李某某与上海驿纂餐饮管理有限公司、黄雅驿房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住吉林省延吉市。
　　委托诉讼代理人：俞长生，上海市志致律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海驿纂餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：黄雅驿，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴莹，女。
　　被告：黄雅驿，女，xxxx年xx月xx日出生。
　　上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：程海东，上海市锦天城律师事务所律师。
　　第三人：上海同联房地产经纪事务所，住所地上海市黄浦区。
　　投资人：施海彦。
　　委托诉讼代理人：钟文波，男。
　　原告李某某与被告上海驿纂餐饮管理有限公司(以下简称驿纂餐饮公司)、黄雅驿、第三人上海同联房地产经纪事务所(以下简称同联事务所)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理，被告驿纂餐饮公司提起反诉，本院作并案处理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李某某及其委托诉讼代理人俞长生，驿纂餐饮公司的委托诉讼代理人吴莹、驿纂餐饮公司黄雅驿的共同委托诉讼代理人程海东、第三人同联事务所的委托诉讼代理人钟文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　李某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认李某某与驿纂餐饮公司签订的《良秤集食美食广场联营合同》于2019年1月23日解除;2.请求判令驿纂餐饮公司返还李某某216,484元(包括100,000元进场费、10,000元装修保证金、三个月租金46,350元、租金保证金50,990元、三个月的物业费9,144元)；3.请求判令驿纂餐饮公司支付李某某违约赔偿金95,240元;4.请求判令黄雅驿对驿纂餐饮公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2017年7月4日,李某某通过第三人的居间介绍,由李某某承租驿纂餐饮公司位于上海市闵行区龙湖虹桥天街A馆B2层良秤集食美食广场5号摊位及其设施(以下简称涉案房屋),用于经营“阿旺茶”,双方签订了《良秤集食美食广场联营合同》及《定金协议》,约定租期自2017年9月1日至2019年8月31日。合同还约定了每月联销费用(租金)、物业费、运营管理费、装修保证金等费用以及违约责任等,双方约定驿纂餐饮公司于2017年9月1日前交付涉案房屋,2017年9月1日至2017年10月7日为免租期,用于涉案房屋装修、人员培训、设备调试。同日李某某向驿纂餐饮公司支付了定金40,000元。2017年7月14日,李某某按照驿纂餐饮公司指示向第三人支付了191,724元,加上此前已付40,000元,李某某共计向被告支付216,484元(包括100,000元进场费、10,000元装修保证金、二个月租金46,350元、租金保证金50,990元、三个月的物业费9,144元)。李某某为着手准备涉案房屋的装修、运营等相关事务,与案外人南京君拓餐饮管理有限公司(以下简称君拓公司)签订了阿旺茶上海市闵行区总代合同,由君拓公司为李某某经营阿旺茶提供技术培训、品牌运营管理等相关服务,李某某为此支付费用共计20万元。李某某与驿纂餐饮公司合同签订后,经李某某多次催告,驿纂餐饮公司一直未能将涉案房屋交付李某某。2018年6月,李某某与君拓公司合同到期,而此时因为驿纂餐饮公司未向李某某交付涉案房屋,李某某仍未能进行营业,为了防止损失扩大,李某某在不得已的情况下与君拓公司解除了合同,君拓公司仅向李某某退回11.9万元,李某某因此损失了8.1万元。2019年1月22日,李某某至涉案房屋现场查看发现,驿纂餐饮公司在未经李某某同意情况下擅自将涉案房屋出租给第三方。因此,李某某于2019年1月23日通知驿纂餐饮公司,双方签订的《良秤集食美食广场联营合同》于2019年1月23日解除。
　　李某某认为,《良秤集食美食广场联营合同》系原、被告真实意思表示,被告应恪守履行。李某某按约履行了付款义务,并基于对被告的信任,积极开展了筹备工作,付出了时间和金钱的投入,但被告的违约行为,致使李某某遭受巨大损失。另,驿纂餐饮公司是自然人独资有限责任公司,黄雅驿是设立驿纂餐饮公司的自然人独资股东,根据《公司法》第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。”故黄雅驿应当对驿纂餐饮公司的债务承担连带责任。
