李某某诉荆州凤某九天投资有限公司确认合同无效纠纷民事判决书

李某某
石先鹏（湖北思捷律师事务所）
荆州凤某九天投资有限公司
朱天鹏（湖北博智律师事务所）

原告:李某某，男。
委托代理人:石先鹏，湖北思捷律师事务所律师。代理权限:一般代理。
被告:荆州凤某九天投资有限公司。
法定代表人:贺茂林，公司总经理。
委托代理人:朱天鹏，湖北博智律师事务所律师。代理权限，特别授权代理。
原告李某某诉被告荆州凤某九天投资有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理。依法由审判员叶凡杰担任审判长，与审判员刘鹏，人民陪审员熊向荣组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理，原告李某某及其委托代理人石先鹏、被告荆州凤某九天投资有限公司委托代理人朱天鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:
证据一，原告身份证，证明原告的主体身份；
证据二，工商登记信息，证明被告主体身份；
证据三，房屋买卖合同，证明原、被告就“某小区”第3栋1单元7层702商品房买卖的约定，被告不是适格的售房主体，依据原、被告签订的买卖合同不能办理房地产权利证书；
证据四，收据及证明，证明原告支付全部购房款182880元，支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业费1233元；
证据五，照片一组，证明被告开发的房屋，以商品房的销售模式对外进行销售宣传。
被告荆州凤某九天投资有限公司辩称:本案是一起特殊的政策性房屋买卖合同纠纷，与普通的商品房买卖有重大区别，人民法院在审理本案时除了适用一般的法律法规外，还应当参照适用与政策性房屋买卖有关的规章和规范性文件；原、被告之间于2013年6月签订的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当继续履行合同；该房屋买卖合同不具有《合同法》第52条关于合同无效的情形，原告请求确认合同无效，返还购房款及物业费、装修保证金均不能成立，依法应予以驳回。
被告荆州凤某九天投资有限为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据:
证据一，荆州凤某九天投资有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证复印件，证明荆州凤某九天投资有限公司民事主体资格；
证据二，改、扩建协议、建设用地规划许可证、施工许可证及湖北省水利厅、公安县委、县政府相关文件复印件，证明被告投资建设的房屋系经有权机关批准的荆江分蓄洪区分洪转移安置房，与一般的商品房开发、买卖有着本质的区别，且“荆江分蓄洪区分洪转移安置房”开发项目在公安县涉及面较广，情况复杂、政策性强，本案在法律适用上应当与一般的商品买卖区别对待；
证据三，房屋买卖合同复印件，证明被告在出卖本案讼争房屋时，对房屋的来源、性质作了明确披露，并对房屋办理权属证书的时间、方式作了特别说明。原、被告签订房屋买卖合同均是双方当事人的真实意思表示，且该房屋买卖合同并未违反法律法规关于合同效力强制性规定，应当认定为合法有效，原告请求确认该房屋买卖合同无效没有事实和法律依据；
证据四，民事判决书和执行和解协议复印件一份，证明生效的法律文书已经确认被告对本案讼争的房屋即“荆江分蓄洪区分洪转移安置房”有合法的处分权，且该房屋是可以依法办理相应权属证书的；
证据五，通知书复印件一份，证明本案讼争房屋可以办理权属登记证书的事实。
依据双方提交的证据及庭审质证、当事人陈述，本院查明以下案件事实:2011年3月4日，被告与案外人湖北省荆江分蓄洪区工程管理局埠河管理所（甲方）签订“荆江分洪区转移安置房改、扩建协议”一份，约定被告对甲方管理的埠河安全区内荆江大道丁字路口以西迎街北面的安置房第7－9栋，建筑面积1600平方米，拆除后实施改、扩建。改、扩建房屋的底层面积归甲方，改、扩建的其它房屋面积按相关政策规定由被告对外出售，其收入抵偿被告的投资收益。对外出售的房屋，在出售合同中应载明“一旦分洪，按当地政府规定接纳安置灾民”的条款。2012年8月22日被告取得“移民房改造（某小区）”项目建设用地规划许可证，2013年1月31日取得“移民房改造（某小区）2＃楼、3＃楼”建筑施工许可证。“某小区”所建房屋未办理商品房预售许可证明即按商品房销售模式对外公开进行发售。2013年6月25日原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告购买位于埠河镇“某小区”项目第3栋1单元7层702号商品现房一套，建筑面积98.6平方米，房屋单价每平方米1800元，总金额177480元，原告于2013年6月25日交清购房款。2013年11月9日原告按被告要求补缴超出面积购房款5400元，同日向被告缴纳了2014年1月1日至2015年12月31日的物业费1233元。之后，原告要求被告办理房地产权利证书未果发生纠纷。
