李某、黄某与武汉鼎顺置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：李某，男，汉族。
委托代理人：李正霞，湖北尊而光律师事务所律师。
原告：黄某（系原告李某之妻），女，汉族，乌鲁木齐人。
委托代理人：李正霞，湖北尊而光律师事务所律师。
被告：武汉鼎顺置业有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街薇湖路79号。
法定代表人：许天晓，该公司总经理。
委托代理人：郭英。
委托代理人：王为。
第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地：武汉市汉口建设大道709号。
负责人：廖林，该行行长。
委托代理人：李剑龙，湖北得伟君尚律师事务所律师。

原告李某、黄某诉被告武汉鼎顺置业有限公司（以下简称鼎顺公司）、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行湖北省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告李某、黄某的委托代理人李正霞，被告鼎顺公司的委托代理人王为，第三人建行湖北省分行的委托代理人李剑龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2014年5月18日，原告李某、黄某与被告鼎顺公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南130231034），约定原告李某、黄某购买被告鼎顺公司投资建设的位于武汉市汉南区纱帽街纱帽正街汉南天地一期（B地块）住宅1幢1单元6层2号的商品房，建筑面积为137.47平方米，单价为每平方米3637.16元，总金额为500000元，交房时间为2014年12月31日，被告逾期超过90日交付房屋的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同书面通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告李某、黄某于2014年5月15日已向被告鼎顺公司支付首付款300000元。2013年11月18日，原告李某与第三人建行湖北省分行签订《个人住房公积金贷款借款合同》，约定第三人向原告李某发放贷款200000元，贷款期限30年，从2014年7月23日起至2044年7月23日止，贷款利率根据国家规定为4.95%，自贷款转存至李某在第三人开立的账户之日起计算，如遇国家贷款利率调整，第三人按委托人依据人民银行规定发布的调整利率通知执行。第三人建行湖北省分行于2014年8月13日将上述贷款200000元发放至李某指定的鼎顺公司账户。2014年5月28日，原告李某、黄某与第三人建行湖北省分行签订《个人住房公积金贷款抵押合同》，约定两原告抵押担保的贷款金额为200000元，贷款期限30年，从2014年7月23日起至2044年7月23日止，两原告以座落于武汉市汉南区纱帽街汉南天地1-1-602的房产设定抵押。
庭审过程中，被告鼎顺公司认可本案诉争房屋现不具备交房条件。截止至庭审之日，原告李某、黄某均按期偿还了上述贷款。
本案争议的焦点：1、原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》是否已成就解除合同的条件，如已成就，合同解除后相应的法律后果如何确定；2、原告李某、黄某与第三人建行湖北省分行签订的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》能否在本案中一并解除，如可以解除，相应的法律后果如何确定。

本院认为：关于焦点1，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了付款义务，但被告未能在合同约定的期限内交付房屋，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》已成就合同约定的解除条件，对于原告要求解除与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》的请求，本院依法予以支持。至于第三人建行湖北省分行提出如果解除《武汉市商品房买卖合同》，需提前将本金及利息还清，第三人建行湖北省分行与原告签订的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》属另一法律关系，第三人可按合同约定另行主张权利。
原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》解除后，原告已向被告支付的首付款300000元及银行代原告向被告支付的购房款200000元，即购房款总额500000元被告应当返还原告。因被告逾期交房导致违约，按照《武汉市商品房买卖合同》的约定，被告应按照累计已付款的3%向原告支付违约金15000元（500000元×3%）。现原告起诉除要求被告赔偿违约金9294.83元以外，还要求被告赔偿其已支付的首付房款利息，并支付其已向银行偿还的利息，以及自2015年6月起应向第三人偿还的截止到本案判决生效及履行期间的贷款利息，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，现原告李某、黄某的实际利息损失已远高于合同约定的违约金，应按被告鼎顺公司违约给原告李某、黄某造成的损失确定违约金数额。原告李某、黄某实际的损失为首付房款300000元的利息（自2014年5月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止），以及向第三人建行湖北省分行贷款的200000元的利息（自2014年8月13日起按公积金贷款利率计算至付清之日止），被告应按上述金额向原告支付违约金。
关于焦点2，原告李某、黄某与被告鼎顺公司之间的商品房买卖合同关系，和原告李某、黄某与第三人武汉开发区支行之间的借款关系非同一法律关系，《武汉市商品房买卖合同》与《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》也非主从合同关系，《武汉市商品房买卖合同》的解除并不必然导致《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》的解除。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，第三人建行湖北省分行在本案中不同意解除《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》，原、被告之间的商品房买卖合同关系与原告和第三人建行湖北省分行之间的担保借款关系系两个不同的法律关系，不应在本案中一并处理。且原告李某、黄某与第三人建行湖北省分行签订的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》中对于解除担保借款合同的法律责任也已有约定，如在本案中一并处理《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》，不利于第三人建行湖北省分行主张权利。对于原告要求解除与第三人签订的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》的请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告李某、黄某与被告武汉鼎顺置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南130231034）；
二、被告武汉鼎顺置业有限公司返还原告李某、黄某购房款500000元；
三、被告武汉鼎顺置业有限公司向原告李某、黄某支付首付款300000元的利息（自2014年5月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；
四、被告武汉鼎顺置业有限公司向原告李某支付贷款200000元的利息（自2014年8月13日起按公积金贷款利率计算至付清之日止）；
五、上述给付款项均应于本判决生效之日起十日内一次性付清；
六、驳回原告李某、黄某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6324元，由被告武汉鼎顺置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇款专户中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　黄浩志 代理审判员　　姚卓珣 人民陪审员　　肖有武

书记员：石忠玉