李某某、向平等与恩施华龙村集团来某置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告:李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省来某县人，住来某县。
原告:向平，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，湖北省来某县人，住来某县。系原告李某某之妻。
委托诉讼代理人：李某某，系原告向平丈夫。
被告：恩施华龙村集团来某置业有限公司，住所地：湖北省来某县翔凤镇桂花树村18组11号。
法定代表人：朱晞煜，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖波，湖北欧兴红律师事务所律师。

原告李某某、向平与被告恩施华龙村集团来某置业有限公司（以下简称华龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某（同时作为原告向平的委托诉讼代理人）及被告华龙公司的委托诉讼代理人肖波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某、向平向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“x”的条款为无效条款；2、请求法院判令被告继续履行合同，限期被告无条件的向原告交付达到法定条件的华龙商城4层475号、4105号商品房；3、请求法院限期被告无条件的向房地产行政主管部门报送来某华龙城三区七号楼××号商品房测绘成果以及需要由其提供的其他证明文件和资料；4、请求法院判令被告即日向原告给付自2016年1月20日至2017年7月6日因逾期交付华龙商城4层475号、4105号商品房已经产生的违约金137075.49元；5、请求法院确认被告交付未经验收的商品房的行为违法，判令被告向原告给付七号楼××号商铺因未达到约定和法定交付条件而导致原告无法使用的违约金38069.5元；6、请求法院判令被告即日向原告给付自2015年9月1日至2017年7月6日因被告原因导致原告不能取得来某华龙城三区七号楼××号房屋权属证书已经产生的违约金27248.38元；7、请求法院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：2013年6月3日，原告与被告签署了《商品房买卖合同（预售）》1份，合同编号为ESZ201303126。合同约定，原告购买被告开发的坐落于来某县翔凤镇武汉大道桂花树村来某华龙城三区七号楼××号商品房一套，房款为208600元，被告应于2015年5月31日之前交付达到约定条件的房屋。同时合同第二十条（二）1载明：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；2、因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起x日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之x的违约金。2015年3月8日，原告又与被告签署了《商品房买卖合同（预售）》2份，合同编号分别为ESZ201503675、ESZ201503671，约定原告购买被告的华龙商城4层475号、4105号商品房，房款分别为302174元、215092元，被告应于2016年1月19日前交付达到约定条件的房屋。上述三份合同签订后，原告按照约定一次性付清了七号楼××号商铺房款208600元，又按照约定用首付款加按揭商业贷款的方式付清了华龙商城4层475号、4105号商铺房款302174元、215092元，共计支付三个商铺房款725866元。2015年5月31日，被告向原告交付了三区七号楼××号商铺，但至今没有达到合同第九条约定的交付条件，没有建设工程竣工验收备案证明和测绘报告，没有通过国家主管部门和消防部门的验收，导致原告无法使用，同时至今没有按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条的规定向房地产行政主管部门报送测绘成果和权属登记资料，致使原告至今未取得该商品房的权属证书，且取得权属证书的日期至今仍不能确定。同时，被告至今仍未向原告交付达到法定和约定条件的华龙商城4层475号、4105号商铺，且至今仍不能确定具体交房日期。被告至今仍未向来某县住建局提交竣工验收申请，至今未按合同约定向原告出示竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，未书面通知原告收房。原告认为，原告已经积极履行了合同约定的全部义务，被告已经严重违约，应当依法、依约定承担全部违约责任。对于被告至今未交付华龙商城4层475号、4105号商铺的违约行为，原告现要求被告继续履行合同，交付达到法定和约定交房条件的房屋，并按照合同第十二条第一款之约定从2016年1月20日起至实际交付之日止按日计算向原告支付逾期交付房屋违约金。