李某某与袁某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住随州市。委托诉讼代理人黄大力、吴涛，湖北美佳律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告袁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住随州市曾都区。

原告李某某向本院提出诉讼请求：依法判令,一、被告袁某某腾退租用我所有的位于随州市××区××中心天津××号的商铺；二、被告向我支付从租赁合同到期日起至腾退之日止的违约金（依合同约定，每逾期腾退1天按200元计算）；三、被告向我支付其所拖欠的自2015年11月至2018年10月的物业管理费1731元（按577元/年计）；四、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年5月10日，我与被告袁某某签订《商铺租赁合同》，约定被告租用我所有的位于随州市××区××中心天津××号的商铺，租期为1年，租金为3万元/年，被告承担租赁期间的物业管理费，合同终止后，被告若逾期腾退房屋，则应向我支付违约金，每延期一日按200元计付。租赁期满后，被告拒不腾退所租用我的商铺，并拖欠从2015年11月至2018年10月的物业管理费1731元，我经多次与被告协商无果，特诉至法院。被告袁某某辩称，实际承租原告商铺的人不是我，是我的老板，且没有支付原告的租金及物业管理费，是因该商铺存在漏水，且原告又上调了租金。请求与原告协商解决此纠纷。经审理查明，2017年5月10日，原告李某某与被告袁某某签订一份《商铺租赁合同》，主要约定:原告将其所有的位于随州市××区××中心天津××号的商铺租赁给被告袁某某经营使用，租赁期限为1年；租金为3万元，被告应于合同签订之日支付；被告还应于合同签订之日向原告交纳保证使用房屋无损及经营保证金1000元；被告在租赁期间的物业管理费、水电及其他服务费用由其自行交纳；被告在租赁期满前30日通知原告是否续租，如被告不愿续租，租期届满之次日，被告应将商铺交还给原告；若被告到期不退房，则按每天200元计算（违约金）。合同签订后，被告依约向原告支付了租金3万元并交纳了保证金1000元，原告即将房屋交付给被告经营使用。租赁期间和期满后，被告一直没有支付该房屋的物业管理费。租赁期届满后,原告向被告通知若续租则要上调房屋租金，但被告表示只愿意按原租金标准继续承租，原告不同意，双方因此未能达成续租协议。后原告催促被告腾退该房屋未果，遂诉至本院。本院认为，原告李某某与被告袁某某所签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反相关法律和行政法规的规定，合法有效，应受法律保护。由于该合同期限已到，故在双方没有达成续租协议的情况下，被告应当依约将租赁房屋腾退并返还给原告，被告至今仍占用该房屋的行为，属违约，应承担违约责任，腾退并向原告返还该租赁房屋，且应支付违约金。但因该合同所约定的违约金为期满后每占用一天租赁房屋按200元计，比照租金，该违约金应为过高，虽然被告未提出请求酌减，但本院仍应依民法的公平原则予以酌减，因此，由于原告就被告未按约定返还租赁房屋的实际损失为房屋被占用期间的租金，故依《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院确定本案的违约金标准按双方合同约定的租金的1.3倍即每占用一日按106.849元（30000元÷365×1.3）计。被告向原告所支付的保证金1000元，原告应予退还，可以从违约金中扣减。另外，由于原告系涉案租赁房屋的权利人即业主，而房屋物业管理费的支付义务人是按业主确认的，双方在合同中约定被告直接向物业管理方支付租赁期间的物业管理费，实际为被告应向原告承担物业管理费的支付义务，只是为方便，变更了履行对象。故被告未依涉案合同约定直接向物业管理方支付该房屋租赁期间的物业管理费，即应向原告支付。但依涉案合同的约定，被告应承担的物业管理费的期间范围仅限于其租赁和占用期间，原告该项主张中的合同前即2015年11月至2017年5月9日期间的物业管理费，不应由被告承担，故本院不予支持。且原告对被告若逾期占用租赁房屋超过2018年10月以后的物业管理费未行主张，故本院不予处理。基于上述理由，可以确认被告应向原告支付的物业管理费为817.36元（48.08元/月×17个月——年物业管理费577元，即为月48.08元，期间2017年5月10日至2018年10月10日计17个月）。被告辩称其并非涉案租赁合同的承租方及没有支付占用费系因原告出租的房屋漏水和原告的租金提高，或与事实不符，或无事实和法律依据，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
原告李某某与被告袁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人黄大力、被告袁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告袁某某于本判决生效之日起十日内腾退并返还其承租的原告李某某位于随州市曾都区香江商贸中心天津三街1号的商铺并按每日106.849元的标准向原告支付自2018年5月11日起至实际腾退返还之日止的违约金（其已付的保证金1000元可从中扣减），同时向原告支付物业管理费817.36元；二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费500元，原告李某某负担30元，被告袁某某负担470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。