李某某、胡某与蒋某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省。
　　委托诉讼代理人：范劲松，上海汉联律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李焰，上海汉联律师事务所律师。
　　上诉人(原审被告、反诉原告)：胡某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住吉林省吉林市。
　　委托诉讼代理人：范劲松，上海汉联律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李焰，上海汉联律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：蒋某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：陆兰兰，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　原审第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陆成，董事长。
　　委托诉讼代理人：张可可。
　　上诉人李某某、胡某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初16717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，位于上海市嘉定区解放街XXX弄XXX号XXX室系争房屋的产权人为蒋某某。李某某、胡某系夫妻关系。2015年11月25日，经上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业”)居间介绍，李某某、胡某就购买系争房屋与蒋某某签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定总房价款为人民币(以下币种均为人民币)154万，双方同意于本合同签署后15天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；李某某、胡某应于签订示范文本合同并申请办理公证手续(若需)后当日，支付首期房价款47万元；第二期房价款107万元通过银行贷款支付等。当日，李某某、胡某支付对方购房定金3万元。2015年11月28日，李某某等二人又支付蒋某某定金5万元。
　　2015年12月3日，蒋某某(甲方)与李某某、胡某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)约定：甲方将系争房屋以185万元的价格出售给乙方；双方于2016年2月16日前办理系争房屋的过户手续；乙方应于签订本合同后于2015年12月31日前支付甲方首期房价款56万元(包含已支付的定金)；甲方同意对方通过向贷款银行申请129万元贷款的形式支付第二期房价款。合同第九条约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向对方支付违约金，违约金按照乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日计算至实际付款日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金的部分价款，余款返还给对方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向对方支付；合同还对其他事项作了约定。
　　上述合同签订后，因李某某、胡某未按约支付对方首期房价款，蒋某某于2016年4月21日向其二人送达了《通知》一份，书面通知其二人解除合同，并要求李某某、胡某支付二十日的违约金及承担违约赔偿责任。
　　2016年4月23日，李某某、胡某通过挂号信形式向蒋某某发出《催告函》一份，要求其于2016年4月26日15时前与李某某等二人去上海市嘉定区房地产交易中心申请办理产权过户手续，若不配合，该催告函期限届满日即视为蒋某某在该房地产买卖交易中根本违约，李某某等人将要求对方按照买卖合同第十条约定承担总房价款20%(计37万元)的违约责任等。该《催告函》邮寄被退回，未送达蒋某某。
　　现蒋某某涉讼，要求确认本案当事人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)已于2016年4月21日解除；李某某、胡某应向其支付二十日违约金4,800元(以逾期未付的首付款48万元为基数，按照每日万分之五计算二十天)及赔偿金37万元(按总房价款185万的20%计算)，并判令李某某、胡某赔偿上述违约金及赔偿金自2016年4月24日起至实际支付之日止的利息损失(按照银行同期贷款利率计算)等。