本院认为，被告与案外人湖北省荆江分蓄洪区工程管理局埠河管理所签订“荆江分洪区转移安置房改、扩建协议”约定:改、扩建房屋的底层面积归还荆江分蓄洪区工程管理局埠河管理所，改、扩建的其它房屋面积按相关政策规定由被告对外销售，其实质是双方工程款的结算方式。原告基于被告面向社会公众的商品房宣传模式，按市场价格购买被告向社会公开销售的所建房屋，并按合同约定支付价款，被告的销售行为须符合商品房开发销售的相关法律、法规的规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告至今仍未能取得涉案房产项目的商品房预售许可证明，故原、被告之间签订的“房屋买卖合同”无效。原告主张“房屋买卖合同”无效的诉请，本院予以支持，被告应返还原告购房款、物业费并支付利息。被告辩称涉案房产属政策性房屋，与普通的商品房买卖有重大区别，未提供相关证据证明涉诉房产可免于办理商品房预售许可证明，被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  、第五十六条  、第五十八条  ，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条  第一款  第（四）项  ，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下:
一、原告李某某与被告荆州凤某九天投资有限公司于2013年6月25日签订的“房屋买卖合同”无效；
二、被告荆州凤某九天投资有限公司返还原告李某某购房款、物业费184113元及利息（其中，购房款182880元自2013年6月25日起计算，物业费1233元自2013年11月9日起计算，均按银行同期贷款利率，计算至本案履行完毕之日止），于本判决发生法律效力后10日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3983元，由被告荆州凤某九天投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，开户银行:中国农业银行荆州市长江大学支行，帐号:17260401040005030。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，被告与案外人湖北省荆江分蓄洪区工程管理局埠河管理所签订“荆江分洪区转移安置房改、扩建协议”约定:改、扩建房屋的底层面积归还荆江分蓄洪区工程管理局埠河管理所，改、扩建的其它房屋面积按相关政策规定由被告对外销售，其实质是双方工程款的结算方式。原告基于被告面向社会公众的商品房宣传模式，按市场价格购买被告向社会公开销售的所建房屋，并按合同约定支付价款，被告的销售行为须符合商品房开发销售的相关法律、法规的规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告至今仍未能取得涉案房产项目的商品房预售许可证明，故原、被告之间签订的“房屋买卖合同”无效。原告主张“房屋买卖合同”无效的诉请，本院予以支持，被告应返还原告购房款、物业费并支付利息。被告辩称涉案房产属政策性房屋，与普通的商品房买卖有重大区别，未提供相关证据证明涉诉房产可免于办理商品房预售许可证明，被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  、第五十六条  、第五十八条  ，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条  第一款  第（四）项  ，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下:

一、原告李某某与被告荆州凤某九天投资有限公司于2013年6月25日签订的“房屋买卖合同”无效；
二、被告荆州凤某九天投资有限公司返还原告李某某购房款、物业费184113元及利息（其中，购房款182880元自2013年6月25日起计算，物业费1233元自2013年11月9日起计算，均按银行同期贷款利率，计算至本案履行完毕之日止），于本判决发生法律效力后10日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3983元，由被告荆州凤某九天投资有限公司承担。

审判长：叶凡杰
审判员：刘鹏
审判员：熊向荣

书记员：袁敏