合同约定的违约金标准是全部房价款按日千分之2.5计算，至2017年7月6日，被告已经违约530日，按照约定被告应当支付违约金685377.45元，但原告只要求按此标准的20%支付，要求被告支付违约金137075.49元（总房款517266元×530日×0.25%×20%）。因被告交付达到法定条件的房屋的具体日期未定，2017年7月6日至实际交付之日的违约金另行支付。对于被告交付未经验收、未达到合同约定条件的三区七号楼××号商铺的违约行为，依法属于无效交付。原告收房时被告承诺适当进行赔偿，但一直没有履行。所以要求被告参照合同约定的违约金的10%给予赔偿。考虑到诉讼时限，从2015年7月6日至2017年7月6日赔偿违约金38069.5元（计算方式为房款208600元×0.25%×730天×10%）。对于被告至今未向房屋登记主管部门报送资料导致原告至今未能取得三区七号楼××号商铺房屋权属证书的违约行为，原告要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，赔偿从2015年9月1日起至2017年7月6日止的违约金27248.38元（计算方式为房款208600元×4.75%×1.5×22个月/12个月）。2017年7月6日后至实际办理权属证书之日的赔偿另行支付。原告认为，原、被告签订的合同为格式合同，该合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”与第二十条“房屋登记”条款，被告作为格式合同的提供方违反了《合同法》第三十九条、第五十二条的相关规定。对于被告提供的格式合同中的违法和不当约定，原告请求按照《合同法》第四十条、第四十二条的规定确认无效并判令被告赔偿损失。原告曾多次要求被告履行合同并赔偿损失无果。故依法向法院提起诉讼，请求法院予以支持。

本院认为：原告李某某、向平与被告华龙公司于2013年6月3日、2015年3月8日签订的编号为ESZ201303126、ESZ201503675、ESZ201503671的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的合同，原告李某某、向平依合同约定支付了全部购房价款，被告华龙公司交付了来某华龙城三区7号楼1层1××号房屋，没有按合同约定期限将符合合同约定和法律规定的来某华龙城华龙商城4层475号、4105号房屋交付给原告李某某、向平，也没有给原告李某某、向平办理来某华龙城三区7号楼1层1××号房屋权属证书。双方当事人对这些基本事实没有争议，本院依法予以认定。对于双方当事人争议的焦点问题，本院作出如下评判：
（一）关于原告李某某、向平与被告华龙公司签订的编号分别为ESZ201303126、ESZ201503675、ESZ201503671的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“×”的条款是否为无效条款的问题。本院认为，该合同中第十条、第二十条打“×”的条款应当是双方没有进行明确约定的内容，也即该内容没有存在和成立，就不存在是否有效的问题，故对于原告李某某、向平要求确认该三份合同中第十条、第二十条所包含“×”的条款是无效条款的诉讼请求，本院依法不予支持。
（二）关于原告李某某、向平要求继续履行合同，限期被告华龙公司无条件向原告交付达到法定和约定条件的来某华龙城华龙商城4层475号、4105号商品房的问题。本院认为，原告李某某、向平要求继续履行编号为ESZ201303126、ESZ201503675、ESZ201503671的《商品房买卖合同（预售）》，被告华龙公司也表示同意，符合双方合同的约定及法律规定，本院依法应予以支持。因编号为ESZ201503675、ESZ201503671的《商品房买卖合同（预售）》所约定的来某华龙城华龙商城4层475号、4105号商品房至今尚未达到交付条件，本院在本案中无法确定房屋何时达到合同约定的交付条件和法定条件，也无法确定实际交付时间，原告李某某、向平可待条件成就后，另行主张权利，本案中不一并处理。故对于原告李某某、向平要求限期被告华龙公司无条件向原告交付达到法定条件的来某华龙城华龙商城4层475号、4105号商品房的诉讼请求，本院依法不予支持。
（三）关于原告李某某、向平要求法院限期被告华龙公司无条件的向房地产行政主管部门报送来某华龙城三区7号楼1层1××号商品房测绘成果以及需要由其提供的其他证明文件和资料的问题。因被告华龙公司是否向房地产行政主管部门报送商品房测绘成果以及需要由其提供的其他证明文件和资料，不属于民事法律所调整的范围，故在本案中不予支持。
