李某某与刘某、周某某等买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：李某某。
委托代理人：李建国，湖北斯洋律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被上诉人（原审被告）：刘某。
被上诉人（原审被告）：周某某，系被告刘某前妻。
上列两被上诉人委托代理人：李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被告：朱建如。
委托代理人：张蓓，湖北瑞通天元律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
委托代理人：何秋燕，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。（代理权限为特别授权代理）。

上诉人李某某为与被上诉人刘某、周某某、朱建如买卖合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院作出的（2011）华民初字第31号民事判决，向本院提出上诉，本院经审理后认为该案应属案外人执行异议之诉，遂于2012年6月12日作出（2012）鄂鄂州中民二终字第00019号民事裁定，将本案发回重审。原审法院于2012年6月27日立案受理后，经上诉人李某某申请，变更案由为案外人执行异议之诉，并依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，于2014年7月28日作出（2012）鄂华容民初字第00522号民事判决。上诉人李某某仍不服原审法院前述判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日立案受理后，依法组成由审判员湛少鹏担任审判长，审判员陈萍、宋光亮参加的合议庭，于同年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人李某某及其委托代理人李建国，被上诉人刘某及其与周某某的委托代理人李循，被上诉人朱建如的委托代理人张蓓、何秋燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年10月14日，原审法院在审理朱建如诉刘某、周某某股权转让合同纠纷一案中，依朱建如申请采取保全措施，以（2009）华民初字第158号民事裁定，查封刘某位于北京市朝阳区管庄京通苑18号楼2405室单元房一套。2010年10月29日，案外人李某某向原审法院提出执行异议，原审法院于2010年12月3日作出（2010）华民执异字第61-1号民事裁定，驳回案外人李某某的执行异议。2010年12月16日，李某某以房屋买卖合同纠纷为由，对刘某、周某某、朱建如提起诉讼。
李某某与刘某于2008年6月20日签订《房屋买卖合同》，该合同约定李某某购买刘某所有的位于北京市朝阳区管庄京通苑18号楼2405室的房产（俗称合同房），合同约定了房产总价、税费、办理过户等相关事宜。合同签订后，李某某与其妻刘京红依约分别于2008年6月26日、27日两次付款计人民币999964.94元给刘某、周某某，其后刘某向李某某出具收条二份。2008年6月27日，刘某、周某某又与李某某签订了一份委托合同，约定“……特委托李某某为刘某、周某某的代理人，全权办理上述房产过户及出售的相关事宜，包括确定购房人，确定房屋售价，签订房屋买卖协议，办理过户，缴纳相关税费，代收房款等”，并将委托合同送到北京市方圆公证处公证，刘某于同日将讼争房屋交付给李某某使用，但该房产至今未办理过户登记手续。
原审法院另查明：2009年3月，武汉市江汉区人民法院因朱建如与刘某、周某某股权转让合同纠纷一案，依朱建如申请对诉争房屋采取查封的保全措施，该案后因管辖问题移送原审法院审理。
原审法院认为：本案争议的主要焦点：（一）李某某通过案外人执行异议之诉主张物权能否成立；（二）人民法院应否停止对讼争房屋的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人执行异议之诉，就是案外人在提出执行异议无效的情况下，通过诉讼排除对特定标的物的执行，维护自己对特定标的物的实体权利。本案中，李某某对原审法院驳回案外人异议的裁定不服，提起案外人执行异议之诉行使救济权利。案外人通过案外人执行异议之诉对特定标的物主张物权，应当提供充分，有效的证据和事实，以支持其诉讼请求。本案中，李某某与刘某签订了房屋买卖合同和委托合同，委托合同还进行了公证，李某某付清全部对价房款，刘某将房屋交付李某某占有和使用。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。结合本案实际，李某某虽然占有和使用讼争房屋，却未及时办理产权变更登记，讼争房屋的所有权仍属于刘某。李某某与刘某之间发生的房屋买卖合同关系，不具有对抗讼争房屋所有权人为刘某的物权效力，李某某通过案外人执行异议之诉主张物权成立的诉讼目的不能实现。
同时，案外人通过案外人执行异议之诉，请求对执行标的停止执行，应当提供有效证据和事实，证明其对未办理房屋所有权变更登记没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，李某某没有提供由于登记部门的原因或者其它非第三人李某某所不能控制的原因，而导致未办理讼争房屋产权变更登记手续的有效证据，结合建设部《城市房地产转让管理规定》第七条关于房产转让协议签订后90日内应向房产部门申请变更登记的规定，李某某对自签订《房屋买卖合同》至原审法院采取保全措施间较长时间内未办理变更登记存在过错，应当承担相应的诉讼风险和法律后果。故人民法院在强制执行刘某所涉其它民事纠纷案件时，依法查封刘某的房屋并无不当；李某某与刘某之间的房屋买卖合同的继续履行出现阻却事由，导致合同履行不能，李某某应当通过其它救济方式维护自己的合法权益。
综上，李某某的诉讼请求，不能支持。本案经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决：驳回李某某的诉讼请求。案件受理费人民币14250元，保全费人民币5000元，合计人民币19200元，由李某某承担。
经审理查明：原审认定的事实属实。
另查明：上诉人李某某及其妻刘京红于2008年6月26日替被上诉人刘某支付涉案房屋银行贷款329364.94元，同年6月27日向被上诉人周某某的银行卡里汇款人民币670000元，并另支付现金600元，被上诉人刘某、周某某于同日将涉案房屋钥匙及房产证交付给了上诉人李某某，该房产证号为：××京房权证朝私字第××号，双方当事人签订的委托合同关于涉案房屋产权证号记载为：京房权证朝私字第××号。

