李某某与绥化市第五副食品商店房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，职业个体业主，现住绥棱县。
委托代理人韩峰，黑龙江继东律师事务所律师。
被告绥化市第五副食品商店。
法定代表人柏平芝，职务经理。
委托代理人孔祥雨，该公司法律顾问。
委托代理人宋丽莉，该公司法律顾问。

原告李某某与被告绥化市第五副食品商店（以下简称五副食）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2013年7月1日作出（2011）绥北商初字第103号判决书，判后，被告五副食不服，向绥化市中院提起上诉，绥化市中院于2013年11月25日作出（2013）绥民三商终字第61号民事裁定书，以原审认定事实不清，程序违法为由，裁定：一、撤销北林区人民法院（2011）绥北民商初字第103民事判决；二、本案发回北林区人民法院重审。北林区法院依法组成合议庭，由审判员韩延彬担任审判长并主审，代理审判员司琪、人民陪审员万千里参加合议，于2014年7月24日公开开庭审理了此案，原告李某某及委托代理人韩峰，被告五副食法定代表人柏平芝及委托代理人孔祥雨、宋丽丽到庭参加诉讼，现本案已审理完毕。
原告李某某诉称，2008年12月1日被告五副食将位于绥化市北林区中直路与中兴路交叉路口处160平方米房屋租赁给李巍，2009年末被告经李巍同意又将该房屋租赁给原告李某某，年租赁费50,000.00元。2010年8月10日原、被告又签订租赁协议一份，将原告租赁房屋的北侧170平方米房屋又租赁给原告，年租赁费50,000.00元。原告对租赁的房屋进行了装修，支付装修费485,000.00元。2010年4月中旬，刘立辉从房产处购得原告承租的东半部分150平方米房屋，并办理了房屋产权登记，原告便从150平方米房屋迁出。被告承认未经房产处授权将此房出租给原告，但不知道房产处出售此房的事实。故原告提起诉讼，请求确认原告租赁房屋中150平方米部分无效；判令被告赔偿原告装修及经营损失即1,381,505.00元，诉讼费用由被告负担。
被告绥化市五副食辩称，同意确认150平方米房屋租赁合同无效，同意在法律规定的范围内承担赔偿责任;原告提出的营业损失被告不应承担;原告提出的装修损失，被告同意赔偿，但原告要求赔偿数额过高，且没有证据证实损失数额，故不同意原告要求的赔偿数额。

