李某与武汉澳兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：李某。
委托代理人：易洞宾，湖北正康律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉澳兴置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区军山大道特1号2楼。
法定代表人：刘建华，该公司总经理。
委托代理人：郑仕玉、李远，该公司员工。

李某与武汉澳兴置业有限公司（以下简称澳兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理，依法适用简易程序，由审判员朱晓勤于2015年12月15日公开开庭进行了审理。李某及其委托代理人易洞宾，澳兴公司的委托代理人郑仕玉到庭参加诉讼。经批准，本案延长审理期限三个月，现已审理终结。
李某本诉诉称：2015年4月7日，李某经澳兴公司售楼部服务人员介绍，同意以贷款方式买房。澳兴公司销售人员拿来商品房买卖合同、贷款借款合同及代理协议让李某签署。李某没有时间阅读合同具体条款，即按澳兴公司的指向签署合同，且李某未收到该合同。当日，李某按被告澳兴公司的要求付清了首付人民币121，000元。大概3天后，银行电话通知李某不能办理贷款，李某即向澳兴公司提出因贷款办不了要终止合同。澳兴公司提出要李某办理假离婚遭拒，双方协商无果。李某认为：双方签订的合同不能成立，澳兴公司在销售中存在瑕疵，在签订正式购房合同前应先查明李某是否有贷款资格，且涉案销售合同为格式化合同，条款及附件都不是双方协商的结果。澳兴公司根据合同条款要求李某承担违约责任，显失公平。故李某诉请法院判令：1、澳兴公司返还李某售房款人民币121，000元及利息；2、澳兴公司承担本案全部诉讼费用。
澳兴公司针对李某的本诉辩称：涉案商品房买卖合同已经成立并生效，该合同是政府和房管局制定的合同范本，不属于格式合同，双方应严格遵守。根据合同约定，李某存在逾期付款的违约行为，而澳兴公司没有违约情形。澳兴公司作为开发商无法得知李某及其配偶是否具有贷款资格，李某不能因为贷款不能就拒绝通过其他方式履行付款义务。因此李某应承担违约责任，且没有理由要求退还房款，其要求支付利息的请求也没有事实和法律依据。
澳兴公司反诉诉称：澳兴公司与李某于2015年4月7日签订《武汉市商品房买卖合同》，约定李某购买澳兴公司开发建设的武汉市蔡甸区军山街小军村海伦堡君临长江滨江苑第C05座13层4号房屋，房屋总价款为人民币403，000元，付款方式为按揭贷款，其中，首付款人民币243，000元于2015年4月14日前支付，余款人民币160，000元于签订合同当天办理完按揭手续。但李某仅支付人民币121，000元，经多次催促拒绝付款。故澳兴公司反诉请求判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、李某支付违约金人民币20，150元；3、李某承担本诉及反诉的诉讼费用。
李某针对澳兴公司的反诉辩称：李某至今未收到澳兴公司加盖公章的商品房买卖合同，故合同尚未正式签订也未成立，所以不存在解除合同及支付违约金的问题。李某按澳兴公司销售人员的指引签署合同时，澳兴公司并未告知存在合同附件及补充协议，也未对合同附件中不利于李某的内容进行提示和说明，应属无效。澳兴公司提出解除合同的诉讼请求也反映其有返还售房款的意思表示，对该意思表示不持异议。本案诉讼费应由澳兴公司承担。
经审理查明：2015年4月7日，李某（买受人）与澳兴公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（含附件），合同载明：买受人购买澳兴公司投资建设的海伦堡·君临长江滨江苑C05座13层4号商品房；总价款为人民币403，000元；付款方式为贷款付款，买受人应于2015年4月14日前一次性存入商品房首付款人民币243，000元，其他价款办理贷款等内容。该合同第七条载明：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款等内容。该合同附件六《合同补充协议》第四条第（二）款载明：《商品房买卖合同》第六条“买受人形式及付款时间”修改、增补为：买受人在办理银行按揭程序中，若出现按揭申请未获银行批准情形的，买受人应在收到出卖人付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，逾期则视为买受人违约，买受人应依据《商品房买卖合同》第七条及本《补充协议》第五条相关约定向出卖人承担相应责任等内容。第五条载明：《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”修改、增补为：若买受人逾期付款，出卖人解除本《商品房买卖合同》的，买受人应向出卖人支付房价款总额5%的违约金，若买受人已支付部分房价款，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金，该违约金与逾期付款等其他违约金分别处理等内容。李某于签订合同当日向澳兴公司交纳首付款人民币121，000元。此后，因贷款银行对李某及配偶进行征信调查时，发现李某的配偶存在呆账尚未解决，故未能办理贷款手续。李某随即向澳兴公司提出要求返还购房款，而澳兴公司坚持要求李某按《合同补充协议》条款履行义务。双方协商无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明：涉案《武汉市商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》系澳兴公司自拟的格式条款。澳兴公司未提供证据证实在李某签署合同时对附件内含有补充协议条款进行了提示，也无证据证实其对格式条款的具体含义及不利于买受人的内容对李某进行了解释说明。
以上事实，有庭审笔录，李某提交的购房款发票、证人证言，澳兴公司提交的《武汉市商品房买卖合同》及附件、武汉市商品房预售许可证，本院调查笔录等证据，经庭审质证予以证明。