　　驿纂餐饮公司、黄雅驿阿共同辩称,不同意李某某所有诉讼请求，李某某的事实理由都不是事实。李某某针对合同履行没有任何行为，店铺没有装修，2018年6月李某某单方提出解约，李某某除支付三个月租金外，未支付其他租金，2018年6月李某某与其品牌授权方解除了授权协议，2018年6月李某某已经没有履行合同的能力，合同解除,李某某是违约方，被告有权没收保证金，并要求李某某补足2018年1月8日至2019年1月23日的房屋租金，对此驿纂餐饮公司提起了反诉。被告黄雅驿的连带责任没有法律和事实依据。涉案店铺已经交付李某某，只是李某某没有去装修，才导致李某某没有去经营。
　　第三人上海同联房地产经纪事务所述称,驿纂餐饮公司全权委托其公司负责场地的招租，李某某于2017年7月通过其公司找到驿纂餐饮公司承租房屋，先交4万元定金，三天内签约，其公司代驿纂餐饮公司收取李某某交付的租金和保证金，扣除给其公司的佣金后，其公司将李某某交付的钱款转交给了驿纂餐饮公司。关于有无交房，不清楚。李某某妻子找到第三人代理人，再与驿纂餐饮公司场地负责人，三方一起到租赁场所进行过测量。
　　驿纂餐饮公司向本院提出反诉请求如下：李某某支付驿纂餐饮公司自2018年1月8日起至2018年6月8日止的房屋租金77250元。事实和理由：李某某与驿纂餐饮公司签订合同后，未能按期支付租金，并且在2018年6月向驿纂餐饮公司提出解约。此后，李某某即解除了其所经营店铺品牌的协议，在客观上和主观上无法再履行该协议，以口头和实际行动解除了与驿纂餐饮公司的合同。驿纂餐饮公司认为，李某某的行为严重违反了合同约定，应当承担相应的法律责任。
　　李某某针对驿纂餐饮公司的反诉辩称，驿纂餐饮公司未向李某某实际交付商铺，李某某也未实际使用商铺，不应当向驿纂餐饮公司支付反诉租金，李某某与品牌商解约是驿纂餐饮公司未交付商铺，无奈才解约。合同约定自美食广场开业时才向驿纂餐饮公司支付租金，现美食广场尚未开业，故李某某无须向驿纂餐饮公司支付租金，而且是驿纂餐饮公司违约在先。
　　经审理查明：2017年7月4日，李某某(乙方)与驿纂餐饮公司(甲方)签订《良秤集食美食广场联营合同》，该合同主要约定内容如下，第二条，甲方将系争摊位联营给乙方经营(该摊位位置及交付时已有设施参见该合同附件一A承租摊位之平面图；附件一B摊位设施交付表)；乙方在该区位内制作加工经营销售阿旺茶；第三条，3.1联营期限为2年，自良秤集食美食广场联营摊位开业之日起计算，即从2017年9月1日至2019年8月31日(以实际开张日期为准)；第三年在同等条件下,乙方优先续约。开业时间：乙方所有的装修、人员培训、设备的调试等工作应于2017年10月7日结束,确保2017年10月8日正式对外试营业。注：美食广场进行装修及办理许可证过程中,提前完成可由甲乙双方商议一致同意开业的,则双方依照本合同约定提前开始履行合同;若因装修延迟及办理许可证延迟(延迟原因包括单不限于：不可抗力因素、国家政策变动及其他第三方因素),则本合同开业日顺延至实际开业日,同时双方互不负违约责任。3.3.1联合营销的第一年，甲方每月收取乙方15,450元作为甲方当月的联销收入；第二年，甲方每月收取乙方16,990元作为甲方当月的联销收入；上述联销收入乙方应按季度向甲方支付，乙方应于本季度最后一个月15日前缴纳下期联销收入。第四条，4.2乙方应当按照所使用的联营摊位的建筑面积向甲方缴纳物业管理费，物业管理费为2元/平方米/天，乙方每月需缴纳的物业管理费为3048元。物业管理费自甲方向乙方交付联营摊位之日起计收，按季度向甲方支付，乙方应于本季度最后一个月15日前缴纳下期物业管理费；4.3甲方每月向乙方收取3,000元作为运营管理费，运营管理费按季度向甲方支付，乙方应于本季度最后一个月15日前缴纳下期运营管理费；4.4乙方入场装修前应向甲方缴纳装修保证金10,000元，待乙方完成装修并通过竣工验收后，甲方于90日内将装修保证金无息退还给乙方；4.5鉴于甲方对场地统一规划及设计风格,乙方进场前一次性支付甲方装潢补助50,000元,该费用一经收取不予退还。第五条，5.1在签订本合同时，乙方须向甲方支付保证金50,970元；5.2联营期内，保证金由甲方保管，联营期满或本合同被提前解除、终止时，甲方应在乙方按照本合同的规定将摊位交还甲方后90天内将应退的保证金无息退还乙方；6.3乙方如要变更、整修、增设或移动摊位的装潢及各项设施、装置,应事先将图纸交甲方审核,经甲方书面同意后,方可施工,相关的修缮维护费用由乙方负担,乙方在施工时应遵守甲方有关规章及制度,完工后亦应经甲方查验认可后,方可营业。9.6鉴于经营餐饮需要行政许可办理各类证照,乙方应全力配合甲方申办各类证照,积极配合整改,若乙方不予配合的,视为乙方违约,甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任。第十三条，在不影响该合同其他条款之规定的前提下，任何一方若违反该合同的其他义务均须向受损方赔偿损失，赔偿金额为受损方可证明之实际损失金额的2倍；合同对其他事项也作了相应约定。