本案争议焦点：一、原告与被告争议的150平方米房屋租赁合同是否有效；二、原告要求被告赔偿装修费及经营损失1,381,505.00元的诉讼请求是否有理，应否得到支持。
原告李某某为支持其诉讼主张，提供了如下证据：
1、2005年3月24日绥化市房产事业管理局颁发的房屋所有权证书（复印件）一份，证实房屋所有权人为绥化市五副食、房屋坐落位置春雷街、建筑面积175.72平方米、房屋丘号为1304、幢号006、房号104、房屋结构砖混、设计用途为营业等事实。
2、租赁协议书一份，证实被告五副食将位于正大街与中直路交叉口、面积为160平方米左右的一楼营业室南侧房屋租赁给富安娜，租期为三年（自2008年12月1日至2011年12月1日）、年租金为50,000.00元的事实。
3、房屋租赁协议书一份，证实2010年8月10日被告五副食将位于正大街与中直路交叉口、面积为170平方米左右的一楼营业室北侧房屋租赁给富安娜，租期五年（自2010年9月1日至2015年9月1日）、年租金50,000.00元的事实。
4、个体工商户营业执照（复印件）一份，证实原告李某某系绥化市北林区富安娜家居用品商店业主，发照时间为2009年9月1日、发照机关为绥化市工商行政管理局北林分局。
5、2008年9月1日黑龙江省单位往来资金结算票据一份、2009年8月31日、2009年11月30日、2010年8月10日收条各一份，证实原告分四次向五副食缴纳租金，每次交50,000.00元，合计交纳房租费200,000.00元的事实。
6、2010年9月5日店面装修合同、富安娜家纺商店店面施工预算单、证明各一份，合同记载发包方为李某某、承包方为王维泰、双方对装修富安娜相关事宜做了约定，其中包括合同预算金额为485,000.00元、施工期限为2010年9月5日起至2010年10月8日止等内容，合同上有原告李某某、王维太签字并盖有绥化市创艺美术装潢广告设计有限公司（以下简称创艺广告）合同专用章；富安娜店面施工预算单记载预算名称包括人工费、材料费、管理费，费用共计485,000.00元，加盖创艺广告合同专用章及原告李某某的签字；证明一份证实创艺广告与原告在2010年9月5日签订施工合同，于2010年9月6日施工，2010年10月8日交工，费用为485,000.00元，上面盖有创艺广告73364281X公章，并有承包人王维太的签字。
7、借据一份，证实2011年1月10日被告五副食向原告李某某借款10,000.00元的事实。
8、房屋所有权证（复印件）一份，证实位于绥化市春雷街8委47组（1804-011-105）面积为150平方米房屋所有权人系刘立辉，登记时间为2011年4月7日。
9、2011年4月30日绥化大鑫会计师事务所有限公司（以下简称大鑫事务所）出具的绥鑫会师专审字（2011）第13号绥化市北林区富安娜家居用品商店专项审计报告，证实2011年1-4月份利润为243,122.00元。
10、2011年4月29日大鑫事务所业务委托协议书一份，证实原告李某某委托大鑫事务所对其营业收入、营业成本、经营费用、利润情况进行评算。
被告五副食为支持其抗辩理由，提供了如下证据：
1、企业法人营业执照、企业法人组织机构代码证，证实被告单位具备法人资质。
2、租赁协议书一份，证实被告五副食将位于正大街与中直路交叉口、面积为160平方米左右的一楼营业室南侧房屋租赁给富安娜，租期为三年（自2008年12月1日至2011年12月1日）、年租金为50,000.00元的事实。
3、2010年8月10日房屋租赁协议书一份，证实五副食将位于正大街与中直路交叉口、面积为170平方米左右的一楼营业室北侧房屋租赁给富安娜，租期五年（自2010年9月1日至2015年9月1日）、年租金50,000.00元的事实。
4、2010年5月25日绥化市房产管理处直管公房租赁合同（复印件）一份（绥房租字29号），证实出租方为绥化市房产管理处，承租方为五副食，合同约定房屋坐落于中直路正大街口，面积为150平方米，租赁期自2010年1月1日至2010年12月31日，租金为25,000.00元，证实被告租赁该房屋后又转租给原告。
5、绥化市北林区国家税务局调取的原告报税情况，证实自2006年至2011年原告的纳税情况，通过纳税情况看，原告每月零售额最高8,000.00元。
6、照片一组，证实原富安娜现好运来蛋糕世界门脸情况、室内的装修情况，证实依据剩余部分装修，是可以对原富安娜的装修价值进行鉴定的。
本院围绕双方当事人争议的事实、焦点组织了质证：
一、被告绥化市第五副食品商店对原告李某某提供的证据的质证意见
被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、7、8均无异议;对证据6即装修合同有异议，称无法确认是否确实是双方履行的合同，对装修的数额及价格有异议，不能证明装修的支出是485,000.00元，合同前面承包人是王维泰，后面盖的是公司的公章，原告是发包给公司还是自然人不能确定。另外，证明在证据中不是证据的一种，属证言材料，证明证实工程是由法人来进行的，王维泰仅是项目经理，如果按合同内容来说是包工不包料，被告认为装修合同的真实性是不可靠的，认为是原告为了打官司而编造的;对证据9、10即大鑫事务所的出具的审计报告及委托协议书有异议，称审计报告不属于司法鉴定，是原告委托的对其财会凭证的一种审计。既然原告有账目可审计，应向法庭提供最原始的账目凭证，经被告质证无异议后，被告认可，如有异议，就进行司法鉴定，依据司法鉴定赔偿。
二、原告李某某对被告绥化市第五副食品商店提供的证据质证意见
被告提供的证据1、2、3、4，原告均无异议;对证据5即绥化市北林区国家税务局调取的原告报税情况有异议，称超过举证期限，不予质证;证据6即照片有异议，称照片无拍摄时间、位置，反映不出原富安娜装修的整体情况。
根据双方当事人的质证意见，合议庭综合审查认证如下：
