李某某、湛某某、新六建设集团腾成有限公司与卢国清、武汉市江夏电器厂、武汉市江夏区土地整理储备供应中心合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：湛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
上列两上诉人委托代理人：卫东，湖北舟桥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：新六建设集团腾成有限公司（原武汉新六建筑集团腾成房地产开发有限公司），住所地湖北省武汉市新洲区辛冲镇辛冲街。
法定代表人：王二龙，经理。
委托代理人：云平，湖北君博律师事务所律师。
原审第三人：卢国清，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人：周平安，湖北君博律师事务所律师。
原审第三人：武汉市江夏电器厂，住所地湖北省武汉市江夏区纸坊街西交路。
法定代表人：蔡大武，厂长。
原审第三人：武汉市江夏区土地整理储备供应中心，住所地湖北省武汉市江夏区纸坊街北华街。
法定代表人：谭绍啟，主任。
委托代理人：黄建华，湖北君博律师事务所律师。

上诉人李某某、湛某某、新六建设集团腾成有限公司（以下简称新六建腾成公司）因与原审第三人卢国清、武汉市江夏电器厂（以下简称江夏电器厂）、武汉市江夏区土地整理储备供应中心（以下简称土地储备中心）合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2012）鄂江夏民二初字第00593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年9月，李某某、湛某某向一审法院提起诉讼，请求判令：1、新六建腾成公司给付李某某、湛某某6套住房，计494.16平方米；商铺两间，计81.11平方米，车位2个；2、新六建腾成公司承担违约责任，新六建腾成公司支付给李某某、湛某某的15万元风险保证金不予退还；3、新六建腾成公司支付装修费7万元；4、新六建腾成公司支付过渡费7.2万元（每月6000元，计算至新六建腾成公司交房止）；5、本案诉讼费、保全费由新六建腾成公司承担。
一审法院审理查明：李某某、湛某某于1979年登记结婚。李某某的父亲李晓勤、母亲代四元育有两女一子，分别为大女儿李群香、二女儿李细香、儿子即李某某。上世纪80年代，李某某、湛某某在原武昌县曹家湾48号建造一栋两层楼的私房，1987年为该房屋办理了房屋所有权证，登记的占地面积为141.96平方米，房屋建筑面积为283.92平方米，登记的产权人是湛某某，共有人是李某某、湛某某。1995年，李某某、湛某某在紧邻上述房屋旁另建一层平房，仅办理了个人建房用地许可证，登记的名字是李某某的父亲李晓勤。据产权登记部门地籍资料显示，上述房屋占用的土地性质均为划拨用地。2005年李某某的母亲去世，2010年其父亲去世，李某某父母亲生前均明确表示，登记在李晓勤名下的地基及在该地基上所建房屋均归李某某、湛某某共同所有，李群香、李细香均已出嫁，对此无异议。
2006年10月12日，李某某就其上述占地面积160平方米、建筑面积320平方米的私房与卢国清签订合作开发协议，拟改建商住楼。双方约定了由李某某、湛某某出地，卢国清出资，房屋开发后产权各半分成等内容。协议签订后，卢国清支付了李某某15万元保证金和2万元左右的过渡费，并对其房屋进行了拆除。由于卢国清不能办理房产改建手续，合同未继续履行。2007年2月2日，因李某某、湛某某私房与江夏电器厂拟整体开发的厂址相邻，江夏电器厂与李某某、卢国清就该私房的占用补偿还建问题分别达成协议。协议签订后，江夏电器厂向卢国清支付了15万元的过渡费。因江夏电器厂不能办理开发房产的相关手续，合同未继续履行。2007年3月14日、2009年3月10日及14日，李某某、湛某某先后多次就房屋产权及宅基地转让事宜与卢国清达成协议并签订全权授权委托书，约定由李某某、湛某某将原武汉市江夏区纸坊街车站路曹有湾1号房产一栋二层楼房产全权委托给卢国清办理相关手续并实施改建，待卢国清新房还建给湛某某后终止委托和双方协议。2009年5月9日，卢国清收取湛某某房产证、土地证原件一套。2008年7月20日，新六建腾成公司在武汉市江夏区土地交易中心通过摘牌方式取得了位于武汉市江夏区纸坊街车站路口18地块（系江夏电器厂2760.70平方米的国有土地使用权）拟建江电大厦商住楼。