李文某、李军民等与湖北松某房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告：李文某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区，
委托诉讼代理人：汪耀斌，湖北坤正律师事务所律师。
原告：李军民，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区，
委托诉讼代理人：汪耀斌，湖北坤正律师事务所律师。
原告：李媛，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区，
委托诉讼代理人：汪耀斌，湖北坤正律师事务所律师。
被告：湖北松某房地产开发有限公司，住所地湖北省黄冈市黄州区红卫路98号，统一社会信用代码9142110067642075M。
法定代表人：黄永生，董事长。
委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪涛，湖北中鑫律师事务所律师。

原告李文某、李军民、李媛与被告湖北松某房地产开发有限公司(以下简称松某公司)合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪耀斌、被告的委托代理人肖红、汪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文某、李军民、李媛向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告同被告签订的《联合整体改造旧城协议书》及《松某华庭还建房屋确认书》为有效合同；2、判令被告交付松某华庭3-304号房、3-703号房、3-2004号房、3-2301号房、3-2302号房，1、2、3、4号门面四间（面积200平方米），并判令被告协助办理上述不动产登记及承担登记费用；3、由被告承担本案诉讼费用、保全费及保险费。
被告松某公司辩称：拆房屋是事实，但是《联合整体改造旧城协议书》依法应当无效。被告是房地产开发企业，没有房屋拆迁许可证，不是合法的征收主体，房屋应该是国家征收。《松某华庭还建房屋确认书》是在《联合整体改造旧城协议书》的基础上签订的，具有附属性，是从合同，《联合整体改造旧城协议书》被认定为无效后，《松某华庭还建房屋确认书》当然也无效。根据现行的规定，应该是已交付的房屋远大于黄冈市实际还建安置的面积，超过了1:1.2的面积，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，庭审时提交了如下证据：
证据一、居民身份证三份。拟证明原告主体资格。
证据二、企业信息一份。拟证明被告主体资格。
证据三、《房地产开发投资协议书》、授权委托代理人证书各一份。拟证明2014年3月9日被告同胡进国签订《房地产开发投资协议书》，约定由胡进国负责松某华庭项目拆迁还建安置补偿协议签约及协议内容的落实并负责开发、建设、结算相关事宜。
证据四、《联合整体改造旧城协议书》三份、《松某华庭还建房屋确认书》两份。拟证明原告同被告签订了《联合整体改造旧城协议书》，约定被告拆除三原告房屋后承诺还建三原告3-304、3-703、3-2004、3-2301、3-2302五套房屋，1、2、3、4号门面四间（面积200平方米）。
被告对原告提交的上述证据进行了质证：对证据一、二无异议。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，认为《房地产开发投资协议书》系复印件，不符合证据的要求，没有证明力，且该证据与本案没有关联性，是湖北松某房地产开发有限公司与胡进国之间的另一法律关系，《房地产开发投资协议书》是在《联合整体改造改造旧城协议书》之后签订的，与本案没有关联性，不能作为本案证据进行使用。授权委托代理人证书系复印件，不符合证据形式，没有证明力；就其内容来看，与本案无关。对证据四《联合整体改造旧城协议书》的真实性无异议，对证明目的有异议，该协议书是在湖北松某房地产开发有限公司取得松某华庭的这块地开发之前，主体不符合法律规定，无签约资格。《松某华庭还建房屋确认书》是胡进国签的字，没有湖北松某房地产开发有限公司盖章，是无效的，胡进国没有得到授权，要求还建的面积明显违反法律规定，拆除的面积显然违反了城市还建政策的规定。
被告为反驳原告的诉讼请求，庭审时提交了如下证据：
证据一、湖北松某房地产开发有限公司的营业执照及资质证书。拟证明松某房地产公司是合法的房地产开发有限公司。
证据二、湖北松某房地产开发有限公司支付土地出让金付款凭证2份及黄冈市国土资源局的收据2份、国有土地使用权出让合同及土地使用权证各一份。拟证明：1.湖北松某房地产开发有限公司于2014年11月24日支付竞拍土地保证金1212万元、土地摘牌后于2015年3月18日再支付土地出让金336万元，共计支付了土地出让金1548万元；2.湖北松某房地产开发有限公司于2015年3月25日办理了土地使用权证；3.“松某华庭”项目土地是国有建设用地出让的，丁正馨等人的房屋属于国有土地上的房屋拆迁与征收。
证据三、李文某、李军明、李媛的房屋所有权证及收到安置房屋的凭证。拟证明原告的房屋位于红卫路、花园路（××）××区，是政府征收范围。
证据四、同地段的政府征收补偿方案及3份《花园路片区（二期）房屋拆迁产权置换补偿协议书》。拟证明原告的房屋置换面积大大超出了同地段的政府征收补偿方案。
原告对被告的上述证据进行了质证：对证据一的营业执照真实性和证明目的无异议，对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为这是被告同黄冈市国土资源局土地征用发生的关系，与本案没有关联性，原告的房屋已经被拆除，房屋所有权证、土地使用证已交付给被告。对证据三的真实性无异议，这是湖北松某房地产开发有限公司与政府发生的行政关系，与本案的民事诉讼没有任何关联，恰恰说明房屋所有权、土地使用权属于被拆迁房屋业主以及其他拆迁户的。证据四与本案无关联性。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落在黄州××组的房屋，房屋所有权证登记在李军民名下。2010年9月9日，湖北松某房地产开发有限公司（甲方）与李文某、李军民、李媛（乙方）分别签订了《联合整体改造旧城协议书》，胡进国作为甲方代表、项目负责人在协议书上签字，并加盖了湖北松某房地产开发有限公司印章；李文某、李军民、李媛在协议书上签名。协议书约定还建面积：门面一间从北至南第三间，门面三间1、2、4号，每间面积约为45-50平方米；住房使用面积（含公摊面积）约110平方米一套，128平方米一套；128平方米一套，第20层100平方米一套，90平方米一套；停车位一个；还建楼层：楼层从第三层（含第三层）以上，七层以下依次安排，门面协商安排，关于楼层的安排由乙方内部协商调整；协议书还对还建标准、双方责任等其他事项进行了约定。2016年5月12日，李媛与胡进国签订了一份《松某华庭还建房屋确认书》，确认松某华庭还建楼中的还建房，其中3单元23层2301号房已交付李媛占有、使用。2016年5月12日，张敏与胡进国签订了一份《松某华庭还建房屋确认书》，确认松某华庭还建楼中的还建房，其中3单元20层2004号房,3单元7层703号房已交付李军民占有、使用。