　　李某某、胡某则不同意，并提起反诉，请求判令蒋某某发出的解除通知无效，双方继续履行《上海市房地产买卖合同》，由李某某、胡某支付对方购房款146万元(包括现金、银行商业贷款和公积金贷款)，蒋某某协助其二人办理过户手续，房屋交易税费按上海市相关规定各自承担等。
　　原审法院审理中，李某某、胡某对《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款185万有异议，认为《房屋买卖合同》中约定的154万才是真实的房价，之所以做高房价只是为了多贷款。蒋某某则坚持认为系争房屋的房价款应以《上海市房地产买卖合同》中约定的185万元为准。中原物业称其保留了本案房屋买卖双方当事人签署的协议，并表示中原物业认可该份协议的内容。该份显示由蒋某某(甲方)和胡某(乙方)于2015年12月3日签订的协议书，主要内容为：甲乙双方确认双方买卖该房地产的实际成交价格为154万元；双方于2015年12月3日签订的《上海市房地产买卖合同》中第二条所约定的转让价款180万元(此处为笔误，应为185万元)为双方买卖该房地产的名义成交价格；本协议第一条和第二条约定的差额31万元系用于购买方的贷款使用，实际甲方并未收到该笔款项；乙方的付款义务以本协议第一条所述的实际成交价格为限，乙方(此处为笔误，应为甲方)无权要求按照买卖合同第二条所约定的名义成交价格来承担付款义务等。对于中原物业出示的该份协议，蒋某某表示其不记得签署过该份协议，协议上落款处蒋某某的签字非其本人所签；李某某、胡某表示对该份协议真实性予以确认，并称其二人在原审时即表示双方有过这样一份做高房价的协议，但原件由中介保管，李某某等人无法提供。
　　其次，中原物业表示对李某某等人提供的其二人和中介人员的短信和微信记录的三性暂不予认可，且中介经办人员徐朝霞已离职，无法核实相关情况，仅从短信和微信记录内容来看李某某等人所称“徐朝霞承诺税费卡”并不真实。中原物业对李某某等人提供的录音记录的三性也不予认可，表示录音中涉及人员的身份无法确认，该公司无法进行核对。蒋某某则认为对方当事人与中介人员之间的聊天记录，其并不知情，根据相关内容可知双方签订合同时，对方根本没有能力支付首付款，征信也有严重问题，李某某等人通过虚假证明文件获得贷款审批，涉嫌诈骗，对于李某某等人提供个人二手住房贷款合同及住房公积金个人住房抵押借款合同以证明其银行贷款已于2016年3月28日审批通过，不予认可。蒋某某认为李某某、胡某在未支付首付款的情况下，获得银行贷款审批，涉嫌违法。
　　此外，中原物业表示现无法联系上徐朝霞与其核对首付款支付问题，但根据当时的经理回忆，李某某等人所述将首付款调整为三部分即8万元、19万元税费卡、20万元左右通过贷款支付的说法并不真实。当时交易双方协商是按照154万元交易，首付需要支付30%即46万元，因李某某等二人要贷款129万元，所以实际只需在2015年12月31日前支付25万元的首付(包含已支付的8万元定金，因后来贷款为123万元，所以应另补6万元，共需支付31万元首付)，剩余20万元左右“通过贷款支付”。但后来李某某、胡某无法凑齐首付，而蒋某某一开始同意迟延交易所以未催告对方履约，后来李某某等人凑齐了首付，但由于房价上涨，蒋某某要求涨价，双方没有协商好，故蒋某某认为李某某等人已经违约不再交易。
　　原审法院经审理后认为，本案争议焦点之一在于系争房屋的真实交易价格认定问题。买卖双方当事人在2015年11月25日签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》中将总房价款约定为154万，但在2015年12月3日签订的《上海市房地产买卖合同》中又约定系争房屋转让价款为185万元。虽然双方对此各执己见，但从中原物业提供的由双方当事人签署的协议来看，154万元应为各方确认的房地产实际成交价格，而185万元仅为其两方买卖该房地产的名义成交价格。虽然蒋某某表示协议落款处“蒋某某”的签字非其本人所签，但考虑到该协议由作为中介方的中原物业提供且该公司认可该份协议的内容，故原审法院确认该协议的真实性，并据此确认系争房屋真实交易价格为154万元。
　　本案的第二个争议焦点在于李某某等人是否构成逾期付款及蒋某某是否有权据此解除合同？
　　《房屋买卖合同》约定首期房价款47万元支付的时间为签订示范文本合同后当日(即2015年12月3日)，而《上海市房地产买卖合同》约定首期房价款56万元的支付期限为2015年12月31日前。故在系争房屋真实交易价格确定为154万元的情况下，系争房屋的首付款应确认为47万元。但无论按照哪一份合同，李某某等人对首付款47万元的最迟支付期限起码应在2015年12月31日前，但在此期限内其二人仅支付8万元，已经构成逾期付款。关于李某某、胡某所述首付款付款条件已作变更的主张，蒋某某及中原物业均不予认可，法院难以认定。从李某某等人提供的其与中介经办人员徐朝霞的短信和微信记录内容来看，也只能证明李某某等人试图通过徐朝霞协助办理税费卡来筹集部分首付款资金，即便中介认可双方通过做高房价多贷款以将首付款中的“20万元左右通过贷款支付”，李某某等二人仍有约19万元首付款构成逾期付款。