2008年12月30日，新六建腾成公司向武汉市江夏区人民政府提出申请，要求将其相邻的，关于李某某和孙楚凤二户私房占地面积约320平方米及相邻空地约220平方米，合计540平方米的地块纳入江电大厦商住楼的整体规划建设。2009年1月15日、2009年6月7日和2010年5月23日，新六建腾成公司与卢国清就私房二栋（系李某某、孙楚凤各一栋）与江夏电器厂厂址并建商住楼分别签订了合作开发协议及补充协议（以下简称1.15协议书），约定双方统一规划设计，统一管理、统一分摊开发建筑的各种配套设计实际成本费用；开发、建筑和配套的各种费用按建筑面积出资；由新六建腾成公司具体运作江电大厦商住楼项目的开发建设和整体规划设计、施工、销售；由卢国清负责办理李某某土地变性手续并承担房屋拆迁还建所有费用，新六建腾成公司无任何责任；在2009年6月7日的补充协议中约定了卢国清、李某某、孙楚凤三方与新六建腾成公司签订的合同具有同等的法律效力，李某某还建面积在卢国清应得面积中扣减；合同还约定了其他事项。江电大厦商住楼开发建设完后，双方按该协议履行了部分，未对合同进行结算。
2009年5月30日，李某某（乙方）与新六建腾成公司（甲方）签订了《合作开发协议书》及合同附件一，即《5·30协议书》，约定：“1、乙方向甲方提供老宅房产的房产证、土地证，供甲方办理相关合法改建手续，同时移交给甲方对房屋的处置权，在甲方处置改建过程中，一切责任义务由甲方承担，乙方支付办证的相关协助费用由甲方承担。甲方向乙方出具房产证、土地证的收条；2、签字之日起，甲方向乙方支付15万元风险保证金，保证本协议的顺利履行。如甲方有违约，保证金乙方有权不予退还；3、乙方搬迁费用，自签字之日起计算，每月过渡费按四千元计算，由于新房在国家有关监理部门验收合格、达到协议的是，签字之日起计算两年时间未交房过渡费递增按六千元／月计算，首先支付两年期过渡费用；4、根据新六建公司提供的湖北省建科建筑设计院（证书号：171146-SJ）的签字盖章的图纸（附件）选择住宅；5、乙方在房屋配套设施、入住条件与其他购房户享有同等待遇，甲方还建承担乙方二个门面（即附件：南边商铺两个，共81.11平方米）、六套住宅房（即附件：10层A座两套，11层A和D座各一套，13层A和D座各一套，共494.16平方米）和各分户的房产证、土地证、水电办证的手续及费用。办证时，乙方提供办理各户的身份资料；6、甲方在保证乙方享有其他购房户同等入住条件时，另行向乙方补偿装修费用7万元；7、甲方在预售商品房以前，应优先确定乙方认可的门面和住宅房的具体位置，如因甲方强行抢定，乙方不予认同，造成乙方补偿房屋的，甲方应赔偿李某某255万元的房屋补偿费。”合同还约定了其他事项，其中合同附件一约定了房屋分配方位及面积。该合同甲方由新六建腾成公司盖章，由卢国清签名，乙方由李某某签名。新六建腾成公司的江电大厦商住楼项目建成后，未按协议向李某某履行新建住宅房、门面的分配和给予补偿等义务。
一审另查明，2009年5月20日，武汉市江夏区人民政府根据区国土资源局的《关于收回孙楚凤、李某某两户国有土地使用权的请示》下发（2009）40号批复，同意对李某某申请的，原登记在李晓勤名下的划拨土地予以收回（李晓勤系李某某之父，已死亡）。2009年6月2日，新六建腾成公司出具由卢国清（职务为经理）全权代表单位办理李某某、孙楚凤两户的土地储备事宜的授权委托书一份。2009年6月10日，新六建腾成公司取得李某某、孙楚凤两户的土地开发权，2009年6月16日，土地储备中心与李某某签订国有土地收购储备补偿协议书并办理了权属注销手续。2009年9月，新六建腾成公司开始对江电大厦商住楼项目进行了整体开发。2010年9月9日，新六建腾成公司、江夏电器厂、土地储备中心三方签订协议书，约定对李某某私房拆迁还建的一切问题由新六建腾成公司自行负责解决。2011年10月，新六建腾成公司的江电大厦商住楼项目建设完工，并交付卢国清9套房产、一个门面。在所涉土地开发过程中，卢国清陆续支付李某某、湛某某保证金15万元、过渡费338500元等费用共计488500元。
