李文臣与承某东某房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告：李文臣，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，个体工商户，住河北省围场满族蒙古族自治县。
委托代理人：王海涛，河北泓鹏律师事务所律师。
被告：承某东某房地产开发有限公司（以下简称东某公司），住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路，统一社会信用代码：91130828670339636W。
法定代表人：王树东，职务：董事长。
委托代理人：马利亚，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，东某公司法律顾问，住河北省围场满族蒙古族自治县。

原告李文臣与被告东某公司合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李文臣的委托代理人王海涛、被告东某公司的委托代理人马利亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李文臣向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订《商品房抵顶欠购地款协议书》有效。2、要求被告给付原告河东新村3号楼、8号楼总计20套住宅楼，总价值金额为1,319,880.00元。3、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月5日，原被告双方签订了《商品房抵顶购地款协议书》，被告以其将开发的河东新地3号楼、8号楼总计20套住宅楼房抵顶拖欠原告土地转让价款。现在河东新村3号楼、8号楼工程已部分取得售楼许可，原告要求被告履行协议的约定，为原告自行销售所抵顶楼房提供购房合同、购房意向书等手续。被告推拖不履行合同约定，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，要求被告履行合同。
被告东某公司辩称，我公司对原告的诉讼请求不认可，原、被告之间是委托开发置换协议。2013年1月9日原、被告签订委托协议，原告将自己的土地1488.30平方米委托被告公司开发置换楼房面积为1488.30平方米。原、被告签订的其他协议不能脱离开发置换协议。原、被告之间不是购地关系，被告不欠原告购地款。置换协议是一平抵一平，置换期间被告公司给了原告现金200万元，后双方又签订了一份合同，是要一半现金一半楼房，即1488.30的一半。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证当事人之间无无异议的证据，均对对方提交的证据提出异议。本院根据当事人的诉辩陈述，对当事人所提交的证据进行审查核实，综合分析认定如下：2013年1月9日原、被告签订了《委托开发置换协议》，协议约定：“甲方承某东某房地产开发有限责任公司，乙方李文臣，经甲乙双方协商，甲方同意接受乙方委托将河东村锥子山大集南乙方自有宅院与河东锥子山大集地役一并进行开发。拆迁置换补偿标准：1、房屋所有权证标准的主房及附属房（小房），每一平方米置换楼房住宅一平方米（建筑面积）。2、空地面积（土地使用证载明面减去主房、附属房简易房面积后的剩余面积）每一平方米置换楼一平方米。置换面积1488.30平方米。”但该协议签订后，未按上述协议履行。2016年11月5日原、被告双方又签订了《商品房抵顶欠购地款协议书》，协议书约定：“甲方承某东某房地产开发有限责任公司，乙方李文臣，甲乙双方本着公平、公正、平等、自愿的原则，根据《中华人民共和国合同法》和相关的法律规定，经充分协商，达成如下协议：一、截至2016年10月19日甲方累计欠购乙方名下国有土地款及利息10,920,352.00元。二、本协议签订后甲方付给乙方人民币2,000,000.00元。其中：本协议签订之日甲方付乙方现金人民币500,000.00元，到2016年12月31日前再付现金人民币1,500,000.00元。为保证甲方不失信。甲方用8#楼东单元15层东房、17层西户、21层西户三套房产计389.25平方米做抵押。抵押金额150万元。到期如果甲方不能如期付给乙方150万元现金，此三套房产由乙方变卖抵顶。三、甲方开发建设的河东新村项目欠购买乙方国有土地剩余款本息计892万元，到2017年8月19日取得预售许可证后的利息为195万元，本息合计1087万元。因甲方资金周转较紧，双方同意用3#、8#楼计17套商品房抵顶，面积约2090平方米，房号为3#楼2套：3-4-1701，面积88.05平方米、3-4-1901室面积88.05平方米；8#楼15套：西单元7层东户面积125.52平方米，东单元15层西户面积125.52平方米，东单元17层东户面积138.21平方米，东单元18层东户面积138.21平方米，西户面积125.52平方米，东单元19层东户面积138.21平方米，西户面积125.52平方米，东单元22层东户面积138.21平方米，西户面积125.52平方米，东单元23层东户面积138.21平方米，西户面积125.52平方米，东单元24层东户面积138.21平方米，西户面积125.52平方米，东单元25层东户面积138.21平方米，西户面积125.52平方米，面积差异互不找价。四、抵项价格，甲方抵顶给乙方的商品房约定结算单价为5,200.00元每平方米。五、抵顶商品房的相关约定：1、抵顶给乙方的商品房由乙方自行销售，销售房款全部归乙方所有。2、乙方销售商品房的各种手续和税费与甲方向市场销售的商品房同样对待，包括商品房销售合同，商品房贷款、商品房发票、房屋产权证等由甲方办理和开具。4、上述约定抵顶给乙方的商品房，甲方不得另行出售给第三人。”合同还对其他事项进行了约定。东某公司盖章、法定代表人王树东签字、王虎签字、李文臣、李敏娟签字捺手印。后附抵顶明细表，总价款11,168,196.00元。协议签订后，被告至今未将商品房交付给原告，也未兑现合同中约定给付的现金。原、被告所主张的涉案楼房主体工程已经完工，未取得售楼许可证。

本院认为，原、被告开始是双方签订了《委托开发置换协议》，原告将自己的房屋院落以及自己拥有使用的土地使用权置换给被告开发建房，换取一定面积的楼房。但在履行过程中，被告未按约定的期限履行合同的约定，致使双方通过协商又签订了《商品房抵顶欠购地款协议书》，将原来的委托开发置换变更为以商品房抵顶欠购地款，并对抵顶的商品房、价款、相关手续如何办理、税费如何缴纳均作出了明确的约定，是当事人的真实意思表示，该协议不违反国家有关土地开发利用，商品房买卖的法律法规规定，不损害国家、集体或者他人的利益，合同合法有效，应依法予以保护。根据合同约定，被告东某公司取得了土地使用权并已经进行了建设楼房的开发利用，并且楼房建设的主体工程已经结束，回迁户已经开始办理回迁手续。因此，被告东某公司应该按合同的约定将约定抵顶欠购地款的商品房交付给原告，全面履行合同的规定。被告东某公司诉称的双方不是购地关系，双方签订的《商品房抵顶欠购地款协议书》无效，缺少事实和法律依据，违反诚信原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告李文臣与被告承某东某房地产开发有限责任公司签订的《商品房抵顶欠购地款协议书》有效。
二、限被告承某东某房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内将原、被告双方约定的抵顶购地款的17套楼房：即3#楼2套：3-4-1701，面积88.05平方米、3-4-1901室面积88.05平方米；8#楼15套：西单元7层东户面积125.52平方米，东单元15层西户面积125.52平方米，东单元17层东户面积138.21平方米，东单元18层东户面积138.21平方米，西户面积125.52平方米，东单元19层东户面积138.21平方米，西户面积125.52平方米，东单元22层东户面积138.21平方米，西户面积125.52平方米，东单元23层东户面积138.21平方米，西户面积125.52平方米，东单元24层东户面积138.21平方米，西户面积125.52平方米，东单元25层东户面积138.21平方米，西户面积125.52平方米交付给原告李文臣，抵顶金额为10,920,352.00元。
三、限被告承某东某房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付拖欠购地款1,500,000.00元。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如未按判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100,951.28元，保全费5,000.00元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承某市中级人民法院（同时预交与一审同等数额的上诉费）。

审判长 曲云泽
审判员 王平
人民陪审员 王云鹏

书记员： 左晓辉