　　李某某、胡某提供的录音等证据中虽然可见对方同意其二人暂缓付款(首付款)的内容，但此种宽限在双方均未明确具体期限的情况下，显然应控制在一定的时间范围内。特别是在2016年3月6日蒋某某向李某某、胡某提供银行卡后约一个多月的时间内，其二人仍分文未付。之后，李某某等人虽然筹集了部分款项至蒋某某账户，但并未转账支付至李某某等人已经知晓的对方账户，仍未履行付款义务，故法院认为蒋某某以对方逾期付款为由行使解除权符合合同约定和法律规定，应予支持。原审法院确认双方之间的《房屋买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》于蒋某某解除合同通知到达李某某、胡某之日即2016年4月21日解除。李某某等人要求确认对方所发解除合同通知无效并要求继续履行合同的相关反诉请求，均不予支持。合同解除后，蒋某某应将收取对方房款8万元返还。因李某某、胡某违约导致合同解除，依约应承担相应的违约责任，蒋某某诉请对方二人支付逾期付款违约金及解约违约金，具有合同和法律依据，应予支持。但关于逾期付款违约金蒋某某要求以48万元作为基数无依据，原审法院依据合同实际情况调整逾期未付款额为19万元，相应逾期付款违约金确定为1,900元。关于李某某等人不同意支付解约违约金的意见，可视为其对违约金过高的抗辩，原审法院考虑到本市房地产市场的情况、双方合同的实际履行状况及当事人的过错程度等因素，酌情调整为50,000元。蒋某某主张的上述违约金的利息损失，没有依据，不予支持。
　　原审法院据此作出判决：一、确认蒋某某与李某某、胡某就上海市嘉定区南翔镇解放街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》于2016年4月21日解除；二、李某某、胡某应于判决生效之日起十日内支付逾期付款违约金1,900元；三、李某某、胡某应于判决生效之日起十日内支付蒋某某解除合同违约金50,000元；四、蒋某某应于判决生效之日起十日内返还李某某、胡某人民币80,000元；五、驳回蒋某某的其他诉讼请求；六、驳回李某某、胡某的全部反诉请求。
　　原审判决后，上诉人李某某、胡某不服，向本院提起上诉称：被上诉人蒋某某在原审中只是要求确认系争房屋的《上海市房地产买卖合同》已经解除，并未要求解除该合同，且被上诉人一直否认有《房屋买卖合同》(编号：CSZ-XXXXXXXX)的存在，也未要求解除该《房屋买卖合同》，发出的解除通知中，只是明确要求解除《上海市房地产买卖合同》，原审法院将对方未主张的上述《房屋买卖合同》一并解除，违背民事诉讼“不告不理原则”。双方当事人在合同履行中，已经通过各自的行为，对总房价154万元的付款方式进行了调整，上诉人不存在付款违约的事实，买卖双方及中介公司口头约定，通过做高房价的方式，得到贷款129万元，真实首付款仅为27万元(包括上诉人现金支付定金8万元、中原物业帮忙做税费卡19万元)，剩余127万元房款通过银行贷款和公积金贷款的方式支付。虽然双方合同约定了首付款的支付日期，但是直至2016年4月21日，该首付款约定日期逾期后，被上诉人从未提出解除合同，且在同年3月6日继续提供其银行卡协助上诉人办理贷款事宜，以该行为表示继续履行合同的意思，应视作被上诉人对解除合同的放弃，而且上诉人在对方的配合下，已经获得银行贷款审批通过，并积极筹措余款，被上诉人要求解除合同，导致上诉人损失。因上诉人在对方2016年4月21日提出解除合同前，已经足额将款项准备到位，并多次向被上诉人支付，但遭拒，故被上诉人提出其解除合同的依据是不能实现合同目的，不是事实，其解除合同系违约。由于房价市场的波动，导致被上诉人心态严重失衡，在不进行合理催告、提醒的情况下，以拖延、逃避的方式，以及采取突然的录像方式送达解除通知，不履行合同，属恶意违约。原审法院审理中，上诉人提供了与中原物业徐朝霞的微信记录、被上诉人女婿书写的记录，以及有关银行贷款、公积金贷款的审核通过等，均可证实通过申请银行税费卡等方式取得首付款的事实，但原审法院忽视房地产市场价格上涨是被上诉人违约的根本原因，且未依法释明，导致上诉人未因对方不诚信，提出追究对方违约责任的主张。因被上诉人违约，且系争房屋房价目前上涨至320万元左右，原审判决致使对方因违约而获利，损害了上诉人的合法权益。因上诉人在对方提出解除合同时，已经具备支付全部房款的能力(包括现金和贷款手续完成)，双方的合同可以继续履行，故根据保护交易的原则，原审法院应当支持上诉人的原审反诉诉请。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律不当，请求本院依法撤销，并改判支持上诉人的全部原审反诉诉请，以及驳回对方的全部原审本诉诉请。
