李某某与固安县兴源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：李某某。
委托代理人：张炳伦，北京市鑫诺律师事务所律师。
委托代理人：李志成。
被告：固安县兴源房地产开发有限公司。住所地：固安县新源街南侧。统一社会信用代码：91131022554469863H。
法定代表人：王罡。职务，该公司经理。
委托代理人：孙大伟，河北拓石律师事务所律师。

原告李某某诉被告固安县兴源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员张国强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某及委托代理人张炳伦、李志成、被告固安县兴源房地产开发有限公司的委托代理人孙大伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求确认《腾退搬迁安置补偿协议书》、《房屋现状及实际面积确认书》、《置换面积及现金补偿确认书》合法有效。2、请求判令被告立即交付位于爱××小区××商铺（××南侧、××层面积97平米、从西数第十一户）。3、判令被告支付违约金，按同一地段纯一层97平米商铺的租金，从2016年4月10日截止到房屋交付之日。事实及理由：一、2013年12月14日经协商，原被告签订了《腾退搬迁安置补偿协议书》、《房屋现状及实际面积确认书》、《置换面积及现金补偿确认书》，协议约定被告拆迁原告原商铺后，被告给原告在原商铺所在地提供一层97平米商铺一套，原告为第一个签协议者即第一选房，回迁周期为24个月，每延期一个月，被告向原告支付1000元延期补偿费。协议签订后，原告积极配合被告工作，被告拆迁了原告的商铺。2016年5月3日被告通知原告选房，原告发现被告并没有按着诚实信用原则履行协议。二、被告存在下列违约行为：1、被告没有按照约定房屋面积进行合理规划开发，任意而为，故意制造不能履行协议的事实。被告提供的爱方城小区商铺房源，均是两层的。被告没有与原告沟通及签订补充协议，私自变更房源为两层，并高价捆绑销售二层给原告，这已经构成违约。2、被告私自将从西数第5户、第6户、第11户优质房源扣留售予他人，不予原告进行选择。3、被告拒不提供全部房源的情况，经原告实地调查，爱方城小区临新源街南侧从西数第11户商铺为纯一层，房间内没有楼梯，框架结构。符合约定，满足原告要求。按照协议原告有优先选择的权利。三、原告主张违约金理由为：按照协议第三条第2款规定，“回迁时间，从所有住户搬迁出现宅之日起计算，24个月内为回迁周期”，但所有住户均搬出现宅是不确定时间，应视为原被告双方对协议的履行期间约定不明确。按照合同法第六十二条第4款之规定，债务人可以随时可履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，被告于2014年4月10日取得国有土地使用证，完成全部搬迁工作时间至少早于2014年4月10日。原告要求被告从2016年4月10日开始给付违约金证据确凿。协议第三条第3款规定，每延期一个月，支付1000元延期补偿费。经核实，爱方城小区从西数第一户、第四户，均为上下两层190平米左右，年租金为16万元。原告纯一层97平米商铺应为每月6807元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十六条规定，原告请求按照每月6807元标准支付违约金。原告多次找到被告协商未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第七条、第八条、第十四条之规定，提起诉讼。
被告固安县兴源房地产开发有限公司辩称，一、双方的拆迁补偿相关协议真实有效。原告违约，应当向被告承担违约责任。1、被告积极履行协议，按时将补偿款及时足额支付给原告，按照约定及时告知原告选取回迁房屋。2、《腾退搬迁安置补偿协议书》第六条第2款第3项中明确约定“无房产证、无土地证的提供有效的权属证明材料”，而原告仅提交了《商住楼售购合同》，再无其他证明材料，所以原告存在违约行为。二、原告无权要求被告交付位于爱××小区××商铺（××南侧、××层面积97平米、从西数第11户）。2016年5月3日，被告最早通知原告选取回迁房屋，原告2016年5月4日来公司，经被告公司人员介绍后，原告要和自己儿子商量一下，考虑到还有其他回迁户迫切需要选房，因此被告和原告商定在3日内，原告将结果告知被告。在此期间，其他回迁户一再找到被告公司，要求尽快选取房屋否则要求被告赔偿损失。虽经工作人员多次催促，原告依然没有确定具体的选房方案。无奈被告只得同意其他业主可以开始选房了。也就造成了原告没有第一个选房，责任不在被告。直至第二次变更诉讼请求时，原告才明确自己想要哪个房子。原告要求将所谓11号的一层从该楼整体分割出来，交付给原告，不应得到法律的支持，也不具备客观交付条件。被告所建房屋是经过规划部门、设计主管部门等批准后建设的，原告不能仅因为是框架结构就任意分割房屋。置换面积要求一层是97平米，我公司已经设计了这样户型，西数第2号、3号房屋一层是97平米。如果原告希望被告将其选定的房子交付给原告，应当首先按照《腾退搬迁安置补偿协议书》第四条面积补差说明，按照选定房屋根据实际测量超出的面积，向被告支付差价后才能向原告交付房屋。三、原告无权要求被告赔偿违约金。原告直至第二次变更诉讼请求才确定选取的回迁房，之前并没有明确选取的房屋，因此被告在无法确定原告要求的情况下，就不可能交付房屋。第11号楼是四层结构的整体，超出面积应当交付补偿款。关于违约金和起算时间计算方法没有法律依据和事实依据。
经审理查明，2013年12月14日，经协商，原、被告签订了《腾退搬迁安置补偿协议书》、《房屋现状及实际面积确认书》、《置换面积及现金补偿确认书》，腾退搬迁安置补偿协议书第三条第2款约定：从所有住户均搬迁出现宅之日起计算，24个月内为回迁周期，甲方保证在此期间内使乙方回迁。第三条第3款约定先签先选、后签后选。第四条：乙方应置换面积小于实测面积时，差额面积乙方同意按甲方开盘时的销售价格9折进行购买。五、交房标准：框剪结构，毛坯房、楼地面为现现浇砼。第七条第2款：甲方如不能按期将房屋交付给乙方使用，每延期一个月，甲方向乙方支付1000元延期补偿金。《置换面积及现金补偿确认书》确认置换面积为1层97平米，现金补偿65000元。协议签订后，原告进行了搬迁，被告拆迁了原告的商铺。后被告固安县兴源房地产开发有限公司开发建设了爱方城小区。其中建有面向北侧的门店及面向东侧的门店。2016年5月3日被告通知原告选房，在选房过程中，原告提出选取从西数第5户、第6户、第11户，被告公司不同意将上述门店楼回迁给原告，后双方在选房方面一直存有争议。原告认为自己有权优先选房，被告不应预留门店。在本案诉讼过程中，2016年8月24日，本院组织双方进行选房，被告固安县兴源房地产开发有限公司提供102、105两套面向东的门店，原告不同意。原告提出要求给付北侧临街门店第5、6、9、11户门店中的一套，被告不同意，选房未能达成协议。2016年9月21日，李某某再次提出不选择面向东侧的门店。
上述事实，有《腾退搬迁安置补偿协议书》、《房屋现状及实际面积确认书》、《置换面积及现金补偿确认书》，李某某告知函及双方陈述可以证实。

