李文某、李军民合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告)：李文某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区，
上诉人(原审原告)：李军民，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区，
上诉人(原审原告)：李媛，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区，
共同委托诉讼代理人：汪耀斌，湖北坤正律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：周纯，湖北坤正律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：湖北松泰房地产开发有限公司，住所地湖北省黄冈市黄州区红卫路98号。
法定代表人：黄永生，董事长。
委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师。

上诉人李文某、李军民、李媛、湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称松泰公司）因合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2018）鄂1102民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
李文某、李军民、李媛上诉请求：1、确认双方签订的《松泰华庭还建房屋确认书》为有效合同；2、判令松泰公司交付松泰华庭3-304号房、3-703号房、3-2004号房、3-2301号房、3-2302号房，1、2、3、4号门面四间（200平方米），并判令松泰公司协助办理上述不动产登记及承担登记的费用；3、由松泰公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、《松泰华庭还建房屋确认书》是胡进国实施的职务行为，亦是对《联合整体改造旧城协议书》及《联合整体改造旧城补充协议书》约定的还建房屋的确认，一审不作认定显属错误。1、我方在一审中提交的《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》已由胡进国签字确认，松泰公司拒不提供其持有的原件，应认定该协议书和证书内容真实。2、一审已依职权调取了上述协议书和证书，其仍以未提供原件为由不认定其证明力自相矛盾，同时胡进国在接受一审法院调查时亦认可上述协议书和证书是真实的。3、黄冈市仲裁委员会（2018）黄仲裁字第011号裁决书、黄冈市中级人民法院（2018）鄂11民特8号民事裁定书、黄冈市中级人民法院（2018）鄂11民再23号民事判决书以及湖北省高级人民法院鄂民申1174号裁定书等生效文书，均认定上述协议书和证书真实。二、松泰公司应按合同约定全面履行自己的义务，一审认定合同有效却驳回我方主张松泰公司履行义务的诉讼请求明显错误。本案房屋拆迁安置补偿实行的是房屋产权调换，然后以货币结算差价。松泰公司已交付的三套房屋未办理备案登记，另外一套房屋和门面仍未交付使用，其应当承担继续履行合同并承担损失的违约责任。
松泰公司上诉请求:撤销一审判决第一项，改判驳回李文某、李军民、李媛的诉讼请求。事实与理由：一、《联合整体改造旧城协议书》和《联合整体改造旧城补充协议书》因合同主体和内容都不合法，应当无效。本公司是房地产开发企业，没有房屋拆迁许可证，上述协议违反了《城市房屋拆迁管理条例》的强制性规定，同时松泰华庭项目的土地是由国家进行征收，本公司不是合法的征收补偿主体，故上述协议主体不合法。上述协议对被拆迁房屋的面积及补偿标准不确定、不统一，同时每个拆迁户的标准也不一致，且全部拆迁户补偿的面积大于实际建设的面积，因其补偿标准不符合黄冈市的拆迁补偿交易习惯、补偿政策和公序良俗原则，故应当确认上述协议无效。二、李文某、李军民、李媛被拆迁的房屋已得到补偿，其房屋产权置换的要求远远超过法律规定的合理补偿范围，应将超出1：1.2的房屋返还给本公司。
李文某、李军民、李媛向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认双方签订的《联合整体改造旧城协议书》及《松泰华庭还建房屋确认书》为有效合同；2、判令松泰公司交付松泰华庭3-304号房、3-703号房、3-2004号房、3-2301号房、3-2302号房，1、2、3、4号门面四间（面积200平方米），并判令松泰公司协助办理上述不动产登记及承担登记费用；3、由松泰公司承担本案诉讼费用、保全费及保险费。