一审法院认为：本案争议的主要焦点如下：一、关于李某某、湛某某与新六建腾成公司签订的《5·30协议书》的合同性质及效力问题。李某某、湛某某认为有效，应当按照合同履行。新六建腾成公司认为《5·30协议书》中的公章系卢国清偷盖，其与李某某、湛某某之间不发生关系，合同应为无效。一审法院认为，公章代表公司对外具有公信力，现新六建腾成公司对公章真实性未予否认，且未能就卢国清系偷盖公章的主张提供充分证据证明，对此不予采信。《5·30协议书》名称上称为合作，但内容中仅约定了由李某某出让房屋土地，新六建腾成公司承担处置及改建房产过程中涉及的风险保证、拆迁、补偿等一切责任义务，双方并不存在共享利润和共担风险的房地产合作开发关系，李某某、湛某某在签订《5·30协议书》时宅基地的土地性质为划拨土地，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”的规定，故李某某、湛某某与新六建腾成公司签订的《5·30协议书》，系土地使用权出让补偿合同，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。二、关于李某某、湛某某房屋及土地拆迁补偿的承担主体问题。新六建腾成公司认为其公司是通过摘牌取得李某某、湛某某原所有的土地使用权，其房产系卢国清拆迁，且房屋的保证金、过渡费等费用均由卢国清承担，与其无关。卢国清表示愿意与新六建腾成公司共同承担补偿责任。一审法院认为：1、新六建腾成公司自2008年起就向武汉市江夏区人民政府申请要求将李某某、湛某某享有的土地纳入其规划建设中，后政府收回土地的行为源于李某某、湛某某将划拨土地使用权出让给新六建腾成公司，且新六建腾成公司是由于李某某、湛某某的出让才能获得机会与政府办理摘牌手续，取得李某某私房所占土地及周边相关土地的开发权，并已实际成功开发了江电大厦商住楼；2、本案在审理过程中，新六建腾成公司与卢国清均认为双方是合作开发关系，而卢国清代表新六建腾成公司与李某某签订了《5·30协议书》，新六建腾成公司作为合同的相对方，应当按照合同履行相关义务；3、卢国清按照合作约定，在已对李某某、湛某某地上建筑物拆除的前提下，经新六建腾成公司的授权负责办理了涉及李某某、湛某某的土地储备手续及承担由此发生的各项费用，卢国清对内作为新六建腾成公司的合作方，对外积极促成李某某、湛某某的土地转化为合法开发，均是为了与新六建腾成公司合作开发所需而应达到的运作结果，李某某、湛某某转让的不仅是土地的占有权，还是土地上的使用权、收益权，补偿应包括对地上房屋及其他附着物等财产费用的补偿。在2010年9月9日，新六建腾成公司与江夏电器厂、土地储备中心的协议中也约定了由其自行负责解决对李某某私房拆迁还建的一切问题，故其应承担对李某某、湛某某的房屋拆迁和土地使用权财产权利的转让承担补偿责任；4、新六建腾成公司与卢国清之间关于“李某某还建面积在卢国清应得面积中扣减及李某某拆迁还建的所有手续费用全部由卢国清承担，新六建腾成公司无任何责任”的约定，是双方对各自责任所做的划分问题，为合作各方内部核算确定的事项，不能对外产生效力，卢国清与其作为合作关系，应共同承担对李某某、湛某某房屋、土地拆迁还建补偿的责任。故其认为是通过摘牌取得李某某、湛某某原所有的土地使用权，李某某、湛某某所有的房屋系卢国清拆迁，与其无关的辩解意见不予采信。卢国清与新六建腾成公司之间的合作开发协议、李某某为了其享有的土地具有合法化的开发权与其他主体签订的系列协议、以及与土地储备中心签订的收购协议，均与本案李某某和新六建腾成公司签订的协议不属同一民事法律关系，本案不作审查。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，李某某、新六建腾成公司应当按照约定履行自己的义务。李某某与湛某某系夫妻关系，所涉房屋为夫妻共同财产，《5·30协议书》虽仅有李某某签名，其妻湛某某理应共同享有承担该协议书中的权利和义务；李某某、湛某某与新六建腾成公司在《5·30协议书》中并未约定补偿车位2个，故对李某某、湛某某要求新六建腾成公司给付车位2个的诉讼请求不予支持；李某某在土地开发过程中实际获得了488500元的补偿利益，系卢国清支付，此款应根据李某某、湛某某与卢国清签订的协议另行结算，属于另一法律关系，本案不予处理；因李某某、湛某某已实际取得过渡费、保证金、装修费等，其要求再行支付，不予支持；关于新六建腾成公司提出1204号房系李某某同意出售，应从李某某还建房中扣减的问题，李某某及卢国清在审理过程中未予认可，新六建腾成公司又未能提供相关证据证明，对此辩称意见不予采信。