本院认为，合同有效的一般要件是：一、当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的民事权利能力和民事行为能力。二、合同当事人的意思表示真实。三、合同不违反法律或者社会公共利益。原告李文某、李军民、李媛与被告湖北松某房地产开发有限公司签订的《联合整体改造旧城协议书》由原被告自愿签字盖章，是双方真实意思表示，没有违反法律规定和社会公共利益，应认定为合法、有效。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。”原告向法庭提交了授权委托代理人证书复印件，拟证明胡进国有权代理“松某华庭”项目开发、建设、结算相关事宜，但被告湖北松某房地产开发有限公司对该证据有异议，认为系复印件，没有证明力。《松某华庭还建房屋确认书》是李媛、张敏与胡进国签订的，被告湖北松某房地产开发有限公司未盖章，且被告湖北松某房地产开发有限公司有异议，故《松某华庭还建房屋确认书》不符合有效合同的要件。原告李文某、李军民、李媛请求确认《松某华庭还建房屋确认书》为有效合同及其他的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，判决如下：

一、原告李文某、李军民、李媛与被告湖北松某房地产开发有限公司签订的《联合整体改造旧城协议书》有效；
二、驳回原告李文某、李军民、李媛的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告湖北松某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审判长 戴金海
审判员 余晓利
人民陪审员 倪德安

书记员： 刘昭