　　合同签订后，李某某向第三人支付了231,724元，第三人扣除15,240元佣金后，向驿纂餐饮公司支付216,484元，驿纂餐饮公司向李某某开具收据如下：物业费9,144元、装修保证金1万元、租金46,350元、租金保证金50,990元、进场费10万元。
　　2017年10月16日，驿纂餐饮公司(甲方)发给李某某(乙方)《联营合同之补充协议》一份，载明：双方于2017年7月4日签订了联营合同，经双方协商一致，联营期限调整为2017年10月16日至2019年10月15日，开业时间：甲乙双方将根据现场实际情况确定开业日期，原则上乙方所有的装修、人员培训、设备的调试应尽快完成以配合甲方申办各项行政许可手续，待甲方取得合法证照后正常营业。
　　当日，驿纂餐饮公司与李某某签订房屋交付确认书，李某某确认驿纂餐饮公司交付了商铺。
　　2018年1月13日，李某某与案外人签订商铺装修合同，并将装修图纸交给驿纂餐饮公司。
　　之后，李某某不断向驿纂餐饮公司询问可以装修及开业的时间，驿纂餐饮公司以驿纂餐饮公司与“龙湖公司”之间纠纷未解决、租户未招满、要统一一起装修为由要求等待。
　　2018年4月9日，驿纂餐饮公司给李某某《情况说明》一份，主要内容为驿纂餐饮公司正在为李某某办理相应的营业执照，带李某某办理相应的装修流程，驿纂餐饮公司正在办理消防事宜，由于商场内部装修需提前报备，驿纂餐饮公司正在与龙湖第三方进行沟通洽谈中，洽谈内容涉及到消防整改、装修风格审核等，故正常装修预期时间为5月10日。
　　2018年5月下旬，驿纂餐饮公司以统一一起装修为由，要求李某某等通知，进行装修。
　　自2018年6月起，李某某向驿纂餐饮公司表示要求解约，双方就退款金额协商不一。
　　2018年8月10日，驿纂餐饮公司将涉案商铺租给案外人。
　　2019年1月23日，李某某向驿纂餐饮公司发送《合同解除通知书》，该函要求解除双方的合同，并要求驿纂餐饮公司于2019年1月27日返还李某某相关费用。该解除通知书于2019年1月24日被签收。
　　还查明：驿纂餐饮公司系2017年2月18日成立的有限责任公司(外国自然人独资)，法定代表人为黄雅驿。
　　另查明，2017年6月27日，驿纂餐饮公司(甲方，委托人)与第三人(乙方，被委托方)签订书面协议，约定甲方委托乙方出租上海市闵行区申滨南路XXX号良秤集食美食广场；委托期限自2017年6月27日至2017年7月11日止；乙方代甲方向承租方收取入场费100,000元，甲方同意在收到该笔费用后额外支出50,000元作为乙方的招商服务费用，该笔费用为乙方提供居间委托服务及为甲方提供代收服务的额外奖励性支出，归乙方所有，一旦支出，甲方不得以任何原因追讨，甲方须无条件向承租方保密并配合乙方开展工作。该协议还对其他内容作了约定。
　　以上事实，由李某某提交的定金协议、《良秤集食美食广场联营合同》、租金等支付凭证、借记卡账户历史明细清单、佣金收据、合同解除通知书及邮寄凭证、驿纂餐饮公司营业执照、微信聊天记录、商铺装修合同、谈话录音、联营合同之补充协议，驿纂餐饮公司提供的房屋交付确认书、微信聊天记录，第三人提供的协议以及各方当事人当庭陈述予以证实。
　　本院认为：李某某与驿纂餐饮公司签订《良秤集食美食广场联营合同》，该合同名为“联营合同”，但从合同约定的内容来看，李某某依约支付固定的费用，驿纂餐饮公司提供指定的经营场所，双方并无合作经营、共负盈亏之意思表示，实则双方当事人具有房屋租赁之真实意思表示，双方均应依约履行。
　　李某某作为承租人，应当依约支付租金与相关费用。现李某某已按约向第三人支付了191,724元,加上此前已付40,000元,合计231,724元，第三人扣除15,240元佣金后，向驿纂餐饮公司支付216,484元，驿纂餐饮公司向李某某开具收据如下：物业费9,144元、装修保证金1万元、租金46,350元、租金保证金50,990元、进场费10万元。