新六建腾成公司获得李某某、湛某某土地并实际开发，应当按照《5·30协议书》第六条约定履行给付门面及房屋的义务，如果新六建腾成公司不能给付，应当按照《5·30协议书》中的第九条约定支付房屋补偿费255万元。卢国清对李某某、湛某某房屋予以了拆迁，并基于与新六建腾成公司的合作关系获得实际利益，应当承担连带责任。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定，判决：一、由新六建设集团腾成有限公司于本判决生效之日起十日内向李某某、湛某某交付位于武汉市江夏区纸坊街西交路江电大厦的门面两间（面积总计81.11平方米）、住宅房六套（面积总计494.16平方米）；二、如新六建设集团腾成有限公司逾期不能履行上述判决第一项的义务，则限于本判决生效之日起三十日内向李某某、湛某某支付房屋补偿款2550，000元；三、由卢国清对上述判决一、二项承担连带责任；四、驳回李某某、湛某某的其他诉讼请求。本案受理费11468元，诉讼保全费5000元，由新六建设集团腾成有限公司、卢国清共同负担。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：关于《5.30协议书》确定的还建义务应由谁承担的问题。《5.30协议书》签订的主体是新六建腾成公司与李某某，加盖了新六建腾成公司的公章，新六建腾成公司亦认可该公章的真实性，卢国清作为与新六建腾成公司合作开发协议的相对方在《5.30协议书》上签名，因此，该协议应当认定为新六建腾成公司与李某某所签订，其行为后果应当由新六建腾成公司承担。双方签订的《5.30协议书》，系双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照协议约定享有权利、履行义务。李某某、湛某某履行《5.30协议书》的相关义务，其主张新六建腾成公司履行《5.30协议书》的还建义务有事实和法律依据，该请求予以支持。新六建腾成公司以事前未委托卢国清、事后不知道该协议并未追认或认可该协议为由，上诉主张其不是该协议的相对方、并主张《5.30协议书》无效，与本案查明的事实不符，其提供的相关证据亦不足以证明其主张成立，新六建腾成公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，新六建腾成公司应承担继续履行《5.30协议书》的责任。关于如何履行《5.30协议书》还建义务的问题。根据《5.30协议书》的约定，“5、…甲方还建承担乙方二个门面（即附件：南边商铺两个，共81.11平方米）、六套住宅房（即附件：10层A座两套，11层A和D座各一套，13层A和D座各一套，共494.16平方米）；…7、甲方在预售商品房以前，应优先确定乙方认可的门面和住宅房的具体位置，如因甲方强行抢定，乙方不予认同，造成乙方补偿房屋的，甲方应赔偿李某某255万元的房屋补偿费”，上述协议未约定“车位两个”，虽在附件一有“车位两个”的描述，但该附件一没有双方的签字确认，新六建腾成公司亦不予认可，故李某某、湛某某上诉主张新六建腾成公司还建车位两个，缺乏合同依据，本院不予支持。上述协议虽约定赔偿李某某255万元的房屋补偿费，但李某某、湛某某并未就此提出诉讼请求，故一审判决第二项属判非所请，应予以撤销。李某某、湛某某上诉主张改判由新六建腾成公司支付房屋补偿款4204390元，属于二审中增加的诉讼请求，本院不予审理。关于卢国清承担连带责任的判决，虽然超出李某某、湛某某的诉讼请求，但卢国清未提起上诉，视为服判。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2012）鄂江夏民二初字第00593号民事判决第一项、第四项以及诉讼费用负担的判决；
二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2012）鄂江夏民二初字第00593号民事判决第二项；
三、变更湖北省武汉市江夏区人民法院（2012）鄂江夏民二初字第00593号民事判决第三项为：由卢国清对湖北省武汉市江夏区人民法院（2012）鄂江夏民二初字第00593号民事判决第一项承担连带责任。
二审案件受理费11468元，由李某某、湛某某负担5734元，由新六建设集团腾成有限公司负担5734元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　李斌成 审　判　员　　叶玉宝 代理审判员　　骆朝辉

书记员：于宁