李某某、李双十房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事判决书

抗诉机关沧州市人民检察院。
申诉人（原审被告、反诉原告）李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住。
委托代理人崔美虹，海岳律师事务所律师。
被申诉人（原审原告、反诉被告）李双十，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，沧州市第一中学退休教师，住石家庄市裕华区。
被申诉人（原审原告、反诉被告）任冬梅（系李双十之长女），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省电视台职工，住址同上。
被申诉人（原审原告、反诉被告）任冬云（系李双十之次女），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市黄浦区。
三被申诉人李双十、任冬梅、任冬云委托代理人曹迎滨、刘峰，河北衡泰律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）杨秀敏（系李某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，沧州市弹簧厂工人，住沧州市运河区。
原审被告（反诉原告）李洪丽（系李某某之女），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大化百利职工，住址同上。
原审被告（反诉原告）孙景云（与李洪丽系夫妻关系），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大化百利职工，住址同上。
委托代理人李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住沧州市运河区。
原审被告（反诉原告）李宏业（系李某某之女），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大化百利职工，住址同上。（缺席）

申诉人李某某与被申诉人李双十、任冬梅、任冬云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年2月1日作出（2008）运民三初字第561号民事判决书，已发生法律效力。原审被告李某某等五人不服，向沧州市中级人民法院申请再审。沧州市中级人民法院于2011年4月8日作出沧民申字第1号民事裁定书，裁定驳回再审申请人的再审申请。李某某等五人不服，向沧州市运河区人民检察院申请监督，沧州市运河区人民检察院提请沧州市人民检察院抗诉。沧州市人民检察院于2014年5月22日作出沧检民行抗（2014）第3号民事抗诉书，提出抗诉。沧州市中级人民法院于2014年8月22日作出（2014）沧立民监字第3号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。沧州市运河区人民检察院检察员王文胜出庭支持抗诉，申诉人李某某及其委托代理人崔美虹，被申诉人李双十、任冬梅、任冬云委托代理人曹迎宾、刘峰，原审被告杨秀敏、李洪丽，原审被告孙景云委托代理人李某某，到庭参加诉讼。原审被告李宏业经合法传唤未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，合同法第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
本案根据录音内容显示，李双十提出以15万元价格将房屋卖予李某某，但需保留李双十的居住权；不能转卖，如转卖可以以同等价格回购。这里对保留居住权的约定尚需进一步明确（如居住期限、居住方式、违约责任等）。
据此李双十该提议内容不确定，不构成要约，不具有法律约束力，故对申诉人的诉求，本院不予支持。
李某某称双方无书面协议，但李双十口头上认可，并已经支付全额购房款，合同成立。由于本次开庭李某某称，在2005年10月支付的42000元的药费中含有10000元购房款，15万元购房款付齐。因李某某自2008年2月起诉至本次审理前始终认可支付14万元购房款，尚差10000元购房款，该陈述属于自认，结合比照二中的证明，李某某代领保管的任文明的药费已全部支付李双十尚无法确定，现在说明购房款已经付齐，应有充分证据。其提供的李双十信封上记载的内容，不能直接反映出是剩余的医药费等费用，以前药费已经付清，从而不能认定2005年支付的42000元的药费中含有10000元购房款，尚待双方进一步核实；从李双十所打三张字据中的内容看不反映是购房款，虽然存在卖房的想法，而且按李某某陈述13万元是借款，因其中的10万元借款从录音中反映是借款期限为5年，何时转化成购房款尚待证据证明，从字据中看不能认定李双十已经接受购房款。为此李某某提供的已经付清购房款的证据不足，对其主张，本院不予支持。
抗诉机关提出的抗诉理由，其中适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，因该解释是在合同成立的前提下，且在原审判决生效后实施的，不适用本案再审;民通意见第177条规定，遗产未分割，为共同共有。物权法第九十七条规定，处分不动产或动产必须经全体共有人同意。本案录音仅是针对李双十、任冬梅，未体现任冬云关于诉争房产是否出卖的意见。抗诉机关适用民法通则第六十六条推定任冬云同意出卖争议房产，违反了民通意见第66条规定，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示;认定14万元已经转化成购房款，双方的口头协议是债权债务关系，李双十拒绝接受最后1万元及不协助办理过户手续是违约的表现，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因本案合同并未成立，故本院对其理由，不予采信，对其主张，不予支持。
原审认为，买卖合同应在适格的合同主体之间通过要约与承诺成立，否则合同无法成立，该案李某某不能证实与房屋共有人之一任冬云进行过洽谈，三张字据也不体现付房款，由此认定双方不存在买卖合同关系，并无不妥。本案经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：

审判长 高伟
审判员 李文慧
审判员 代丽

书记员： 张子岳