李小佑与张某某、毛某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：李小佑，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，
委托诉讼代理人：刘延河，湖北百思特律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，
被告（反诉原告）：毛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，
以上二被告共同的委托诉讼代理人：肖兴中，湖北晨丰律师事务所律师。

原告（反诉被告）李小佑与被告（反诉原告）张某某、毛某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李小佑及其诉讼代理人刘延河，被告（反诉原告）张某某、毛某某共同的诉讼代理人肖兴中到庭参加了诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。
李小佑向本院提出本诉请求：1.张某某、毛某某协助李小佑将位于宜昌市××岗区××城路××-40所有权证号为0095084的房屋过户到李小佑名下，过户费用由李小佑承担。事实和理由：李小佑与张某某系同事关系，相互之间较为熟悉。2001年6月26日，双方签订《售房协议书》，张某某将其位于宜昌市伍家岗区桔城路1号宜昌纺织机械厂宿舍所有权证号为0095084的房屋出售给李小佑。协议约定，房屋售价为4.48万元整，首期付款为4万元整，付款后张某某、毛某某应于即日将房屋交付给李小佑，待过户手续办理完毕后李小佑付清余款。当日，在两名证人在场的情况下，李小佑将首付款交付给张某某，张某某于同日将房屋交付给李小佑，李小佑在该房屋居住至今。后来该房屋一直未办理过户手续，时至今日，该房屋面临拆迁，张某某既不露面也不配合李小佑办理产权过户。故李小佑诉至法院，请求判如所请。
张某某辩称，张某某当时的真实意思表示是将房子出租给李小佑,并非要卖房。
毛某某辩称，张某某从未告知过毛某某该房屋被出售的事情，毛某某本人也不知情，房屋转让的行为并未取得毛某某的同意，应当认定为无效。
张某某、毛某某向本院提出反诉请求：1.依法判令张某某与李小佑签订的《售房协议书》无效，李小佑立即将房屋退还给张某某；2.本案的反诉费用由张某某承担。事实和理由：张某某与毛某某系夫妻关系，双方于1979年5月22日登记结婚，均系宜昌市纺织机械厂职工，于1986年共同参加房改，购买了位于宜昌市××岗区××城路××号的房屋，该房屋系夫妻双方共同参加房改购买的，属于夫妻共同财产。1996年张某某、毛某某到武汉生活，之后未再回过宜昌。2001年由于张某某差欠李小佑赌债，李小佑在明知毛某某不知情也不同意的情况下，强迫张某某以明显低于市场价格将房屋出售给他。后双方于2001年6月26日签订了《售房协议书》，协议签订后，双方并未办理房屋过户手续。之后张某某也未告知毛某某房屋已经出售的情况，只是告知毛某某该房屋出租给了李小佑使用。根据法律规定，共有财产人未经另一方同意私自处分财产的行为无效，张某某在未征得毛某某同意的情况下私自将房屋出售的行为属于无效。而李小佑在明知道毛某某未同意也不知情的情况下受让房屋的行为也应该无效。鉴于该《售房协议书》侵犯了张某某、毛某某的合法权益，特提起反诉，请求法院依法判决。
李小佑针对张某某、毛某某的反诉辩称，张某某、毛某某在反诉中陈述的事实不属实，实际上是毛某某与李小佑商谈的房价，整个过程毛某某完全知情且在场，当时还有两名证人也知情。李小佑与张某某是同事，当日张某某将房屋交给李小佑后，其一直使用至今，毛某某不可能不知情。张某某、毛某某不仅未及时将房屋过户该李小佑，反而在看到房屋升值后为了取得非法利益，违反《售房协议书》的约定，在反诉中陈述完全虚假的事实，这种违反诚实信用的行为，不应得到法院的支持。毛某某和张某某之间如有争议，也是其夫妻间内部争议，不能以此对抗善意买受人张某某。
本院经审理认定事实如下：2001年6月26日，出售方张某某（甲方）与购买方李小佑（乙方）签订《售房协议书》一份。约定：“甲方拥有两室两厅住房壹套，位于宜昌市纺织机械厂宿舍四十栋202号。甲乙双方经协商达成如下协议：一、甲方愿将该房屋出售给乙方。售价为肆万肆仟捌佰元整。二、乙方买后拥有该房100%产权，甲方并无偿将该房现有家俱（含电话）送给乙方。三、乙方购买房后，甲方负责协同乙方办理房过户手续，其费用由乙方承担。四、乙方购房首期付款为肆万元整，付款后，甲方应即日将该房交付给乙方。余款待该房过户的手续办理完毕后，乙方当即应付清余款……”同日，张某某出具《收条》一份，载明今收到李小佑购房款人民币肆万元整，收款人张某某。之后，张某某将该房屋交付给李小佑，且李小佑在该房屋居住至拆迁。
另查明，1.毛某某与张某某于1979年5月22日登记结婚。2.位于宜昌市××岗区××城路××-40的房屋所有权人为张某某，该房屋的产权登记时间是2001年10月18日，房屋所有权证号为宜市房权证伍家字第××号，系张某某与毛某某的夫妻共同财产。3.涉案房屋在张某某与李小佑签订《售房协议书》后至今未办理过户手续。2016年7月12日，该房屋被宜昌市房屋征收与补偿管理办公室查封。审理中，涉案房屋已被拆除。4.2017年3月21日，张某某申请对《售房协议书》及《收条》上的“张某某”是否为本人书写进行鉴定，后张某某未能按照鉴定中心通知的时间缴纳鉴定费，本院向张某某释明后，张某某于2017年9月18日表示不会缴纳鉴定费同时自愿放弃鉴定。

本院认为，李小佑与张某某签订的《售房协议书》系双方当事人真实意思表示，该协议不违反法律、法规禁止性规定，应属有效，本院依法予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人必须全面履行自已的义务。本案中，李小佑按约履行首付款交付义务后，张某某应依约定协助李小佑办理房屋过户手续。但在审理中，因涉案房屋已被拆迁，物权也随之消灭。故李小佑起诉要求张某某协助其办理房屋过户手续的诉请已无法实现，本院不予支持。张某某陈述其是在差欠李小佑赌债的情况下被迫将房屋出售给李小佑的，但其未提供证据予以证明，本院不予采信。毛某某辩称其对张某某私自处理涉案房屋的事情并不知情也不同意，但毛某某未提供证据予以证明，本院亦不予采信。毛某某虽未在《售房协议书》上签字，但结合李小佑在涉案房屋居住数年的事实，李小佑有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，毛某某不得以不同意或不知道为由对抗善意的第三人。故对张某某、毛某某主张《售房协议书》无效，要求李小佑立即返还房屋的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）李小佑的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）张某某、毛某某的反诉请求。
本诉受理费减半收取40元，由被告（反诉原告）张某某、毛某某负担。反诉受理费40元，由被告（反诉原告）张某某、毛某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　金素芳

书记员：向丹云