一审法院认定事实：坐落黄州××组组的房屋，房屋所有权证登记在李军民名下。2010年9月9日，松泰公司（甲方）与李文某、李军民、李媛（乙方）分别签订了《联合整体改造旧城协议书》，胡进国作为甲方代表、项目负责人在协议书上签字，并加盖了松泰公司印章；李文某、李军民、李媛在协议书上签名。协议书约定还建面积：门面一间从北至南第三间，门面三间1、2、4号，每间面积约为45-50平方米；住房使用面积（含公摊面积）约110平方米一套，128平方米一套；128平方米一套，第20层100平方米一套，90平方米一套；停车位一个；还建楼层：楼层从第三层（含第三层）以上，七层以下依次安排，门面协商安排，关于楼层的安排由乙方内部协商调整；协议书还对还建标准、双方责任等其他事项进行了约定。2016年5月12日，李媛与胡进国签订了一份《松泰华庭还建房屋确认书》，确认松泰华庭还建楼中的还建房，其中3单元23层2301号房、3单元23层2302号房已交付李媛占有、使用。2016年5月12日，张敏与胡进国签订了一份《松泰华庭还建房屋确认书》，确认松泰华庭还建楼中的还建房，其中3单元20层2004号房，3单元7层703号房已交付李军民占有、使用。
一审法院认为，合同有效的一般要件是：一、当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的民事权利能力和民事行为能力。二、合同当事人的意思表示真实。三、合同不违反法律或者社会公共利益。李文某、李军民、李媛与松泰公司签订的《联合整体改造旧城协议书》由双方自愿签字盖章，是双方真实意思表示，没有违反法律规定和社会公共利益，应认定为合法、有效。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。”李文某、李军民、李媛向法庭提交了授权委托代理人证书复印件，拟证明胡进国有权代理“松泰华庭”项目开发、建设、结算相关事宜，但松泰公司对该证据有异议，认为系复印件，没有证明力。《松泰华庭还建房屋确认书》是李文某、李军民、李媛与胡进国签订的，松泰公司未盖章，且松泰公司有异议，故《松泰华庭还建房屋确认书》不符合有效合同的要件。李文某、李军民、李媛请求确认《松泰华庭还建房屋确认书》为有效合同及其他的诉讼请求，因证据不足，不予支持。遂判决：一、李文某、李军民、李媛与松泰公司签订的《联合整体改造旧城协议书》有效；二、驳回李文某、李军民、李媛的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人未提交新的证据。
本院经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，1、因湖北兴玖房地产投资有限公司与松泰公司债权人代位权纠纷一案，本案所涉五套还建房屋，除3-2301号房，另四套房于2018年3月23日被本院查封，期限为3年。本案二审期间，根据湖北兴玖房地产投资有限公司的解封申请，本院对李文某、李军民、李媛名下的3-304房予以解封。2、《联合整体改造旧城协议书》第三条甲方责任约定“……甲方负责办理原房屋所有权证或土地使用证（其税、费等由甲方承担）。如乙方超出原房屋所有权证或土地使用证面积的部分，一切税、费由乙方承担……”。3、一审中，胡进国在接受法院调查时对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》的真实性没有异议。根据本院（2018）鄂11民再23号民事判决书查明，松泰公司的法定代表人黄永生在湖北省高级人民法院2018年4月19日组织的听证中对《授权委托代理人证书》的真实性予以认可。湖北省高级人民法院（2018）鄂民申1174号民事裁定亦对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信。

本院认为，本案的争议焦点系《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议书》及《松泰华庭还建房屋确认书》是否合法有效，李文某、李军民、李媛的诉讼请求是否应予支持。
本案诉争的合同实质上系拆迁安置补偿合同，且前两份合同的成立生效时间为2010年9月和12月，当时《国有土地上房屋征收与补偿条例》尚未公布实施，原《城市房屋拆迁管理条例》仍然有效，故本案诉争合同的效力应根据原《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以确定。原《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定，“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”。第三十四条规定，“违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款”。《最高人民法院关于当前形式下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条关于正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力规定：“15、正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。