（四）关于被告华龙公司逾期交付来某华龙城华龙商城4层475号、4105号商品房是否应给付原告李某某、向平已经产生的违约金137075.49元的问题。双方签订的编号为ESZ201503675、ESZ201503671的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。原告李某某、向平在支付了517266元全部购房款后，被告华龙公司应当按照合同的约定，在2016年1月19日前向原告李某某、向平交付合同所约定条件的商品房。被告华龙公司至今仍未履行合同中约定的交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。原、被告双方在合同中约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金”，虽合同中约定的违约金过高，但原告李某某、向平只要求按此标准的20%即每日万分之5支付，符合法律规定。原告李某某、向平所主张的从2016年1月20日至2017年7月6日止逾期交房已经产生的违约金137075.49元（总房款517266元×530日×0.25%×20%，2017年7月6日后的违约金另行主张），已经明显低于合同所约定的违约金，且符合双方合同约定及法律规定，本院依法予以支持。
（五）关于原告李某某、向平要求确认被告交付未经验收的来某华龙城七号楼××号商品房的行为违法，判令被告向原告给付来某华龙城七号楼××号商铺因未达到约定和法定交付条件而导致原告无法使用的违约金38069.5元的问题。本院认为，被告华龙公司在2015年5月31日按合同约定向原告李某某、向平交付了来某华龙城七号楼××号商品房，原告李某某、向平已经接受使用了该商品房，视为双方变更了房屋交付条件。故原告李某某、向平的该项诉讼请求，本院依法不予支持。
（六）关于原告李某某、向平所主张的因被告华龙公司原因导致其不能取得来某华龙城三区7号楼1层1××号商品房房屋权属证书所产生的违约金27248.38元的问题。因涉案的商品房已经交付，而房屋的物权变动需要登记，没有有效的交付就不能产生合理、正当的登记。原告李某某、向平已支付了全部购房款208600元，被告华龙公司在交付房屋后没有按照合同的约定给原告李某某、向平办理房屋权属证书，已构成违约，应承担向原告李某某、向平支付因不能取得房屋权属证书所产生的违约金的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原、被告双方在合同第二十条房屋所有权转移登记中只约定，李某某、向平在该商品房交付后未取得该商品房的房屋所有权证书的，华龙公司应承担逾期办证的违约责任，但没有约定华龙公司应办理房屋所有权证书的期限及违约后应承担违约责任违约金的具体金额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，该商品房交付后90日内，华龙公司未给李某某、向平办理房屋所有权证书，理应承担该商品房交付后90日后没有办理房屋所有权证书的违约责任。故原告要求被告华龙公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的理由成立，其要求被告华龙公司给付因其不能取得房屋权属证书所产生的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。支付违约金起算日为被告华龙公司向原告李某某、向平自房屋交付使用之日2015年5月31日起９０日后的2015年9月1日，本院根据华龙公司实际情况确定计算违约金的利率为中国人民银行同期贷款基准利率4.75%基础上上浮30%，故被告华龙公司应当向原告李某某、向平支付从2015年9月1日起至2017年7月6日止的逾期办证违约金23785.83元（总房款208600元×4.75%×1.3×674天÷365天），超出的3462.55元本院不予支持（2017年7月6日后至实际办证之日的逾期办证违约金原告李某某、向平另行主张）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：

一、原告李某某、向平与被告恩施华龙村集团来某置业有限公司继续履行双方于2013年6月3日、2015年3月8日签订的编号为ESZ201303126、ESZ201503675、ESZ201503671的《商品房买卖合同（预售）》；
二、被告恩施华龙村集团来某置业有限公司于本判决生效后30日内向原告李某某、向平支付来某华龙城华龙商城4层475号、4105号商品房逾期交房违约金137075.49元；
三、被告恩施华龙村集团来某置业有限公司于本判决生效后30日内向原告李某某、向平支付来某华龙城三区7号楼1层1××号商品房逾期办证违约金23785.83元；
四、驳回原告李某某、向平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4336元，由原告李某某、向平负担890元，被告恩施华龙村集团来某置业有限公司负担3446元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　梁东华 审　判　员　　唐桂生 人民陪审员　　徐中赋

书记员：谭翔