　　驿纂餐饮公司作为出租人，交付租赁物并使之符合合同用途系其主要义务。虽然驿纂餐饮公司与李某某签订有交付确认书，但驿纂餐饮公司对李某某一再要求装修房屋，开业经营的要求，始终以其与龙湖公司有纠纷未结、招商后统一一起装修、需消防整改等为由，予以拒绝。直至2018年6月，驿纂餐饮公司仍未能答复李某某，给予明确具体装修时间。鉴于，合同约定，若因装修延迟及办理许可证延迟(延迟原因包括但不限于：不可抗力因素、国家政策变动及其他第三方因素),则本合同开业日顺延至实际开业日,同时双方互不负违约责任。故本院认为，驿纂餐饮公司提供的涉案商铺虽不能满足李某某租赁商铺的用途，但李某某基于前述约定，认可驿纂餐饮公司不负违约责任。李某某免除驿纂餐饮公司的违约责任，但驿纂餐饮公司要求李某某在不能使用商铺的情况下支付租金，显然有违常理，故其要求李某某支付自2018年1月8日起至2018年6月8日的房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。
　　自2018年6月起，李某某向驿纂餐饮公司提出解约要求，双方就钱款问题不能协商一致，未能达成协议。本院认为，双方就合同解除不能协商一致的，合同应继续履行。在合同有效期内，驿纂餐饮公司未经李某某同意，在合同未解除情况下，擅自将涉案商铺另租他人，致使合同无法继续履行，驿纂餐饮公司构成根本违约。李某某据此，要求解除合同，合法有据。
　　依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，李某某主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。李某某于2019年1月23日向驿纂餐饮公司发通知，通知解除双方签订的《联营合同》,因驿纂餐饮公司否认收到通知，故本院以驿纂餐饮公司收到起诉材料之日(2019年2月25日)为合同解除之日。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故李某某要求驿纂餐饮公司返还已付216,484元，符合法律规定，本院予以支持。
　　鉴于驿纂餐饮公司的违约行为，李某某向驿纂餐饮公司主张违约赔偿金，符合双方约定。对于该赔偿金的金额，合同约定，“任何一方若违反该合同的其他义务均须向受损方赔偿损失，赔偿金额为受损方可证明之实际损失金额的2倍”，本院认为，根据上述约定，李某某可以主张2倍实际损失的赔偿金。现李某某主张，君拓公司为其经营阿旺茶提供技术培训、品牌运营管理等相关服务,合同解除后损失8万余元，但未能提供相应证据，本院难以认定。综观本案，李某某的有证据能证明的实际损失为佣金损失15,240元，李某某称另有其他损失如交通费损失等，但未提供证据，对此本院认为，惩罚性是违约金的主要功能之一，违约金还具有补偿性的特征，本院根据驿纂餐饮公司的违约行为对李某某造成的实际损失，酌定驿纂餐饮公司向李某某支付违约赔偿金30,480元，已是惩罚了驿纂餐饮公司，也足以弥补李某某的实际损失。
　　《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，驿纂餐饮公司系一人有限责任公司，被告黄雅驿作为股东，不能证明公司财产独立于股东自己的财产，没有提供相应证据证明其财产独立于自己的财产，故应当对公司债务承担连带责任。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：
　　一、李某某与上海驿纂餐饮管理有限公司于2017年7月4日签订的《良秤集食美食广场联营合同》于2019年2月25日解除；
　　二、上海驿纂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李某某返还216,484元；
　　三、上海驿纂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李某某偿付违约赔偿金30,480元;
　　四、黄雅驿对上列第二、三项所列上海驿纂餐饮管理有限公司的应付款承担连带清偿责任;
　　五、驳回上海驿纂餐饮管理有限公司的反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计2,987.93元、财产保全费2,078.62元，合计5,066.55元，由李某某负担1,063.98元，由上海驿纂餐饮管理有限公司、黄雅驿负担4,002.57元。反诉案件受理费减半收取计865.62元，由上海驿纂餐饮管理有限公司负担。
　　如不服本判决，李某某、上海驿纂餐饮管理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，黄雅驿可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：马爱军

书记员：杨川川