本案中，松泰公司虽然没有取得房屋拆迁许可证，违反了原《城市房屋拆迁管理条例》的规定，但该条例并未明确规定违反该规定将导致合同无效，且从立法目的看，拆迁人需办理拆迁许可证，是为了加强对城市房屋拆迁的管理、规范城市房屋拆迁工作，为了维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人能得到合理的安置及补偿，这是对拆迁人资格的限制，而非对行为的限制。因上述规定仅是为了行政管理的需要而设置，并非针对行为内容本身，违反该规定使合同继续有效并不会损害国家利益和社会公共利益。同时，违反上述规定所需要承担的是行政处罚责任，故该条例规定的房屋拆迁许可制度应属于管理性的强制性规定，并非效力性的强制性规定，并不能以违反原《城市房屋拆迁管理条例》为由认定本案的合同无效。《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议书》系李文某、李军民、李媛和松泰公司的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，一审认定两份协议书合法有效是正确的，本院亦予以支持。关于《松泰华庭还建房屋确认书》的效力，虽然该确认书只有胡进国签字没有松泰公司盖章，但根据李文某、李军民、李媛提交的《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》，胡进国系受松泰公司的委托对松泰华庭项目进行开发、建设和结算等，且湖北省高级人民法院生效裁判文书已对上述《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信，且胡进国、松泰公司的法定代表人黄永生之前也对《授权委托代理人证书》予以认可，故本院对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》的真实性亦予以采信。胡进国作为松泰公司的委托代理人签署《松泰华庭还建房屋确认书》系履行职务行为，并未超出委托权限，该行为合法有效，对松泰公司依法具有约束力。松泰公司应向李文某、李军民、李媛交付已被解封的3-304号房屋，并协助办理该房屋的不动产登记，关于办理登记的税费承担，双方已在《联合整体改造旧城协议书》中进行约定，该约定不违反法律规定，双方应按该约定履行。对于另外四套房屋，因李文某、李军民、李媛已实际占有，故李文某、李军民、李媛要求判决交付该四套房屋已无实际意义，对其该项请求本院不予支持。对于协助办理该四套房屋的不动产登记的请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”的规定。因该四套房屋已处于查封状态，依上述规定属于限制交易的情形，房屋的最终产权归属存在不确定性，因此，本院对李文某、李军民、李媛的该项请求亦不予支持，李文某、李军民、李媛可待房屋限制交易情形解除后依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条规定另行主张权利。关于门面问题，因双方签订的《联合整体改造旧城协议书》及《联合整体改造旧城补充协议书》对此约定不明，双方在确认房屋时又未对门面进行最终确认，且实际建设的门面与当时签订的协议不一致，故对李文某、李军民、李媛要求按协议约定交付门面并办理不动产登记的诉讼请求本院亦不予支持，其可在与其他拆迁还建户就门面协商达成一致意见后另行主张权利。
综上所述，李文某、李军民、李媛的上诉请求部分成立，予以支持；松泰公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实不清，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖北省黄冈市黄州区人民法院（2018）鄂1102民初1123号民事判决第一项，即“一、李文某、李军民、李媛与湖北松泰房地产开发有限公司签订的《联合整体改造旧城协议书》及《联合整体改造旧城补充协议书》有效”；
二、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2018）鄂1102民初1123号民事判决第二项，即“二、驳回李文某、李军民、李媛的其他诉讼请求”；
三、李媛与湖北松泰房地产开发有限公司签订的《松泰华庭还建房屋确认书》有效；
四、湖北松泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向李文某、李军民、李媛交付松泰华庭3-304房屋，并协助办理不动产登记，办理登记的税费未超出原房屋面积的部分由湖北松泰房地产开发有限公司承担，超出原房屋面积的部分由李文某、李军民、李媛承担；
五、驳回李文某、李军民、李媛的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由湖北松泰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费160元，由李文某、李军民、李媛负担60元，湖北松泰房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。

审判长 张焱奇
审判员 涂建锋
审判员 林俊

书记员： 朱思源