　　被上诉人蒋某某辩称：原系争房屋的《房屋买卖合同》(编号：CSZ-XXXXXXXX)，因双方签署了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)后进行了变更，新合同代替了旧合同，旧合同应当废止。上诉人李某某、胡某在合同约定的2015年11月28日日期内，根本无法履行其主要的首付款支付义务，构成根本违约，经中原物业经办人徐朝霞及被上诉人多次请求下，上诉人保证于同年12月底前凑齐首付款，故双方签署了上述《上海市房地产买卖合同》。被上诉人不存在一房多卖的情况，行使解除权也是解除双方系争房屋买卖合同的真实意思表示，上诉人认为被上诉人未主张上述《房屋买卖合同》的解除，纯属牵强附会、咬文嚼字。被上诉人不仅以书面形式，而且多次以口头等方式明确告知对方，解除合同，原审法院确认上述《房屋买卖合同》解除，符合被上诉人的主张和法律规定。上诉人至今未支付定金外的其他合同约定的房款，明显存在严重逾期未付款的违约事实，而且是未能按上述两份合同的约定期限，两次逾期，属于根本违约。上诉人所称被上诉人为协助其办理贷款，于2016年3月6日提供了被上诉人的银行卡，然此并非被上诉人提供，而是上诉人在其自己举证的微信中证明，系通过案外银行工作人员处取得，不应作为被上诉人默认双方合同继续履行的依据。因上诉人在履行合同中，不仅存在违法违规的行为，而且还肆无忌惮地质问法院为何避而不谈其违法所取得的银行贷款的事实，显毫无国法。即使上诉人提供的录音中，其亦反复向被上诉人陈述“确实没钱”，现却指责被上诉人违约，毫无做人原则。因上诉人缠讼，系争房屋空关至今，有关家用设备出现漏水短路等，且因未能及时获得卖房款，导致现今已无法另购他房，致心力憔悴。上诉人对于其所谓税费卡、银行贷款等违法行为，以及对于原审法院在自由心证过程中，释明了认定其有违约金过高的抗辩等情况，毫无自知之明，反而认为法院未依法释明，纯属胡言。目前系争房屋市场价不到250万元，而且房价是否上涨，应以实际成交的价格为准。对于上诉人的其他主张，被上诉人均已在原审法院审理中做了陈述，据此，被上诉人认为上诉人的上诉请求不符合事实和法律，应予驳回。
　　原审第三人中原物业述称：因其原工作人员徐朝霞离职、无法联系，该公司没有帮助上诉人李某某、胡某办理过税费卡。中原物业在本案居间过程中，尽到了如实告知义务，不存在税费卡一事。对于原审法院认定的事实无异议，也无新的事实和证据需要补充。故请求法院依法处理。
　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原审法院追加系争房屋买卖过程中的居间方中原物业，参加本案诉讼，并对各方当事人提供的证据，依法进行了质证，程序合法。对于本案系争房屋的真实成交价，原审法院经依法审理后，确认为154万元，证据确实，理由充分，但被上诉人蒋某某在本案数次审理中坚称该房屋双方成交价为185万元，有违诚信。上诉人李某某、胡某关于房屋买卖双方当事人已就系争房屋首付款支付条件进行了变更的主张，因被上诉人及居间方中原物业均不予认可，且即便存在被上诉人同意协助其办理相关贷款等迟延交易等事实，也并不能证明被上诉人明确放弃了依据合同和法律规定，追究违约方违约责任的权利，原审法院对于上诉人的上述主张，认为难以认定，有一定的理由。据此，原审法院以上诉人逾期支付合同约定的相应房款，系违约，应支付对方逾期付款违约金1,900元，不支持上诉人的原审反诉诉请，并无明显不当。虽然原审法院对于被上诉人主张的赔偿金，作出的相关解约违约金判决，将上诉人不同意支付的意见，视为对被上诉人主张的违约金过高的抗辩，并考虑了有关房地产市场的实际情况等，但鉴于被上诉人系主张赔偿金，中原物业作为双方居间方也向法院明确作出被上诉人曾同意迟延交易，但因房价上涨，对于被上诉人所提涨价要求，房屋买卖双方未能协商一致，故被上诉人以对方违约不再交易等陈述，以及被上诉人存在上述不诚信的相关事实，本院难以排除被上诉人系因房价上涨之故，要求解约而导致本案系争房屋买卖合同解约的可能，上诉人与被上诉人均有一定过错，应当各自承担相应的责任，故对于被上诉人要求对方支付赔偿金及利息的主张，本院难以支持，并决定双方当事人各半负担相应的案件受理费用。上诉人的其他上诉主张，均因证据不足，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
　　一、维持上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初16717号民事判决第一、二、四、五、六项；
　　二、撤销上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初16717号民事判决第三项；
　　三、被上诉人蒋某某要求判令上诉人李某某、胡某支付其赔偿金及利息的原审本诉诉请，不予支持。
　　一审案件本诉受理费6,942元、反诉案件受理费8,970元，共计15,912元，由上诉人李某某、胡某负担7,956元，被上诉人蒋某某负担7,956元；二审案件受理费6,942元，由上诉人李某某、胡某负担3,471元，被上诉人蒋某某负担3,471元。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　薛凤来

审判员：徐  庆

书记员：吴  俊