李宝华、李某与王某、王珊等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)李宝华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告(反诉被告)李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：郑宝琴。
　　被告(反诉原告)王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告(反诉原告)王珊，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市浦东新区。
　　被告(反诉原告)王利，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：王某。
　　原告(反诉被告)李宝华、李某与被告(反诉原告)王某、王珊、王利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李宝华、李某的委托诉讼代理人郑宝琴，被告(反诉原告)王某(亦即王利的委托诉讼代理人)、王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李宝华、李某向本院提出诉讼请求：判令被告支付房屋尾款人民币(币种下同)4万元。事实及理由：2017年6月30日，通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍，原告将坐落于上海市浦东新区崂山东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，房屋建筑面积为37平米，房屋转让价款为274万元。合同约定，原告将系争房屋内的所有户口全部迁出且双方对房屋进行交接并签署物业交接单后，被告于交房当日支付4万元。因原告出售房屋无其他房屋，只能办理公共集体户口，故原告在交房前已向当地派出所办妥所有户口迁出的登记手续。2018年4月21日，原告按约履行合同义务，将户口全部迁出，然被告却迟迟未支付尾款4万元。为维护原告合法权益，故诉如所请。
　　被告王某、王珊、王利辩称，不同意原告的诉讼请求。2016年6月，双方协商买卖系争房屋时，被告了解到原告户口在系争房屋内，鉴于原告承诺可将户口迁至其亲戚家，故双方签订买卖合同。合同约定，原告应于2017年11月7日之前迁出户口。之后，原告告知被告其无法按时将户口迁至派出所公共户口，具体原因不详。2018年4月21日，原告才将户口迁出，逾期165天。根据合同约定，原告应支付逾期迁出户口违约金，该款已远远超过房屋尾款，故被告方无需再支付房屋尾款4万元。
　　反诉原告王某、王珊、王利向本院提出反诉请求：要求反诉被告支付逾期迁出户口违约金(以270万元为基数，按日万分之四的标准，自2017年11月7日起计算至2018年4月21日止)。事实和理由：双方就系争房屋签订房屋买卖合同后，反诉原告按约支付房款270万元。根据合同约定，反诉被告应于2017年11月6日交房，并于交房前将系争房屋内户口迁出。由于系争房屋是准动迁房，对口昌邑小学，所以户口能否及时迁出，与房屋总价有很大的关系。现反诉被告迟至2018年4月21日才将户口迁出，根据合同补充条款(一)第4条之约定，反诉被告应承担逾期迁出户口的违约责任，故诉请如前。
　　反诉被告李宝华、李某辩称，不同意反诉诉请。签约之初，反诉被告欲将户口迁至亲戚家，然因政策原因，无法迁入。遂反诉被告将户口迁入社区公共户口，但因政策规定，迁入社区公共户口需要6个月的时间。之后，反诉被告将该情况告知反诉原告。反诉被告认为，反诉被告已积极履行迁户口义务，逾期迁出户口并非反诉被告之过。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　2017年6月30日，甲方李宝华、李某与乙方王某、王珊、王利签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司长岛路分公司居间介绍，由乙方受让系争房屋，房屋建筑面积37平米，房屋转让款共计274万元。第四条约定，甲方于—年—月—日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，双方确认在2017年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。第九条约定，乙方未按本买卖合同中约定的时间支付房价款、办理产权交易过户事宜的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期或延期未付款的日万分之四计算，违约金自乙方逾期的第二日起至实际履行之日止。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，或未按本买卖合同中的约定办理产权交易过户及户口迁出事宜的，应当向乙方支付违约金，违约金应按照该房屋总价款的日万分之四计算，违约金自甲方逾期的第二日起至实际履行之日止。合同补充条款(一)第3条约定，甲方于房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》且甲方收到乙方支付的除尾款外的所有房款(含贷款部分)后三日内将该房屋交付乙方，该房屋交付标志为甲乙双方签订物业交验单(房屋交接书)及甲方向乙方交付该所售房屋钥匙。第4条约定，甲方承诺于交房前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。若甲方未能在约定的时间内将该所售房屋的所有户口全部迁出，则须按乙方已付房款的日万分之四对乙方承担违约责任。附件三付款协议约定，乙方于2017年6月28日支付甲方定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。乙方于2017年6月30日追加支付甲方定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方应于2017年7月22日前将房款100万元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款凭据。3、待甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证后》，乙方以贷款银行发放贷款的方式直接将房款160万元支付予甲方。4、尾款：待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》，甲方将该所售房屋内的所有户口全部迁出(若有)且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后，由乙方将房款4万元于交房当日直接支付予甲方。
　　2017年6月28日，被告支付房屋定金5万元；同月30日，被告支付房屋定金5万元；2017年7月15日，被告支付房款100万元；2017年11月1日，被告通过银行贷款形式支付房款160万元。
　　审理中，双方一致确认，2017年9月,双方办理了房屋过户手续。2017年11月2日，双方办理了系争房屋交接手续。2018年4月21日，李宝华、李某将户口由系争崂山路XXX弄XXX号XXX室迁入社区公共户非农集体户口。
　　本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应遵循合同的约定，全面履行义务。
　　《上海市房地产买卖合同》约定，“待房地产交易中心出具以被告为权利人的该房屋《上海市房地产权证》，原告将该所售房屋内的所有户口全部迁出(若有)且双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后，由被告将房款4万元于交房当日直接支付予原告”。现系争房屋产权已核准登记至被告名下；原告已将系争房屋内的户口全部迁出；双方亦办理了系争房屋交接手续，故原告要求被告支付尾款4万元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。
　　反诉原告要求反诉被告按已付房款的日万分之四支付自2017年11月7日起的逾期迁出户口违约金，反诉被告则主张违约金标准过高，本院认为，根据双方买卖合同约定，反诉被告应在房屋交接前将系争房屋内全部户口迁出，现反诉被告户口迟至2018年4月21日迁出，应承担相应的违约责任。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整违约金数额。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)王某、王珊、王利应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李宝华、李某房屋尾款4万元；
　　二、原告(反诉被告)李宝华、李某应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王某、王珊、王利逾期迁出户口违约金8,250元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费800元，减半收取计400元，反诉案件受理费1,969.36元(已减半收取)，合计2,369.36元，由原告(反诉被告)李宝华、李某负担25元，被告(反诉原告)王某、王珊、王利负担2,344.36元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨晓云

书记员：袁颖丽