本院认为：上诉人李某某与被上诉人刘某签订房屋买卖合同时间在被上诉人朱建如与被上诉人刘某、周某某另案诉讼之前，上诉人李某某依约支付了购房款999964.94元，该款项虽与约定的购房款1000000元相差35.06元，但被上诉人刘某、周某某认可该差款系抹去了付款零头所致，故应视为上诉人李某某已支付了房屋对价，且被上诉人刘某、周某某收到全部购房款之后，亦与上诉人李某某办理了全权委托其自行办理过户手续的公证，并同时将房屋钥匙及房产证交付给了上诉人李某某，其与上诉人李某某签订房屋买卖合同、办理委托公证等行为的真实意思表示亦是出售涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，上诉人李某某支付了房屋对价，并实际占有了涉案房屋，其购买涉案房屋时另案诉讼并未发生，其并未有与被上诉人刘某、周某某恶意串通，故意损害他人利益的的主观故意。本案中上诉人李某某只是未办理涉案房屋过户登记变更手续，且双方当事人签订的委托合同对涉案房屋产权证号记载有误，但其基于房屋买卖合同从而对涉案房屋享有合法占有权和支配权，登记过户仅是一种行政审查，而非行政确权，房屋登记本身并不创设权利义务关系，没有过户登记，并不能否认上诉人李某某基于支付全部房款并占有房屋而享有对讼争房屋的合法权利。建设部《城市房地产转让管理规定》第七条关于房产转让协议签订后90日内应向房产部门申请变更登记的规定，是行政管理规定，且相关法律也未对进行变更登记的期限进行强制性规定，不能据此推定上诉人李某某未及时办理过户登记手续存在过错。综上，上诉人李某某上诉称原审判决适用法律错误、其未办理产权过户登记手续不存在过错的上诉理由成立，本院依法予以支持。上诉人李某某依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向人民法院提起案外人执行异议之诉，人民法院应当就停止执行或许可执行审查相关法律关系，故上诉人李某某要求本院依据其与被上诉人刘某、周某某签订的房屋买卖合同协助办理过户手续的诉请不属本案审查范围，本院依法不予审查，上诉人李某某就该诉请可以通过其他合法途径寻求救济。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。本案经合议庭评议，并提交本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

撤销鄂州市华容区人民法院（2012）鄂华容民初字第00522号民事判决；
二、停止鄂州市华容区人民法院执行朱建如诉刘某、周某某股权转让合同纠纷一案中对北京市朝阳区管庄京通苑18号楼2405室房产的执行；
三、驳回上诉人李某某的其他诉讼请求。
一审案件受理费14250元，保全费5000元，合计19250元；二审案件受理费14250元，均由被上诉人刘某、周某某、朱建如负担（该款已由上诉人预缴，待本判决生效后，由三被上诉人直接支付给上诉人）。
本判决为终审判决。

审判长　　湛少鹏 审判员　　陈　萍 审判员　　宋光亮

书记员：秦静