本院认为，本案中原、被告签订的《腾退搬迁安置补偿协议书》、《房屋现状及实际面积确认书》、《置换面积及现金补偿确认书》，是当事人各方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，当事人各方均应严格全面履行。原告按照约定将房屋交付被告拆迁。被告固安县兴源房地产开发有限公司未按照双方置换合同约定的结构为原告建造一层接近97平米的回迁门店，多为二层结构，已构成违约，被告应当继续履行合同并承担违约责任。考虑在开始签订回迁协议时，由于拆迁与开发等事项均在进行当中，原、被告双方无法就回迁门店具体的位置及回迁门店建筑面积予以明确，因此双方对于建成后的门店回迁需要互相沟通、充分协商，由双方共同确定具体的回迁门店，双方应当认识到选择门店与提供房源既是合同双方的权利，也是合同双方的义务。鉴于双方已进行多次协商，均有继续履行合同意思表示，故本院确定由双方在一定期限内在剩余房源中共同选定门店。如不能在合理期限内完成选房事项，原、被告可以考虑《腾退搬迁安置补偿协议书》、《房屋现状及实际面积确认书》、《置换面积及现金补偿确认书》，是否属于履行不能，双方民事权益争议可以另行解决。原告针对第11户主张回迁，因在双方签订的三份协议中未约定该门店归原告所有，在诉讼过程中双方对该门店回迁未达成合意，本院无法支持。关于违约责任，原告要求被告给付违约金，考虑双方合同履行完结时间尚不确定，违约金给付截止期限尚不明确，数额无法计算，原告可在违约行为截止后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条判决如下：

一、确认原、被告签订的《腾退搬迁安置补偿协议书》、《房屋现状及实际面积确认书》、《置换面积及现金补偿确认书》有效。
二、被告固安县兴源房地产开发有限公司与原告李某某继续履行协议，由被告在爱方城小区一层门店中提供房源，供原告选择一处门店。原告选中以后，由原告按开盘时销售价格9折给付被告面积差楼价款。于本判决生效之日起开始履行。
三、2016年12月31日前，双方不能完成选房事项，双方对于签订的《腾退搬迁安置补偿协议书》、《房屋现状及实际面积确认书》、《置换面积及现金补偿确认书》，在履行过程中产生的违约金赔偿争议及其他民事权益争议，另行解决。
三、驳回原告李某某部分诉讼请求。
案件受理费11598元，由被告固安县兴源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，当事人应当履行。一方不履行的，另一方当事人可在判决书确定的履行期限的最后一日起两年内向人民法院申请执行。

审判员 张国强

书记员： 刘伯超