本院认为：李某与澳兴公司签订的《武汉市商品房买卖合同》包含主合同和附件两部分。其中主合同除违约金的约定过高应予调整外，其他条款未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效。澳兴公司自拟的《武汉市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》为澳兴公司单方拟定的格式条款。该补充协议中含有的修改、增补条款涉及变更合同履行方式、出卖人责任免除、买受人义务增加等内容，澳兴公司将《合同补充协议》以合同附件的形式与主合同同日签署，且无证据证实在李某签署合同时对附件内含有补充协议条款进行了提示，也无证据证实对格式条款的具体含义及不利于买受人的内容进行了解释说明，有违反公平和诚实信用原则，该补充协议对李某没有约束力。主合同约定的付款方式为贷款付款，为保证合同正常履行，李某在签订商品房买卖合同前应对自身及配偶的信贷资格予以核实，但李某未尽核查义务，草率签订合同，最终因未通过银行征信审核无法办理贷款而导致商品房买卖合同无法履行，李某对于主合同的履行不能存在缔约过错，应承担相应违约责任。鉴于李某与澳兴公司均有不再继续履行合同的意思表示，澳兴公司主张解除涉案《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。综合考虑李某在知悉不能贷款后已及时向澳兴公司明确表示不再继续履行合同的意愿，且澳兴公司在本案中亦未提供证据证实合同不能履行对其所造成的损失，李某要求返还已付购房款人民币121，000元的主张，本院予以支持。李某要求澳兴公司承担利息的主张，因其所应承担的违约责任，本院不予支持。李某关于合同未成立的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。澳兴公司要求李某承担的其他违约责任，因李某不能履行合同的原因并非完全由其个人主观因素造成，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除李某和武汉澳兴置业有限公司于2015年4月7日签订的《武汉市商品房买卖合同》；
二、武汉澳兴置业有限公司于本判决生效之日起5日内向李某返还已付房款人民币121，000元；
三、驳回李某的其他本诉请求；
四、驳回武汉澳兴置业有限公司的其他反诉请求。
本案本诉受理费人民币2，720元，减半收取人民币1，360元，反诉受理费人民币304元，减半收取人民币152元，合计人民币1，512元，由武汉澳兴置业有限公司负担。因此款李某垫付人民币1，360元，武汉澳兴置业有限公司将其应付款项人民币1，360元连同上述判决款项一并付给李某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　朱晓勤

书记员：陈小雯