，汤龙泉共向黄某某支付了841,000元；若法院支持原告诉请，尾款应支付给汤龙泉。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护，具有法律效力。根据原告与黄某某签订的《上海市浦东新区航头镇588弄11号1102室出售协议》，在签订协议至办理汤龙泉为产权人的产证期间，汤龙泉有权变更买受人，所有利益由汤龙泉支配，黄某某无偿配合汤龙泉和汤龙泉指定客户签订转让合同。2015年10月25日汤龙泉代黄某某与原告签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》以及根据汤龙泉指示，其儿媳柳俊于2015年11月7日持公证委托代黄某某与原告网签《上海市房地产买卖合同》，表明汤龙泉行使了其与黄某某所签出售协议中，汤龙泉有权变更买受人的合同权利，即通过原告与黄某某直接签订买卖合同的形式实现买受人由汤龙泉变更为原告。现(2018)沪0117民初13059号民事生效判决书已作出系争房屋产权恢复登记至黄某某名下的判决，系争房屋过户登记至原告名下已不存在履行障碍，原告要求黄某某协助办理过户的诉请，具有事实和合同依据，本院予以支持，原告支付的购房尾款由汤龙泉享有。原告与黄某某所签合同的过户履行期限届满前，黄某某将系争房屋售予徐某某并办理了过户登记，该事实导致黄某某无法再配合原告办理过户手续，对此原告享有不安抗辩权，汤龙泉以原告未按约支付尾款构成违约为由，认为其享有解除权的抗辩意见，不能成立。根据汤龙泉的答辩意见，如果为保证原告过户安全，汤龙泉根本无需通过先由徐某某代持，再转让过户给原告的交易方式，即完全可以在2017年11月直接将房屋过户登记在原告名下，至于汤龙泉所述当时未直接过户给原告的原因，无证据佐证。汤龙泉关于原告另案起诉行为导致其履行不能的抗辩意见，明显缺乏合理性和说服力，本院不予采信。原告放弃违约金的诉请，系当事人对自身民事权利的处分，本院予以准许。被告黄某某经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　被告黄某某于本判决生效之日起十日内协助原告李某办理将上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告李某名下的手续，过户所需税、费均由原告李某负担；过户同时，原告李某支付被告汤龙泉购房尾款20万元。
　　案件受理费14,700元，由被告黄某某、汤龙泉负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李跃跃

书记员：黄  政