原告提供的证据1、2、3、4、5、8，被告对上述证据无异议，可确认原、被告之间的租赁关系，且具有证据的真实性、合法性、关联性，本院对上述证据予以确认;证据6即装修合同、装修预算单、证明，本院认为，原告与创艺广告签订的合同不能充分证实其装修价格，合同内容显示预算金额为485,000.00元，并不能作为直接证据证实装修实际支出金额，本院对该证据不予确认;证据7即欠条，因与本案无关，系原、被告之间的借贷关系，本院不予采信；证据9、10即大鑫事务所的出具的审计报告及委托协议书，本院认为，大鑫事务所虽然系合法注册的具有审计资格的公司，但其出具的审计报告是原告自行委托的评估报告，被告在庭审中对真实性提出异议，要求原告提供原始帐目用以核实营业收入情况，原告未能提供，本院对其真实性不予确认。
被告提供的证据1、2、3、4、5，本院认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认;证据6即照片，因原、被告就装修损失的鉴定问题经多次协商亦不能达成一致意见，导致无法鉴定，本院对该证据不予确认。
本院根据确认的证据及双方当事人的陈述，查明案件事实如下：
原告李某某系富安娜商店个体业主，原告于2008年12月1日与被告五副食签订房屋租赁合同，被告将位于正大街与中直路交叉口、总面积为325.72平方米中的南侧160平方米左右的一楼营业室租赁给原告李某某用于经营富安娜商店，租期为三年（自2008年12月1日至2011年12月1日）、年租金为50,000.00元；2010年8月10日，原告又与被告五副食签订一份房屋租赁协议书，被告将与上述同一房屋中的北侧面积为170平方米左右的一楼营业室租赁给原告，租期五年（自2010年9月1日至2015年9月1日）、年租金50,000.00元，两份租赁协议书上均有五副食法人代表傅元俊、原告李某某的签字并加盖有五副食公章。原告李某某承租面积为325.72平方米全部房屋后，进行了整体装修。并于2008年9月1日、2009年8月31日、2009年11月30、2010年8月10日分别四次向被告每次交纳租金50,000.00元，共计200,000.00元。2011年4月7日，案外人刘立辉从绥化市房产管理处购得原告承租的325.72平方米房屋的东侧150平方米房屋，并办理了产权证。经被告确认，原告承租的325.72平方米房屋中有150平方米所有权人系绥化市房产管理处，被告从绥化市房产管理处承租该房屋，与绥化市房产管理处一年一签合同，最后一次签合同约定的租期是2010年1月1日至2010年12月30日，2011年1月27日，在绥化市房产管理处出卖该房屋前曾向被告下达过搬迁通知书，被告并没有向原告告知此情况，原告于2011年5月1日得知房屋已经被卖出，被迫从东侧150平方米房屋中迁出，于2011年12月1日迁至新址并开始营业，因在此过程中造成的损失，经与被告五副食协商未果。故原告诉讼来院，要求确认被告出租给原告325.72平方米房屋中的150平方米无效;赔偿原告装修损失485,000.00元及经营损失896,505.00元，合计1,381,505.00元，并承担本案诉讼费用。审理中，被告同意确认租赁给原告的150平方米无效，在法律规定的范围内承担赔偿责任;原告的营业损失被告有责任，但属于缔约过失责任，不应承担营业损失赔偿责任;关于原告的装修损失，被告同意承担赔偿责任，但对赔偿数额有异议，赔偿数额过高。经本院调解未果。
本院认为，关于原告李某某与被告五副食租赁合同中被绥化市房产管理处卖给案外人刘立辉的150平方米房屋租赁合同是否有效的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”的规定，被告五副食未经房屋所有权人绥化市房产管理处同意，擅自与原告李某某签订五年的房屋租赁合同，属无权处分，故原、被告签订的五年合同应认定为无效合同。
关于原告要求被告赔偿装修费的问题及经营损失的诉讼请求应否得到支持的问题。原告装修事实确实存在，装修费用实际发生，但原告提供的装修合同、清单及证明无法确认装修损失数额，原告不能提供能充分证实其实际装修费用的证据，亦不同意对装修费用进行鉴定，故原告对装修费用问题应承担举证不能的责任。在本院主持调解的过程中，被告同意赔偿原告装修损失100,000.00元，本院认为，被告同意赔偿的数额属于被告对其民事权利的处分，且符合客观事实，应予认定；关于原告要求赔偿营业损失的问题，因被告无权处分争议的房屋，导致原、被告租赁合同无效，租赁合同无法继续履行，被告应承担原告相应的合理损失，原告自行委托大鑫会计事务所的审计报告系原告单方委托行为，且该事务所不具备司法鉴定资质，被告对鉴定报告的公正性提出质疑，原告亦不能向本院提供其营业收入的财会凭证、票据等，被告在庭审中向法庭提交原告的纳税情况表中体现了原告向税务机关申报的营业收入，证实原告月营利收入8,000.00元有据可查，应予确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：

一、原告李某某与被告绥化市第五副食品商店签订的租赁协议书及房屋租赁协议书中涉及绥化市房产管理处所有的150平方米房屋的租赁合同无效；
二、被告绥化市第五副食品商店赔偿原告李某某装修损失100,000.00元；
三、被告绥化市第五副食品商店赔偿原告李某某经营损失56,000.00元（2013年5月1日至2011年12月1日即7个月，每月按税务机关出示的原告申报利润8,000.00元计算）。
以上二、三项于本判决书生效后十日内一次性付清。
案件受理费17,234.00元，由原告李某某负担13,814.00元，由被告绥化市第五副食品商店负但3,420.00元，保全费5,000.00元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院

审判长 韩延彬
代理审判员 司琪
人民陪审员 万千里

书记员： 杨波