李某某、方某某与宜昌仁某置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告李某某。
原告方某某。
上述两原告共同委托代理人唐军，湖北百思特律师事务所律师，一般授权代理。
被告宜昌仁某置业有限公司，住所地宜昌市沿江大道168-6号万达广场b座19楼。
法定代表人邹君红，该公司执行董事。
委托代理人熊敏瑞，湖北七君律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人张兴明，湖北七君律师事务所律师，特别授权代理。

原告李某某、方某某与被告宜昌仁某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员冯昊、人民陪审员曲淑明、刘传明组成合议庭，冯昊担任审判长，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告李某某、方某某的委托代理人唐军，被告宜昌仁某置业有限公司的委托代理人曾涛（后更换为熊敏瑞、张兴明）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年11月21日，原告李某某、方某某与被告宜昌仁某置业有限公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0245032），合同第三条约定“原告购买被告投资建设的春立方×××号房屋一套（产籍号为03-0037-0453-×××），建筑面积100.42平方米”；第五条约定“按建设面积计算，该商品房单价为6519.37元，总金额654675元”；合同第六条约定“买受人按贷款方式按期付款”；第七条约定，“（1）买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第九条约定“出卖人应当在2015年11月28日前将商品房交付买受人使用”；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。
另查明，2013年11月21日，原告向被告支付了购房首付款204675元，2014年5月26日，原告向被告支付购房款196000元。2014年10月22日，原告向被告支付购房款254000元。原告于2016年1月7日向被告《解除合同通知书》，通知被告因其迟延交房，原告要求解除合同并要求被告退还全部已付款及支付违约金。
同时查明，原、被告双方在合同附件六补充协议中约定，原告选择按揭付款方式的，原告应于本合同签订之日付清合同购房款合计450000元，余款原告采用公积金按揭方式支付，并保证该贷款于本合同签订后15日内支付至被告银行账户。补充协议同时约定，原告选择按揭付款，应向被告指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。原告方如未能提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，导致原告没有按照本合同约定期限支付全部房款的，视为原告付款违约，原告应按本合同约定承担违约责任。2014年3月25日，二原告与宜昌住房公积金管理中心签订《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》（合同编号：2014年宜公借（抵）字第014032500633号），约定原告向宜昌市住房公积金中心贷款196000元用于购买位于城东大道与中南路交汇处春立方7栋1单元19层011904号房屋，借款期限为12年。
最后查明，被告宜昌仁某置业有限公司至今未向原告李某某、方某某交付其所购房屋。
上述事实，有两原告《身份证》和被告公司的《公示信息、组织机构代码》、《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号0245032）复印件一份及《销售不动产统一网络发票》、三张《发票》、原告分别于2016年1月7日和2016年1月15日向被告邮寄发出的《解除合同通知书》、《逾期交房通报》、《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》、2013年10月21日签订的《宜昌市商品房买卖合同》补充协议和《付款凭证》以及本案的庭审笔录等在卷佐证，足以认定。

本院认为，1、原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，被告应在2015年11月28日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过30日，原告有权解除合同。而案涉房屋至今仍未交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告要求解除案涉《宜昌市商品房买卖合同》符合法律规定，应予准许。由于被告超过30日未交付房屋，根据合同约定，应当退还全部已付款，因此被告应返还全部购房款654675元。被告虽认为原告未按照约定的期限支付购房款，但原告在合同约定的交房期限到来之前，已经将全部购房款付清，被告不能以此为由主张延长交房期限。被告亦未提起反诉要求原告承担逾期支付购房款的违约责任，故对于被告的该项答辩意见，本院不予支持。
2、原、被告在合同中约定了原、被告之间因被告逾期交房而解除合同情况下，被告所负担的违约金为已付房价款的1%，即6546.75元。本院对原告要求被告支付违约金6546.75元的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告向被告全额支付了购房款，但至今未能收受房屋，原告于2016年1月7日向被告发出《关于解除商品房买卖合同的函》，依据合同约定，被告应于2016年2月7日前向原告退还全部购房款，而被告至今未退还，被告给原告造成的是资金占用损失。原告主张资金占用损失及主张6546.75元违约金未超过被告给原告造成的实际损失的百分之三十，符合法律规定。原告所主张的违约金本身就是对被告逾期交房违约行为的惩罚，不能再用来计算利息损失。原告仅能以其自有资金所支付的购房款458675元为基数要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年2月8日起至被告返还458675元购房款之日止的利息损失。对于原告所贷196000元贷款所产生的利息损失，因该196000元并非原告自有资金，而系公积金贷款，该贷款所实际产生的利息即为原告的利息损失，故原告仅能主张至被告返还该196000元购房款之日止所实际产生的利息损失。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：

一、原告李某某、方某某与被告宜昌仁某置业有限公司于2013年11月21日签订的《宜昌市商品房买卖合同》已于2016年1月7日解除。
二、被告宜昌仁某置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某某、方某某购房款654675元。
三、被告宜昌仁某置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某某、方某某违约金6546.75元。
四、被告宜昌仁某置业有限公司于本判决生效之日起十日内以458675元购房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告李某某、方某某支付自2016年2月8日起至被告宜昌仁某置业有限公司返还458675元购房款之日止的资金占用损失。
五、被告宜昌仁某置业有限公司于本判决生效之日起十日内以196000元购房款为基数向原告李某某、方某某支付自2016年2月8日起至被告宜昌仁某置业有限公司返还196000元购房款之日止的实际发生的利息损失。
六、驳回原告李某某、方某某其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10425元，由被告宜昌仁某置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　冯　昊 人民陪审员　　曲淑明 人民陪审员　　刘传明

书记员：吴鹏